关于如何规范房产信息查询的法律

[摘 要]2012年下半年以来,频发的“房叔”、“房婶”事件和一些地方随之出台的房产信息查询规范成为了公众关注的焦点.约束“以人查房”究竟是保护隐私权的需要还是违反了物权公示的原则,在我国当前社会下,规范房产信息查询需要在隐私权保护与物权公示原则间找到平衡点；同时,公众对房产信息查询在廉政监督领域发挥的作用也给予了厚望.如何规范房产信息查询,要在法律层面上进行全面的考量.

[关 键 词]住房信息查询；隐私权保护；物权公示；官员财产监督

一、法规制定与公众认知的碰撞

2012年下半年以来,频发的“房叔”、“房婶”事件令住房信息查询成为一些官员的噩梦,也成为公众监督官员财产的一道利器.近段时间,一些地方加紧出台了房产信息查询规范,对输入人名查询名下所有房产的“以人查房”的方式作出了专门约束.一时间,网上舆论哗然,不少网友认为这些法规名为保护公民个人隐私,实际上违背了物权公示原则,有为贪腐官员打掩护之嫌.如何规范房产信息查询,成为了公众关注的话题.

二、观点的交战：隐私权保护与物权公示原则之争

公民个人隐私应当如何保护,房产信息是否应当公开,从法律角度考量,归结到隐私权保护与物权公示原则的冲突.

(一)法规制定者：约束“以人查房”是保护公民隐私权的需要

1.我国立法保护公民隐私权.隐私权作为一种基本人格权利,是公民的私人生活安宁与私人信息不被他人非法知悉、侵扰、公开和利用的权利.虽然我国民法并没有把隐私权确立为一项独立的人格权,但在2009年12月26日通过的《侵权责任法》中已明确将隐私权纳入法律保护的民事权益.可见,我国立法对保护公民隐私权的意图是明确的.

2.房产信息属于隐私权范畴,应当得到保护.在我国现行法律中,并没有对隐私权的范围作出明确的界定.所谓“安居而乐业”,住房信息与个人的生活紧密相关,应当纳入隐私权的范畴得到保护,以确保公民的私人生活安宁不被非法侵扰.根据《政府信息公开条例》第十四条第四款的规定,“行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息.”.因此,约束“以人查房”是保护公民个人隐私权的需要,是对房产信息查询制度的必要规范.

(二)公众：公开房产信息是物权公示原则的要求

1.公开房产信息是房产管理部门的职责.物权公示是《物权法》的基本原则之一,要求将物权的实际状态表彰于外,向交易人提供具有公信力的交易信息.《物权法》第六条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”.因此,房产登记信息是房屋权属的依据,房产登记部门应当依法履行公示职责,将住房信息向社会公开.

2.向房产管理部门申请查询房产信息是公民的权利.《物权法》第十八条规定,“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供”.约束“以人查房”,违背了《物权法》的上述规定,不利于保障房产交易安全,也不利于公众对官员财产的监督.

(三)两种观点的评析

1.隐私保护说

公民的隐私权应当得到保护,但普通公民和官员享有的隐私权的权利范围应当有所区别.《政府信息公开条例》规定,“涉及个人隐私的政府信息不得公开,但不公开可能对公共利益造成重大影响除外”.对普通公民来说,房产信息毫无疑问是重要的个人隐私,不得随意公开；但官员作为国家公共权力的掌握者,如不对其加以监督,则有可能对公共利益造成损害,其隐私权应当受到一定限制.因此,“以人查房”不能“一刀切”,在保护个人隐私的同时更要保护公众利益不受侵害.

2.物权公示说

首先,物权公示并非“一律公开”,只有当“权利人”、“利害关系人”提出申请时,“登记机构应当提供”.约束“以人查房”只是对查询主体和查询程序进行规范,并未与《物权法》中的相关规定发生根本冲突.其次,《物权法》是由全国人民代表大会制定的具有普遍适用效力的基本法,其立法目的是为了维护经济交易秩序.官员财产公示则是领导干部廉洁从政的纪律要求,只针对特定人群发生效力.关于约束“以人查房”的争议,多是因这些规定阻塞了公众监督官员财产的渠道而起,但此“公示”非彼“公示”,不能将官员财产公示的要求强加于物权公示之上.

三、路在何方：关于规范房产信息查询的再思考

通过上面的分析可以看到,隐私保护说和物权公示说都存在一定缺陷.保护个人住房信息安全和房产交易安全,同时与监督官员财产兼顾,是公众对规范房产信息查询的共识.

1.房产登记的内容

除了房产的权属,房产信息还包含大量其他信息.按照信息的内容性质,可将个房产信息划分为房产的自然状况、权利状况与其他事项三大部分.[1]

（1）自然状况部分.这一部分主要记载房产的自然状况,包括房屋编号、房屋坐落、建筑面积、建筑物总层数等.

（2）权利状况部分.这一部分主要记载房产上的物权变动以及引发物权变动的法律事实,包括房屋所有权人、共有情况、房屋所有权取得方式、抵押权人、抵押权范围和抵押权利价值、抵押权设定期限等.

（3）其他事项部分.这一部分主要记载自然状况部分和权利状况部分以外的房产信息,主要包括房产的预告登记、查封登记、异议登记等.

2.可查询房产信息的主体

（1）权利人.《物权法》第十八条并未对权利人的具体范围进行划定,但应当认为权利人范围限于房产登记簿上记载的所有权人、共有权人、抵押权人等登记权利人.原因在于房产登记部门只能从形式上审查,因此只能依据房产登记簿上的记载判断申请人是否属于不动产权利人.

（2）利害关系人.在申请查询房产信息时指的应是与登记的房产具有法律上的利害关系的人,包括房产交易的当事人和与房产权利人发生其他法律纠纷的人.首先,以登记的房产为交易标的物的债权人.如房屋写卖合同的写受人、房屋租赁合同的承租人、房屋抵押合同的抵押权人等.这一类利害关系人在申请查询时,应当提供与房产权利人之间订立的合同.

其次,与房产权利人发生其他法律纠纷的人.如甲乙因人身损害赔偿纠纷诉至法院,甲向法院申请诉讼保全,为提供乙的财产线索而向房产登记部门申请查询乙的房产信息.这一类利害关系人在申请查询时,应当提交法院或仲裁机构的立案受理通知书,以证实其与房产权利人之间纠纷的真实存在.

至于潜在的房产交易当事人,由于尚未与房产权利人发生法律关系,故不属于利害关系人.[2]这一类人群如想要了解房产信息以保障未来交易的安全,可要求权利人出示权属证书.

（3）有权机关.即机关、检察院、法院等公权力机关.有权机关在查询房产信息时,应当向房产登记部门出具有效法律文书或公文.

3.分层次的查询制度

分层次的查询制度划定了登记簿公开性和权利人私密信息的范围,[3]不同的查询主体可以查询到的信息内容范围应当有所不同.

（1）权利人应享有完整的房产信息查询权.由于在房产登记簿中有明确的记载,权利人是真正意义上的物权人,只需出示有效件即可查询名下所有房产的完整信息.

（2）利害关系人享有有限的房产信息查询权.由于在房产登记簿上没有记载,利害关系人不是真正意义上的物权人,因此其查询房产信息的权利应受到一定限制.

首先是更严格的申请条件.利害关系人申请查询时,除出示有效件外,还应出具债权关系的证明材料或法院出具的立案受理通知书等.

其次是有限的信息查询范围.以登记的房产为交易标的物的人,由于其未来将成为登记房产的新的所有权人,故而可准许其查询交易的特定房产的完整信息.与房产权利人发生其他法律纠纷的人,由于其并不具有交易房产的目的,查询房产信息仅为保障其实现其他债权,因而没有必要向其公开完整的房产信息.此时申请人可以通过查询得知权利人名下拥有的房产情况,但仅包括权利人情况、房屋坐落及房产上有无司法限制措施等简单的信息.

（3）有权机关申请查询应依照有关法律、法规和规章的规定进行,可查询的房产信息范围也应当根据相应的法律文书和公文确定.

仅通过有条件的房产信息查询,在平衡了房产信息公示与公民隐私权保护的同时,却难以对官员财产进行有效监督.要解决这一问题,就必须让权力在法律、制度规定的框架内运行.[4]在规范房产信息查询的同时,政府部门也应当加快制订官员财产申报和公开制度的步伐,让官员财产接受公众的监督.

四、结语

从已有的经验来看,未能建立和实施完善的政府官员信息公开制度,过度放大房产信息查询的作用,必然会带来相应的负面效应.[5]在社会各方面的需求面前,建立有条件的房产信息查询与官员财产公开相结合,应是我国当前社会下规范房产信息查询的最佳模式.然而,这一模式的最终运行效果如何,还有待法规和规章制定者们的不断努力和实践.

[参考文献]

[1]程啸.不动产登记法研究.法律出版社2011：166.

[2]程啸.不动产登记法研究.法律出版社2011：243.

[3]常鹏翱.不动产登记法.社会科学文献出版社,2011：82.

[4]规范房屋信息查询与财产公开制度应同步进行.http：//ment.

scol..//2013/02/011008_1077900.s,2013-2-20.

[5]评论：规范房屋信息查询应给社会监督赋权.http：//.cfi../p20130219000689.,2013-2-22.

[作者简介]郭慧敏,南宁市青秀区人民法院.