房地产泡沫评价的文献综述

点赞:25729 浏览:119307 近期更新时间:2024-02-02 作者:网友分享原创网站原创

【摘 要】房地产是较容易产生泡沫的行业,但是要确定房地产市场有无泡沫,首先得弄清什么是泡沫,如何进行界定房地产泡沫.鉴于房地产市场能否健康有序发展影响到国民经济的运行进程和人民生活质量,有必要对房地产泡沫化,泡沫的评价等方面的理论进行评述.

【关 键 词】泡沫,房地产泡沫,评价体系

1.国内外关于泡沫研究现状述评

“泡沫”一词最早用来形容如1636-1637年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件.所有这些现象都如《帕尔格雷夫经济学大辞典》对“泡沫”所做的描述:“一种资产或一系列资产的在一个连续过程中的急剧上涨,初始的上涨使人们产生会进一步上涨的预期,从而又吸引新的写者—这些人一般是以写卖资产谋利的投机者,对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣.

对房地产业泡沫状况的评价,国外可供借鉴的理论主要是对房地产泡沫实证检验的研究,AbrahamandHendershott在1993年和1996年对美国的房地产市场泡沫进行的实证检验;Helbing和Terrones(2003)等学者对房地产泡沫的识别、房地产泡沫对国民经济的危害以及如何降低房地产泡沫的危害都进行了较深入的研究.总体来说,国内外土地制度、产权制度等有所不同,我们不能简单的照搬其中的某些理论,然而这些研究对于我们科学构建识别房地产泡沫的理论模型有一定的借鉴作用.

到目前为止,国内经济学界还没有就经济泡沫与泡沫经济的概念达成一致,多数学者都把经济泡沫(或者简称为泡沫)与泡沫经济的概念混为一谈.崔华伟,赵莉(2011)认为巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基,银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体.杨宽欣,李明(2010)认为,泡沫经济是指某一经济领域出现的交易过分异常,交易不断上涨,严重偏离正常的合理定价,是社会资源严重畸形配置的一种经济现象.不同的学者从不同的角度论述了泡沫以及泡沫经济的认识,然而,泡沫现象是一种复杂的经济现象,在很多情况下它是多种因素共同作用而产生的,因此,仅仅用某一个理论来解释并不能说明泡沫现象的整体.

2.关于房地产泡沫评价的研究

目前对如何衡量房地产泡沫尚无标准.由于房地产的独特性,房产需求和供给及监管环境的复杂性,以及缺少长期的高质量的房产数据时间序列,使得识别房产泡沫的难度加大,房价的波动性及各地的差异性,也使得标准的资产定价理论失去了解释的基础.

从学者们已作的研究看,测度房地产泡沫的检测方法主要有统计检验法、指标法、收益还原法市场修正法等.

2.1统计检验法是利用计量统计学原理建立数学模型对房地产的变化进行统计分析,当房地产市场上无经济泡沫时,房地产变化比较有规律,统计分析可以找到统计规律,而当经济泡沫存在时,由于经济泡沫使得大起大落,从而使得统计规律失常.统计检验法的基本思路是把市场可以用未来预期收入的理性预期贴现值来解释的情况作为零检测设.这样,一旦拒绝零检测设,就认为可能存在泡沫.统计检验法可以分为四种:方差检验法,单位根与协整检验法,投机度检验法,设定性检验法.

张朝洋(2011)将房地产基础价值看作一种状态变量,借助于协整理论,建立基于房地产供求的SSpace模型,并利用卡尔曼(Kalman)滤波进行参数估计,对中国1995~2007年间的全国性房地产进行了基础价值测度,阐明了全国性房地产泡沫的周期性特征.李丹美(2007)对近17年来中国商品房平均和房地产投资进行了协整分析,实证结果是:各种因素如投机以及地方政府的逐利行为导致了市场需求的虚增,从而抵消了房地产投资对于房价的影响.吴地宝(2007)从房地产泡沫的内涵、特征和运行机理分析,选取了理性泡沫模型,采用直接指标法和间接检验法进行实证检验.

2.2指标法是根据某个指标的值来判断房地产试产是否存在泡沫.对于指示指标的选取,不同的研究者从不同的角度给出了众多指标.尤明(2011)通过选取不同的指数对北京市2003~2009年的房地产泡沫进行了分析.认为不同的指数由于性质各异,所以可能导致分析所得结论差距较大甚至完全相反,因而影响了这些指数的评价效率.周方明(2006)按照各个指标在显示房地产泡沫中的方式的不同,把所有的指标归为五类:预示指标、指示指标、滞后指标、信贷指标和伴生指标.选取指标主要包括三步:(1)选取指标,(2)各项指标的评价标准,(3)泡沫系数的合成.郑子蹼(2004)在袁贤祯的研究基础上,对这些指标进行了调整,同样也使用了三类指标构造了一个新的指标体系.胡瑾卿、张大亮(2004)利用泡沫评价指标体系和消费者信心指数,构建了二维的房地产泡沫测评体系,利用1996-2004年杭州统计年鉴的数据,测算了杭州市1996-2003年的房地产指标数据,认为杭州市房地产的泡沫值介于轻微泡沫和中重泡沫之间.


2.3收益还原法是一种评估收益性房地产的基本方法.要度量其大小,一般认可的是用预期未来的房地产收益的现值与房地产现实相比较来进行.收益还原法的基本原理是:房地产的等于房地产未来净收益的现值之和.其基本评估程序是确定一个折现率,把未来各期的纯收益换算为现值,而这个折现值就代表了房地产正常合理的理论.现实高于理论的部分就代表了房地产泡沫.王雪峰(2005)利用Ramsey模型,采取边际收益法计算房地产的基础价值,将实际同基础价值比较,若实际超过基础价值即认为存在正泡沫,反之则认为存在负泡沫.

2.4市场修正法,洪开荣(2001)提出了计量经济泡沫的“空置率修正法”,以反映市场供求差异的物业空置率为计量基础,然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和市场交易状况进行修正,从而估计出房地产泡沫的数值,采用的计算公式是:

房地产泡沫系数等于物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数

在这里,经济增长修正系数等于上期的(1+GDP增长率)除以本期的(l+GDP增长率).产业贡献修正系数等于上期的(1+房地产业增长率)除以本期的(1+房地产业增长率).交易状况修正系数等于上期的(1+个人购房比例)除以本期的(1+个人购房比例).因此房地产泡沫的度量系数为:

年度泡沫系数等于总空置率×{上年度(1+GDP增长率)/本年度(l+GDP增长率)}×{上年度(1+房地产业增长率)/本年度(l+房地产业增长率)}×{上年度(l+个人购房比例)/本年度(l+个人购房比例)}

2.5评论:

上述检验方法从不同角度对我国的房地产市场进行了泡沫存在性检验,在一定程度上反映了我国房地产市场的现状.由于对房地产泡沫的理解角度不同,而产生了诸多的检验方法,导致检验结果各异,甚至有些结果大相径庭.但是在一定程度上对我国房地产市场也起到了警示的作用,特别是对房地产市场实证分析这一研究领域具有一定的借鉴意义.

3.总结

国内外经济学家对泡沫的研究较广泛和深入,并取得了相当多的成果.然而,房地产泡沫存在性检验是一项复杂的工作,并且理论基础不同检测的方法和结论也有所不同,本论文要在对错误理论的批判以及在吸收和借鉴国内外有用研究成果的基础上对我国房地产泡沫评价进行科学的研究. [科]

【参考文献】

[1]杨宽欣,李明.论泡沫经济的内涵、形成、影响、防范对策[J].经济理论研究,2010,(9).

[2]载伊特韦尔.新帕尔格雷夫经济学大辞典中译本[M].经济科学出版社,1999:306.

[3]尤明.基于指数合成法的北京市房地产泡沫实证研究[J].特区经济,2011,05.

[4]崔华伟,赵莉.浅析近年我国房地产泡沫及其成因[J].改革与开放,2011,08.

[5]张朝洋.基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J].金融教学与研,2010,02.

[6]吴地宝,余小勇.房地产泡沫问题及实证分析[J].经济研究导,2007,(02).

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[7]胡瑾卿,张大亮.房地产泡沫评测体系研究[J]城市开发,2004,(11).

[8]王雪峰.中国房地产市场泡沫的测度研究[J].现代经济探讨,2005,(8).