房地产开发企业财务管理问题

摘　要：房地产企业经营管理会遭遇诸多不确定、不稳定因素,使得企业财务管理显得尤为重要.对我国房地产企业财务管理中的常见财务监控不严、管理水平低、资金管理等问题进行了分析,从四个方面提出了相对应的策略.

关 键 词 ：房地产　财务管理　对策

房地产开发活动的广泛开展,使得当前房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重,财务管理周期随之变长.在相对较长的开发经营周期中,房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素.为了更有效地降低企业损失,对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求.房地产企业财务关系包含开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系,开发企业必须首先强化自身债权债务管理,才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展.

1.　我国房地产企业财务管理中的常见问题

1.1　财务监控不严

当前,我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全,财务监督控制机制建设较弱.比如企业经营管理者对财务管理不够重视,财务人员素质不足,企业财务核算水平较低,使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准,财务信息所具有的经济价值几乎丧失.再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善,企业内部控制制度流于形式,或者缺乏相应的内控制度和审核程序,则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生.

1.2　管理水平偏低

企业经营者管理水平、财务人员业务素质等,都关乎房地产企业财务管理能否有序进行.现实情况是,一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后,完全缺乏现代化的财务管理观念；还有经营者集权意识过重,凭着经验和感觉管理、投资决策,企业内部又缺乏相应的监督机制,财务工作未能参与企业各项经济业务,更加重了财务管理的无计划和混乱状态；一些财务人员业务素质偏低,且缺少相应的专业知识和经济常识,而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂,财务工作者若不具备过硬的业务水平,则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险.

1.3　资金管理欠佳

融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后,这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病.筹资活动上,房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融怎么写作滞后的发展瓶颈,尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金,再加上房地产企业较难找到合适的金融相似度检测机构及贷款担保机构,以及市场经济体系仍旧不甚完善,给企业贷款带来更大难题,进而导致开发资金严重不足,企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款,这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力,项目开发也可能受到影响.

2.　完善房地产企业财务管理体系的各项措施

2.1　积极拓展筹资渠道

根据房地产行业特点,房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入国家展开了一系列的宏观调控,银行一系列的政策性信贷紧缩政策,使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来.于是,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题.一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务,诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式；二则寻找进入资本市场的最佳途径,比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起,向民间游资定期筹资；四则企业实施并购、重组等措施,逐步扩大市场份额,既增强、壮大企业实力,又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素,比如在房地产投资信托基金基础上,尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式.

2.2　实施现代企业管理制度

在现代社会化大生产、市场经济大发展的宏观背景下,现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现度模式.

2.3　重视投资项目管理

作为一种资金密集型企业,房地产企业投资规模较大,尤其是一些重大项目投资,企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策,以避免出现决策失误、资金损失等结果.加强投资项目管理,应对投资效益合理性预测,对投资方案进行可行性分析研究,即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析,在房地产开发整体过程中,可行性分析研究阶段尤为关键,此阶段具有最大的不确定性和机动性,企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否,对房地产投资项目结果产生直接性影响.

2.4重点加强资金管理

资金管理是企业财务管理重点内容,加强资金管理应做到：重视资金筹措管理,即强化企业信用管理,做好资金筹措计划,知识经济时代,信用已成为企业兴衰的主要标识,企业信用状态良好,则很可能获取条件优厚的长期性低息贷款,以保证企业拥有开发经营更多房地产项目的丰厚资金,同时还要根据资金筹措计划,逐步有序地扩大项目自有资金比例,实现大笔贷款利息支出向企业盈利的转变；加快资金周转,强化资金运用管理,关于资金流转,由于受到多种外来因素影响,房地产企业所开发项目大多无法按时完工,大量资金被占用,这种情况下,企业应尽可能解决掉一些拖拉工程,加速资金流转；加强企业管理,慎防企业过度预支资金,将应收账款与应付账款期限调至一致状态,或者使应收账款回收期限短于应付账款交付期限,为按期支付应付账款提供可靠保证,同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象,消除企业讲排场、讲面子、铺张浪费、大手大脚等扩大资金费用开支的问题.