试析房地产企业财务管理现状与优化

点赞:4465 浏览:12325 近期更新时间:2024-02-17 作者:网友分享原创网站原创

摘 要 :为了深入探讨房地产企业财务管理现状与优化对策,本文主要分析了房地产企业财务管理的特点,提出了房地产企业财务管理现状及其存在问题,并且探讨了房地产企业财务管理的优化对策,与此同时,对房地产企业财务管理的创新进行了分析.

关 键 词 :房地产企业;财务管理;优化对策

随着市场经济的不断发展,我国的房地产的发展规模和发展速度也得到全面的提升,在这样的环境下,房地产企业财务管理中的问题就越加突显出来,从而制约了房地产企业的发展.因此,对房地产企业财务管理现状与优化对策的探讨有其重要的价值和意义.

一、房地产企业财务管理的特点

房地产企业与其他性质的企业存在着一定的不同,因此,在行业性质的影响下,房地产企业的财力管理也具有其本身的特点,大体体现在以下几个方面:

1.开发周期长.一般而言,房地产企业在开发运营过程中,需要有巨额的投入,才能促进各项工作和业务的展开进行,如房屋工程造价以及高额的地价等,这些都需要较高的投入,因此,需要企业投入巨额的资金量,与此同时,工程所要开发和经营的过程也相对较长,如工程的开发建设,需要经历征地、开发土地以及工程建设等,直到最后的竣工完成,整个过程的周期较长,一般情况下,需要两年,或者是更长的时间.

另外,由于周期较长,企业的资金的周转率自然也相对较低,为此,需要企业采用一切有效的方法,来筹集资金,解决企业的资金周转问题,来开发新的项目,为此,这也为企业的资金筹集带来了巨大的挑战.

2.投资风险大.在开发房地产业务和活动的过程中,由于投入的资金量大,再加上较长的管理周期,增大了更多的不确定性因素,而这些因素决定开发项目的成功以及企业的经济效益.所以,从这个角度上讲,企业财务管理存在着很大的风险.

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二、房地产企业财务管理现状

根据我国房地产企业的经济效益以及其总体的发展趋势来分析,房地产企业财务管理现状不容乐观,甚至于一些企业的财务管理采用传统的管理模式,极大地影响了企业财务管理水平.我国房地产企业财务管理中存在问题主要有以下几点:

1.资金管理体系不完善.大多数的房地产企业还没有建立起完善的资金管理体系,虽然一些企业把投资计划纳入了管理体系中,但是却没有进行具体的目标分解,这样,在进行月度总结和季度总结时,很难进行控制与管理,而且一些企业的资金配置不合理,存在着严重的分配不平衡,常常是一项业务的资金过于紧缺,另一项业务的资金出现闲置,这样,在进行资金集中管理时,必然存在着难度,进而使得资金的使用效率降低.另外,甚至于一些企业还没有形成相关的管理体系.

2.筹资方法缺乏科学性.房地产企业在融资时,渠道过于单一,通常是以银行贷款为主,甚至于是唯一的融资渠道,所以,企业的融资效率较低,尤其是随着近年来,国家政策的变化以及市场体制的变化,房地产企业贷款的门槛越来越高,因此,企业必须要改善现有的融资方式.

3.内部控制不到位.房地产企业在进行财务管理过程中,企业的财力管理制度并没有落实到位,只是一个表面形式,具体表现为两个方面:首先,企业的费用开支缺乏规范性,程度上过于混乱,根本没有按照管理制度中的相关规定去执行;其次,审批流程缺乏规范性,一些经费还没有授权范围内审批,相关的审批手续并不齐全.

三、解决房地产企业财务管理问题的有效措施

1.健全财务管理制度.房地产企业在健全财务管理制度需要从以下几个方面入手:首先,明确财务部门以及财务管理人员的职责和范围,并且在此基础上,强化其财务管理职能和监督职能,要求会计人员除了要熟练掌握会计核算以外,还需要参与对经济合同的会审以及与项目的预决算人员能够尽量多沟通了解与本项目有关的所有工程预决算资料.其次,针对企业的经济业务,规范财务管理的各项收支情况,尤其是要明确审批人员、审批依据、审批责任以及审批权限等,确保审批程序的齐全.第三,需要制定完善的开支标准,需要财务管理人员认真贯彻执行相关制度,完善费用专项管理办法,并且要完善相关的核算方法,优化监督手段和管理办法.

2.改善企业融资方式.房地产企业要改善原有单一的融资方式,除了要向银行贷款获得业务发展所需要的资金以外,企业还要以债转股的形式筹资,同时,明确筹资动机,调整企业资本结构,增加对外投资规模,解决企业筹集资本金的问题,扩大企业经营规模,企业也可以以股票筹资的方式.

另外,企业在投资活动中,要针对市场环境下发生汇率变动所引起的投资风险,如利率风险、市场风险、通货膨胀风险、外汇风险等进行全面的考虑,如企业可以以少量的自有资产为基础,通过举债取得企业重组所需资金,

3.加强企业资本控制.房地产企业在进行资本结构控制时,需要对直接费用、间接费用、变动费用和固定费用以及相关的可控费用和不可控费用进行科学的计算与分析,并将这些纳入企业成本计划,做好开发建设期间费用的预算.

4.强化财务管理内部控制.企业在进行财务分析时,要明确财务分析的重点,如财务比率、资产负债率、市盈率等,加强企业财务内部控制与管理,从企业财务管理的特点出发,构建一种新型的价值管理、实物管理以及综合性管理.与此同时,要通过财务管理内部控制的实施,实施一种专门化的管理方式,以便于适应新形势下企业财务管理的集中化管理.

另外,企业需要将总体目标划分为单项财务活动目标,并且要根据财务管理的具体内容进行划分,如企业价值目标、利润目标、筹资管理目标、收益分配目标以及投资管理目标等.

5.完善资金管理体系.房地产企业要对固定资产进行计价,一方面,要能够反映固定资产的新旧程度以及反映固定资产的原始投资,便于对固定资产进行重新估价,另一方面,要能够反映企业固定资产规模和生产能力,针对企业当前实际占用的固定资金,为企业的财务管理与发展带来的财务协同效应,降低资本成本,增强负债能力和经营协同性 ,并且从中获取某些特殊资产. 四、优化和创新房地产企业财务管理

1.强化流量管理.在进行财务管理中,确定企业的固定资产投资额与流量的相关性,一般而言,流量是由会计利润保证的.在企业的固定资产投资中,主要的就是流量,可以说,在固定资产投资中,流量是第一决定要素.而保障流量的,则是会计利润指标.同时,在投资完成后,折旧为沉没成本,不需考虑.投资完成后,计算投资后流入时,在将会计利润变为流量时,直接考虑固定资产的折旧因素.折旧是对以前已经用作出的投资,在投资日后,虚拟的一种积累回收.在会计利润中,该折旧已被在会计利润中作为扣减项扣除.而它实际上并不会带来未来的流出,对已完成的投资来说,是一项沉没成本.但是在投资决策中,不要考虑沉没成本.

2.投资方向要适应企业长远发展.房地产企业要根据市场的变化与需求,建立企业价值最大化目标,确保投资利润最大化,但是在这个过程中,一定要考虑到风险与报酬的关系,利用时间价值原理进行风险计量与评估,这样,有利于企业克服追求短期利益行为.企业要按照收入费用配比原则计算,将其渗透到企业财务管理的各环节中,与此同时,需要拟定投资备选方案,并采用一定的方法从中择优选择,优化投资管理的各个环节.

另外,房地产企业要做好财务预测、财务决策、财务计划,全面实施财务控制,针对预期收益不同的投资项目风险程度的指标,进行标准离差率、预期收益的概率以及预期收益的分析.由于投资管理也是财务管理的一项重要内容.在计算投资时,投资带来的收益,仍然用流量来分析,从无限期来讲,会计利润与流量应该是相等的.但是有时间价值,在不同时间点取得或付出的同等量的,对现在时点的价值是不同的.综上,固定资产投资时应重视流量的分析,而将会计利润指标放在次要位置.

总而言之,伴随着房地产企业的发展,企业财务管理现状也必须要不断的完善,因此,房地产企业需要针对现在社会条件下企业财务管理中存在的问题进行分析,提出针对性的解决对策,强化流量管理,健全财务管理制度,加强企业资本控制,强化财务管理内部控制,使得投资方向要适应企业长远发展,实现企业财务管理的最终目标.