对房产保险业务中保险价值确定问题的

摘 要 ：本文探讨一个保险实践中存在的普遍性的认知上的误区,即房地产保险价值的确定问题.房产保险的保险价值中不应该包括与标的物有关额土地使用权的价值.土地使用权价值是一种完整的价值转移,它不依附于房产价值本身,而是一种独立存在的价值.将土地使用权价值作为房产保险标的的做法于理无据,实践上也是严重侵害投保人利益的行为.

关 键 词 ：房产保险 土地使用权价值 保险利益

保险标的物保险　价值的确定是保险业务中的重要内容.不同种类的保险,其标的物价值确顶定放阿飞是不同的.由于房地产的特殊性,房产保险中保险价值的确定,在理论上存在一个极具探讨性的议题.在保险实践中,保险公司对房产保险采用以标的物购置（或重置）价值为基础,按一定的保险费率标准向投保人收取保险费,已然是行业惯例与约定标准,几十年而不易.本文试图论证这一似乎公认的原则正是在理论上存在重大的误区,既违法反《保险法》相关规定,也侵害了投保人的利益,需要纠谬.

一、房地产价值的构成

在我们看来,之所以在房产保险上产生误区,实际上源于对房产与房地产概念的误读与混淆.物理上,房屋是不能独立存在的,土地却是可以单独存在的.由于两者的密切关联,实践上我们在很大程度上将两者捆绑,有时候甚至重合.应该明白,房产与地产是有联系有区别的概念.如果建立这样的认知,那么对于房产的保险利益就容易分别了.根据《宪法》《土地管理法》等相关法律规定,我国实行国家、集体所有的土地所有制度,禁止一切形式的土地写卖.土地使用权交易就是为了因应法律要求而采取的可行方式.除了农村集体房产完整拥有土地使用权与房产所有权,其他企业、个人,包括国有企业都不拥有都土地所有权.也就是说,只能对房产所有权和土地使用权进行处分,这种处分是不涉及土地所有权的.房产所有权与土地使用权是两个并行的财产权利,只是由于管理方便起见,将两者归并.两者的法律关系也不一样.土地使用权受《土地管理法》等相关法律管辖；房产受《物权法》、《建筑法》、《房屋管理条例》等相关法律管辖.因此,在法律关系上很明显的区隔的. 房产所有权人虽然支付了土地出让金,该土地产生让金价值也同时包括在房产的价值之上,但是他不拥有土地所有权,这是一种不完整的所有权.是现阶段我国社会主义法律体系所决定的.

理解土地使用权与房屋产权是并行的两个权利主体这一点对讨论主题很重要.很明显,无论自建或购写房产的,其价值是由两部分构成,即土地使用权价值,直接转让或分摊,与建筑物即房产的价值.为了叙述方便,我们举例,某人从某房地产开发公司购入价值100万元的房屋,其100万元价值并非单指上盖建筑物的价值,而是由土地使用权50万元与上盖建筑物50万元组成.

有时候,同样结构的房屋,因所处的位置不同,其市场往往有巨大的落差,而房屋的建造费用不会有多大的差距,说明差距的原因在于土地使用关权价值的差异.房屋在经济学上属于不可贸易商品,即不能通过套利活动使得两地的趋于均衡.因此房地产及时在同一城市的不同地段,价值也是有巨大的差异.在金融业务的抵押贷款中,抵押物的价值可以是它的全部价值为基础,但是在保险业务中,保险标的物虽然是同一建筑物,而保险价值却不能以房产价值的全部来计算.因为土地使用权价值是一个特定的概念,属于管理范畴,而权利作为保险标的是值得商榷的.

二、建设用地使用权不应该具有保险利益

在《物权法》里土地使用权被称作建设用地使用权.建设用地使用权有没有保险利益,是一个值得讨论的问题.《保险法》第十二条规定：“保险利益是指投保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益.”根据这一规定,表面上理解,建设用地使用权从法律上似乎应该具有保险利益.不过我们仔细研读该条文,并运用专业立场与专业背景,从保险学原理出发,就能发现这一条规定是很不完整、不全面、狭隘的,存在着明显的专业上的瑕疵,因为它所包含的对于保险利益概念仅仅停留在法律权利的层面,完全忽视且不提保险学意义的保险利益.法律条文规定当然局有它一定的法理上的基本依据,法理依据就是它要规范的主体的学理基础.但是从保险专业基础出发,对保险利益应从两个方面进行理解：一是法律上的权利主张,即权利人拥有对权利的占有和支配权；二是保险行为能够产生经济上的利益.即投保人能够因为发生保险事故获得一定的经济上的利益.显而易见此规定没有顾及经济上的利益而导致模糊与局限.

在保险学原理中,保险利益特指可保利益,不仅仅指投保人具有标的物法定的利益,同时还包括投保人的投保行为能够使得投保人与保险标的物之间因这一投保行为而产生一种经济上的利益关系,即投保人若因保险标的物的风险而遭受损失,以及因为保险标的物没有遭受风险而获得收益.人们之所以投保财产,是因为在保险标的物未来可能遭受一定的不可预估风险而使标的物灭失或价值较大程度减少时获得相应的资金上的救济.如果投保人知道自己的财产在发生风险时,保险公司无论如何不必也不会理赔时,他也无论如何不会进行投保的.因为投保行为对他来说是没有任何经济意义的,因此不存在保险利益.对保险利益概念的准确理解,是问题的核心.

通常情况下,建设用地使用权灭失存在以下的三种情况：使用年期届满和政府土地征收及自主转让.这些情况是可以提前预知的,不存在任何意外风险,并且除年期届满以外,都能得到相应的经济补偿.保险的意义是对意外风险而言,没有意外风险发生,保险事业也不会存在,当然应该把以上情况排除在保险之外.另外因房地产市场的调整产生商业上下跌,使建设用地使用权价值减少而这却不在商业保险责任范围之内.

从土地所有权属性来讲,建设用地使用权是土地所有权的衍生物,是一种从属权利,不能离开他的主体单独成为保险标的.《保险法》规定土地、矿山因没有保险利益而不能是保险标的物,毫无疑问,依附于其所有权之上的权利也当然的不应当具有保险利益.

总之,不管从保险利益的角度还是建设用地使用权灭失和遭受风险情形的角度来分析,建设用地使用权都不应该具有保险学意义上的保险利益.建设用地使用权作为一种权利不会发生意外风险,而市场因素导致其权利价值减少也不在保险责任之内.故此将一个不会发生意外风险的事物硬作为保险标的物,捆绑在保险价值中违背了保险学基本理论. 另外一个支持建设用地使用权不具有保险利益的理由,体现在国家有关部门制定的会计准则中.根据我国商业企业与工业企业的《会计准则》,建设用地使用权计入无形资产.对于有形资产来讲,权利自可以作为保险标的,如应收账款等.但是对于无形资产来讲,是不能成为保险标的的.无形资产附着在相应有形资产之上,有形资产灭失,无形资产亦归于消灭.各国的保险实践中是没有无形资产保险的事例的.其原因在于无形资产的价值不是受它本身决定的,而且其风险损失程度不能有效评估.没有一家保险公司愿意承受这类风险.

三、房产保险理赔

由于房产保险中,对保险价值的认定存在着有利于保险公司的情况,使得房产保险损失理赔与保险理论存在一个明显的矛盾.《保险法》第五十五条规定：“投保人和保险人约定保险标的的保险价值并在合同中载明的,保险标的发生损失时,以约定的保险价值为赔偿计算标准.投保人和保险人未约定保险标的的保险价值的,保险标的发生损失时,以保险事故发生时保险标的的实际价值为赔偿计算标准.保险金额不得超过保险价值.超过保险价值的,超过部分无效,保险人应当退还相应的保险费.保险金额低于保险价值的,除合同另有约定外,保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿保险金的责任.”我们一套市场价值100万元的房产为例来说明问题.因为100万元的价值中包含了50万元的建设用地使用权价值,其上盖建筑物价值部分是50万元.投保人若以100万元作为保险标的进行投保,他在房产发生风险以后所能得到的最大赔偿金只能是上盖建筑物部分,而不包括减少一定属于权部分.投保人若认为建设用地使用权不会发生意外而不必投保,选择50万元作为保险价值,即最大可能风险损失范围投保,保险公司就获得一种有利于己的优势解释,它可以认定保险金额低于保险价值,发生风险时只要赔付一半,承担50%的责任.如果投保以100万元作为保险标的,发生事故时,又可援引法条以损失超过保险价值为由拒赔50万元以外的部分.

检测定有人将价值100万元的房产进行投保,在保险起见发生了完全损失,我们来分析一下理赔结果.房产保险的赔付标准是其重置价值进行的.保险作为金融行业,发生损失时,是必须进行赔付的,不存在食物置换.若投保金额超过重置价值的,超过部分不赔付,而保险金额小于重置价值的则以保险金额赔付,这是保险行业特性所决定的.100万元的房产,在出险时的市场价值只有80万元,赔付金额只能是80万元.现在检测定发生全损事件,保险公司便要以房产的重置价值进行赔偿.再检测定类似地段房地产也是100万元,于是保险公司赔付了100万元,使投保人得以重新购写相应的房产.似乎保险公司是按保险价值进行理赔的.不过《保险法》第五十九条又规定：“保险事故发生后,保险人已经支付了全部保险金额,并且保险金额相等于保险价值的,受损保险标的的全部权利归于保险人”,也就是说,投保人名义上得到100万元,利益没有受损,但是此时原有房产的并未灭失的建设用地使用权因之归于保险公司,这部分的价值并没有相应减少,保险公司名义赔付额100万元,同时获得价值50万元的建设用地使用权,实际赔付仍只有50万元.由此观之,保险公司在房产保险中,以50万元的最大赔付责任,却向投保人以100万为保险价值收取保险费可能构成一种商业欺诈.因为投保人因此多支付给了保险公司一笔保险费,且并没有相应增加任何保险责任范围.

综上所述,因为建设用地使用权是一种无形资产,在保险业界的房产保险中将不具有保险利益的建设用地使用权也作为保险标的物是不合理的,应予修正.