中小房地产企业财务管理问题与

摘 要 ：本文从公司战略管理问题、公司运作模式问题、房地产企业经营的短期性问题、合同管理问题、财务人员的素质等方面分析了中小房地产企业财务管理中存在的问题,并进一步提出了解决问题的相应对策,以期为中小房地产企业的财务管理工作提供科学和具有可操作性较强的决策依据.

关 键 词 ：中小房地产企业；财务管理；解决措施

财务管理是企业进行财务活动所要达到的根本目的,它决定着企业财务管理的基本方向.财务管理目标是一切财务活动的出发点和归宿,是评价企业理财活动是否合理的基本标准.

中小房地产企业是房地产行业中的重要组成部分,对我国房地产的货币化和城镇化推进起到了举足轻重的作用,但其规模较小,人员不稳定,融资成本高,融资难,拿地难,竞争力差,且受政策的影响大,使得中小房地产相对处于弱势,只有提高中小房企自身的财务管理水平,向管理要效益,企业才能有生命力.因此,财务管理对中小房地产企业的生存发展是非常重要的.

一、中小房地产企业财务管理中存在的问题：

1.中小房地产企业战略性管理问题

面对人民币多年升值,以及目前国内GDP的下滑趋势,国内房价居高不下,特别是一线城市：北京、上海、广州、深圳.近期,在上海远郊竞标土地楼板价在1.2― 1.3万元/平方米.“土地”就是房地产企业的原材料,原材料紧缺且价高,中小房地产企业如若参与竞标拿地,两年后出售装修房,成本费用不低于2万元/平方米,两年后的房地产是否毅然不得而知.

检测设中国的房价趋势像日本1995年后持续低迷的状况,房价到顶后,十几年一致往下走,大量的房屋积压,无法出售,仍以上述地块为例：20亿的土地价加上建安费、装修费等费用合计在一起,企业在该项目的总投入将在30亿左右.资金投入后房产又无法变现,而目前中小房企的融资成本又高,一般在百分之十五左右,中小房企的流必将遇到困难,那么企业就面临生存的窘境.

2.中小房地产企业运作模式问题

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资金的投入过程.高额的地价和房屋工程造价,要求企业投入的资金数量很大,房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二年至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点.同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,销售状况不佳时,将积压大量资金、使流短缺,资 金周转出现困难,导致企业资金链断裂.

3.中小房地产企业经营的短期性带来的问题

（1）房地产企业一般性的项目2至5年,大型项目10年左右,一个项目完成后,新项目又接不上,人员的安排、设备的管理均是中小房地产企业比较难以处理的问题.

（2）中小房地产企业一个项目完成后,大批的工作人员面临失业的窘境,其中也有大批技术和业务骨干.企业面临两难的境地,辞掉对企业是损失,继续留用又无事可做.另一方面,辞退技术和管理人员后,如果又有新的项目开张,又很难找到合适的人员替代.这些看视人力资源部门的事情,但是处理不妥,将大幅提高企业的人工成本,导致开发成本上升.

（3）一个项目结束后,大量的机器设备闲置在工地,甚至丢弃在工地外的荒地上,没有即时处理,无人管理,有的甚至被盗,造成原辅材料和固定资产的损失.

4.合同管理问题

中小房地产企业项目竞标价普遍较低,但项目竣工验收时,几乎所有供应商都会因为各种原因要求甲方追加造价.有些材料公司、劳务公司在工程做到一定程度后,在建筑公司没有选择空间的情况下,随意要求追加材料和工人的劳务费,迫使建筑公司就范,最后导致实际结算远高于合同,甚至有的超过竟标价的30%以上,使合同形同虚设,企业无法控制成本.

5.财务人员的素质问题

企业做到一定规模后,各类人脉关系复杂,为了照顾各方关系,中小型房企用一些不懂财务、不懂税法和资金运作的情况普遍存在,很容易给企业带来损失,有章不依,财务管理随意性很大,没有严格的财务管理制度,或无章可循.

上述五大问题的长期存在和累积,随着时间的推移和外部形势变化,导致公司资金链越来越吃紧,在财务的确认、计量和报告之中表现出来,表面看是财务问题,实质正如上文所述,基本上都在财务部门的决策权限和范围之外.

二、加强中小房地产企业财务管理措施

1.规避中小房地产企业的战略风险

针对当前情况,作为企业的财务管理者,必须要提高警惕,把目前的形势分析清楚,不能有半点马虎,掉以轻心,对企业面临的巨大风险,认真向管理层汇报,讲清厉害关系,尽量规避风险,把损失降到最低.

还是以上海远郊地块为例,上海房地产住宅开发风险大,是否可以在三线、四线城市,适当投资,一般小城市的投资规模小,资金投入小.国家正在推“城镇化”,大批农民工进城,一线城市难以置业,置业主要以四线城市为主,三线为辅.在三、四线城市开发住宅,这样即可解决员工的就业,也可以大幅度降低企业的风险,经营风险大幅度降低的同时,财务风险也随之降低.

中小房地产企业可以小范围的向其他行业伸展,如：农牧业、生物制药、物联网等,来规避可能发生的产品积压、资金锁死、避免财务风险,保持中小房地产企业的转型、升级.

2.优化中小房地产企业的运作模式

（1）中小房地产企业踏准市场节奏,学会反经济波动周期储备土地资源和加大项目开发力度.加强合伙开发、品牌输出合作、节能环保科技推广以及行业交流.

（2）中小房地产企业适度拿地,以拿商业地产为主,减少普通住宅用地,尽量规避风险.合作开发商业地产,技术先进新的利润增长点.

（3）房地产开发需要资金量大,周期长,在漫长的开发过程中,有许多不确定的因素,对房地产企业的生长发展起着命运攸关的作用.所以说,房地产开发的风险,特别是目前状况下.这就对房地产企业的财务管理提出了更高的要求,必须提高投资决策能力,提高风险防范意识,把风险防范于未然. （4）针对自有商业地产,位置佳的出租,位置欠佳的出售.出租主要客户是有一定知名度的品牌,打造具有优良品质的商业街.另一种商业地产,可以作为写字楼出租,赚取租金.另外,有些楼盘可以做酒店式公寓,以出售、出租或自营的方式运营.

3.针对中小房地产企业的经营的短期性的问题解决措施

（1）企业优秀的技术骨干和管理人员应尽量想办法留下,对企业是一笔财富,给予一定的基本工资即生活费,灵活上班,也可在外上班,但公司需要时立马回归,即可节约人力资源成本,又留住优秀人才.

（2）对于闲置设备,用短期出租的方式,赚取租金,不能出租的,保养后,盘点清楚,建立账册,储存在仓库,实行专人管理,不能任意丢弃在工地,让它自生自灭.建筑用固定资产价值高,如：塔吊、升降机等.

4.严格控制合同的执行

合同签订时必须经过严格的审查,没有资质的企业不能与之签订合同,必须要严格把关.合同一经订立,不得随意更改,也不得随意追加,特殊情况的确需追加的,必须经过更严厉的审查,实行专人把关,备案.对于不能严格执行合同的材料供应商、劳务公司等合同单位要实行退?机制,将不遵守合同者及时清除.

5.提高财务人员的素质

针对财务人员素质问题,首先对选拔财务人员,要根据内控要求配备会计人员.从事会计工作的人员,必须取得会计从业资格证,会计机构负责人应当具有会计师以上专业职务资格.不能任人唯亲,给企业造成损失.

我国房地产开发经营管理是一个比较新的领域,自从我国实行货币化房产后,房地产在我国得到了蓬勃的发展,房地产企业如雨后春笋般出现,但我国的房地产企业的经营管理和财务管理均是从零开始,到逐步完善,特别是我国的中小房地产企业,从征地、动迁、工程施工、商品房的销售最终到物业管理,一整套流程的经营管理、财务管理制度都在完善中.这也对房地产行业的财务人员提出了挑战,要逐渐提升业务水平,不断适应新的发展,与时俱进,才能不被时代所淘汰.