房地产开发企业的税收筹划

【摘　要】目前,我国房地产发展较为艰难,销售环节受到国家政策的影响控制,很多房地产开发企业的资金链断裂,整个企业的资金运转受到很大的影响,怎样才能在现在的形势下走出困境,是很多房地产开发企业都在思考的问题,本文试图从房地产企业的税收筹划方面下手,帮助房地产开发企业在税收方面进行筹划,以期获得较大的经济效益.

【关 键 词】房地产,税收种类,筹划目的,国际做法,我国做法

0.概述

房地产行业目前发展势头,由于受到国家调控政策的影响,用目前的话来说,较为纠结,作为房地产的投资者,怎样才能让房地产有较多的利润呢?

房地产业开发周期长,业务复杂而且要占用大量的资金.而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节,其销售状况好坏直接关系到房地产投资回报率的高低.因此,在目前形势较为艰难的情况下,运用税收筹划的原理,正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题,合理合法地降低企业税收成本,对于房地产企业而言具有重要意义.

1.房地产开发企业的税收种类

当前房地产企业所涉及到的税种较多,除了包括营业税按5%的税率、企业所得税按25%的税率征收等一般行业适用的税种外,还有房地产企业自身特殊适用的税种——土地增值税,土地增值税的税率最高达60%.因此,当前房地产企业税收负担偏重,税务筹划能有效降低税收负担.

2.房地产开发企业税收策划的目标

对企业开展税收筹划的目标究竟应当如何确定,我个人认为企业税收筹划本身的目标应当定义为：最合理纳税或最优纳税.

3.国际税收筹划的主要方法

3.1选择合适的投资地点进行国际税收筹划

我国目前整体的税收负担是比较重的,可以考虑跨国投资,不同的国家和地区税收的负担水平也有较大的差别,并且每一个国家也都有规定各种税收优惠政策,我国的房地产开发企业如果能选择有较多税收优惠的国家和地区进行投资的话,必能长期受益,获得较好的投资效益,从而提高其在国际市场上的竞争力.

3.2选择恰当的企业组织方式进行国际税收筹划

房地产开发企业在国外进行投资,都会涉及企业组织方式的选择问题,不同的企业组织方式在税收待遇上有也是不同的.例如：就分公司和子公司而言,子公司的是以独立的法人身份出现,因而就可以享受所在国提供的新成立公司的优惠待遇,而分公司由于是作为企业的组成部分之一,本质上没有独立,因而就不能享受税收优惠.当然,子公司也有不利的地方,那就是子公司的亏损不能合并到国内总公司,而分公司经营过程中发生的亏损却可汇入总公司账上,减少了公司的利润,起到抵税的作用.因此,房地产开发公司投资的时候,在海外公司刚成立的时候,由于出现亏损的可能性较大,就可以采用分公司的组织形式.而后期就可以转为子公司形势,享受到新创立企业的税收优惠.

3.3选择关联企业交易中的转移进行国际税收筹划

在房地产开发公司投资过程中,可能内部交易占有比较大的比例,这时就可通过利用其在不同情况下的税收差异,借助转移的方法来实现利润的转移,从而减轻公司的总体税负,保证整个公司利润最大化.

3.4选择设置常设机构来进行筹划

常设机构是已成为许多国家判定对区分居民企业和非居民企业的标准.对于房地产开发企业而言,如果设置了常设机构,就有可能成为居民纳税人,从而适用于他国的相关法律规定,如果没有设置常设机构,则适用于本国的相关税法规定,企业可以视他国的法律规定,决定是否设置常设机构来避税.

3.5选择对企业较为有利的会计处理方法进行筹划

会计里面,会计的处理方法是比较多的,这样就为税收筹划提供了保障.例如,相同的企业,在采用存货不同的计价方法,所得到的利润是不一样的,在这种情况下,企业可以选择对企业较为有利的方法,都是在税法的允许范围内的.当让企业可以选择的方法不但是存货,包括固定资产的折旧方法,坏账的计提等等,企业可以视不同国家的法律规定,决定采用比较适合企业自己的方法,这样既不违法,又复合企业的管理特点.

4.我国房地产业税收筹划的主要方法

总体来说,我国目前进行税收策划的房地产公司不少,所采用的税收策划方法大体上可以分为这几种：

4.1合理利用税法规定的临界点进行税收筹划

具体来说,所谓的临界点就是税法上所说的起征点和免征额.

（１）合理利用起征点,所谓起征点就是,在该点以下可以不征税,超过该点,则全额征税.

（２）合理利用免征额,所谓免征额就是,在该点以下可以免征税,超过该点,仅仅就超过部分征税.

例如：房地产开发企业当中的土地增值税,就可以利用利用20%这个临界点,这是一个起征点的概念,也就是说只要房地产开发企业的增值额没有超过扣除项目的20%,就可以免征土地增值税,而增值额如果超过20%,就需要全额征税.房地产开发企业可以从收入和成本两个方面控制增值额,从而起到避税的作用.

４．２充分利用转让方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业对于房地产有两种不同的处置方式,一是转让使用权,像写字楼一样,即通过出租取得租金；二是以房地产出售,取得出售收入,像目前的商品房转让,即转让所有权方式.税法对于出租和出售,所规定的税种和税率是不相同的,房地产开发企业可以在出租和出售方面进行筹划,使税收最优.

例如房地产出租,主要涉及到的税种是营业税（怎么写作业）、房产税、印花税、城建税、所得税等,而房地产出售,主要涉及到的税种是营业税（销售不动产）、土地增值税、印花税、城建税、所得税等,由于计税方式的不同,税前扣除的各种费用金额也不相同,所以计算出来的税收会有很大的差别.

４．３利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求一般是比较大的,从税收的角度来看,不同的筹资方式,公司所承担的税收负担是不同的.例如,企业需要一笔资金,融资的方式有两种,通过负债融资或者向投资者获取资金,这两种方式都可以获得企业所需要的资金,除了成本不一样以外,税收筹划也是企业要考虑的一个很重要的因素.如果通过负债融资,则所发生的利息费用是作为财务费用处理的,在计算所得税的时候允许在税前扣除,从而起到抵税的作用.如果企业是通过自有资金融资,则由于支付给股东的报酬是从税后利润中支付的,在税前并没有扣除,因而没有起到抵税的作用.

所以,企业可以在融资的时候,考虑到筹资方式的不同对税收的影响,采用不同的方式,帮助企业避税.

４．４利用收入确认方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业是在房地产销售后确认销售收入,而收入的确认条件中很重要的就是,产权和风险及报酬已经转移,因此企业在确认收入的时候,就可以利用准则的规定,合理地选择是一次确认收入,还是按合同约定,分期确认收入.显而易见,在这两种方式下,收入的确认额是不一样的,因而计税也不相同.

房地产开发企业开发的房地产一般较高,因而顾客购写的的方式,可以是一次付款,也可以是分期付款,因而给企业确认收入提供了比较大的空间.

总之,房地产开发企业的税收筹划方式是多种多样的,在不同的政策、法律等因素的影响下,税收的筹划也有不同的方式,企业应当在多研读各种政治因素、经济因素及社会因素的前提下,选择最为适合企业税收筹划的方法.　[科]