中小房地产企业财务管理中存在的问题

摘 要 ：近年来国家对房地产行业政策调控力度不断加大,城市化进程又促生了一大批中小型房地产企业,竞争的加据督促房地产企业要重视企业管理,特别是加强财务管理.文章结合实际情况从四个方面,探讨了新时期中小房地产企业财务管理问题.

关 键 词 ：房地产企业 财务管理 措施

城市化进程的加快促生了一大批中小房地产企业,然而据有关资料显示,我国中小房地产企业平均寿命不到三年.除了外部宏观环境的变化,内部财务管理在企业持续发展过程中扮演什么角色,当前中小企业财务管理中存在什么问题,如何从实际出发解决这些问题值得思考.

一、中小房地产企业中财务管理的角色

房地产行业上下产业链长,投资周期长,不确定性和风险程度高,宏观政策调控力度大,要想在持续发展过程中获得核心竞争力,传统的财务会计观念显然无法满足企业的发展需求,财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具,其功能更多的体现在“管理”上,如：在项目前期进行财务可行性分析及事前的财务筹划,运作过程中的资金组织活动和财务会计工作,项目决算财务分析等.

二、当前中小房地产企业财务管理工作运用现状

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段,没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要体现在：

(一)企业决策者财务管理的观念和方法滞后

大部分中小型房地产企业的所有权和经营权集中统一,所有者直接负责经营管理,虽然降低了使用成本,但管理效率低下.公司领导对风险与收益认识不充分,相关财务概念模糊,货币资金的时间价值理念、风险意识相对淡薄,这种意识影响到企业管理,在招投标、合同签订、经营决策等重要事项中往往没有财务人员的参与,很多中小房地产企业投资者要么是从施工员、包工头等发展过来的,缺乏现代的管理理念；要么是学建筑工程专业的,他们管理的侧重点通常是自己所熟悉的工程领域,对财务只是有一个大概的了解,把财务人员看作是账房先生,是记账的人,没有意识到财务人员能为企业高层决策提供重要信息.

(二)管理制度有失健全

很多房地产企业财务管理制度缺乏科学性,还有的制度只是流于形式,制度的不规范使操作中工作人员主观臆断性强,总体的经营战略不够清晰；管理制度缺乏公司成长性的目标,致工作中缺乏长远发展的考虑,缺乏明确地对资本回报率的考虑,在选择投资项目时只追求短期的效益或一味地追求多元化经营；管理制度缺乏可操作性,致财务工作的盲目性,财务分析得不到有效应用,理论要求与实际工作脱节,项目实施前缺乏可行性分析等.

(三)财务人员素质参差不齐

当下,国家税收调控力度加大,税收政策的调整,新财务规则的制定都对财务人员提出了更高要求,财务人员如果没有较高的专业水平和端正的思想作风,就难以承担起企业“管家”的作用.就财务人员队伍状况来说,虽然一般都配备具有专业知识的人员,但也吸收了许多对房地产企业会计制度不熟悉的人员,这种组织结构和知识结构状况难以满足工作的需要,业务技能不高导致财务管理工作处于无章、无序和混乱状态；暗箱操作盛行、财务监控不严、会计信息失真；不依法建账、做账、突击做账、以票代账、白条抵现的现象屡见不鲜.更有甚者由于缺乏专业知识造成无意识漏税或者多缴税的现象,给企业带来经济和信誉的损失.

(四)财务筹划的功能难以实现

竞争带给企业的是挑战也是机遇,如何在企业运营中用好财务,发挥财务的最大功效,也就是如何将事后会计变成事前会计是值得每个房地产企业应该思考的问题.长期以来,财务的功能被界定为“记账”,传统的观念影响到房地产企业,随着竞争的日益加剧,如何在经营中未雨绸缪,避免经济损失,在众多方案中优选经济价值最大化机会,财务筹划至关重要.受制于企业相关激励制度和财务人员水平,财务筹划的功能在很多地房地产企业未能得以实现.

三、从实际出发,改善中小房地产企业财务管理的措施

(一)提高决策者的财务管理意识

火车跑得快全靠车头带,决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平.中小房地产企业高层管理者要转变经营观,切实树立财务管理是企业核心管理的理念,要把目光从“挣了多少钱”转移到企业可持续发展的目标上来.要认清财务管理的重要性和必要性,确立财务管理在企业管理中的中心地位.企业领导可通过参加一些高级管理培训班提高思想意识和经营理念,也可通过加强与同行业的沟通和学习来开拓眼界,提升管理水平.还要强化中小房地产企业法人的法律意识,明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责.这不仅可以避免会计违法行为的发生,还有利于会计人员依法提供完整、真实的会计信息,为企业发展提供准确的决策依据.

(二)提高财务管理人员的业务素质

首先,中小房地产企业在选拔聘用财务人员时,必须摒弃家族式财务管理,应根据需要聘用一些专业水平高的财务管理人员,建立一支高素质的财务队伍.其次,要加强对在职人员的专业培训.鉴于房地产开发行业的特殊性,房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务税务知识外,还要学习其他如工程管理、工程结算、成本控制等知识.房地产企业可通过“派出去请进来”的办法来开展财务人员的培训工作,及时掌握房地产行业的最新税收法规,学习新的财务准则等.也可在本公司组织不同部门间的业务交流,如请工程专业人员给财务人员讲解施工过程和工程结算知识等.再者,财务人员还要加强职业道德修养.震惊世界的美国世界通信公司和安达信公司的财务丑闻就是有关人员职业道德缺失造成的直接后果.这种情况在中国的证券市场也时有发生.制度是死的,人是活的,再好的制度也要人来遵守和执行.只有加强思想和业务两方面的管理,才能确保财务人员的水平真正提高.

（三）建立健全财务管理制度,通过制度规范财务行为,切实克服房地产企业财务管理中的主观随意性,重点应加强以下制度建设：

1、项目决策制度.投资项目的决策一定要严格按照程序作好可行性研究,房地产项目投资都比较大,对中小房地产企业来讲有时一个项目的成败就决定了企业的生死存亡,只有在决策中引入科学的管理机制,慎重地进行可行性研究之后决策,才能避免损失.

2、建立健全日常财务工作制度,资金筹集、管理、使用制度.要按照国家财务制度的要求做好日常财务会计工作,按行业会计要求做好税务缴纳和成本核算工作.严格工作权限,做到日常工作有分工,样样工作有专人负责.国家对房地产业的不断打压使房地产企业面临前所未有的资金困难,中小房地产企业更是雪上加霜.传统的筹资方式受限,迫使企业要广开筹资渠道,如与资金实力雄厚的企业搞联合开发等.资金的管理使用要严格按制度规定运行,对项目的开发要有周密的资金筹集和使用计划,避免项目资金缺乏而中途停工.对预收购房者的定金要专款专用.

3.完善内部审计制度,加强审计监督,以提高财务信息的真实性.

4、要引入竞争及奖惩机制.良好的激励竞争制度有利于财务人员形成一种与企业同荣辱的使命感和建立一种稳定长久的职业规划,促使其立足岗位,刻苦钻研业务,良好的激励竞争制度也会鼓励财务人员积极参与企业的经营管理,通过财务分析、财务预测、成本控制等方面为企业的发展献计献策.

当然财务管理体系还需与企业的战略管理体系、人力资源管理体系等在内的企业其他管理系统进行整合,形成有效的整体管理系统,最终实现中小房地产企业的持续发展.

企业领导有了正确的财务意识,财务管理人员具备了优秀的思想品质和精通的专业知识,有了专业科学的企业财务制度保障和切合实际的薪酬激励制度,房地产企业的财务筹划也就自然在日常工作中予以体现了,企业的财务管理目标也会得以实现.