房地产保有阶段税收法律制度改革刍议

摘 要：随着房地产市场持续升温,政府三令五申遏制房价快速上涨,为此,各地陆续出台了房产税收新政,房产税改革被推上了公众舆论的风口浪尖.笔者从房地产保有阶段的税收法律制度改革出发,力求立足国情,借鉴国外经验,对我国保有阶段税收法律制度进行分析,并对未来的法律制度改革提出自己的意见和建议.

关 键 词：房产税,房地产保有阶段,改革

中图分类号:D922223文献标识码:A文章编号:1006-723X(2012)05-0037-03

近年来,随着商品经济浪潮的不断推进,我国的房地产市场持续走热,房价飙升,成为解决民生问题的一大障碍,一时间房产税改革这一话题成了舆论的焦点.本文拟从房地产保有阶段的税收立法改革这一问题入手,探寻立法实益,并提出相关意见和建议.

一、我国大陆地区房产税现状分析

(一)房地产相关税收征收现状

房产税属于财产税,是政府财政收入的重要组成部分,也是对房价进行宏观调控的一个重要手段.我国目前与房地产相关的税种繁多,大约分散于五个环节中.在土地租批环节中有土地使用权出让金,在开发环节中有耕地占用税和土地增值税,在交易环节中有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、契税,在保有环节中有城镇土地使用税、房产税.由此看出,保有环节只设置有两个税种且比例较小,其中大部分税种存在于交易环节之中.2005年的城镇土地使用税和房产税仅占房地产赋税结构的22%,而交易环节的税收所占比例极大,一度达到7295%,出现了所谓的“不卖不税、不租不税、一旦租售则数税并课”的现象,这与当前世界上主流的税种设置模式是相悖的.在这种“重交易、轻保有”的税收环境之下,截至2008年12月底,全国商品房空置面积164亿平方米,2011年可能达到3亿至4亿平方米.相当大部分的闲置商品房掌握在投机商人手中,囤积居奇造成了房价大幅度上扬.这些闲置的房地产资源,则成为税收的“盲区”.由于房地产税收的混乱和地方政府的轻视,房地产税在省级以下政府财政收入结构中所占比重很低.2005年具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税合计占地方政府财政收入的比例约为42%.

(二)保有阶段税收改革必要性

1.缓解基层财政困境、规范地方财政收入

当前,我国房地产税收分布于房地产交易的各个环节,且政出多门.在这些税收种类中,土地出让金和交易环节的税收成为了地方房地产资源财政收入的“顶梁柱”.土地资源是非可再生资源,以“卖地”为主导的经济发展模式无法长久维持,一旦土地资源枯竭,无法及时转型,地方财政必将陷入窘境.与有限的土地资源相比,房地产保有量无论是从数量上还是增量上都有其独特的优势,在此方面增大税收力度,将为我国房产税改革提供新的思路.为使政府的财政收入更加具有可持续性和稳定性,保有环节以外其他环节的税、费设置也需进一步规范整合,减少短期行为,充分发挥税收的资源配置和经济结构调节作用.

2.切实抑制房价、积极宏观调控

当下房地产税收的显著特征是“重交易、轻保有”,在房产税收的众多环节中,交易环节中的税种属于间接税,具有可转嫁性,加之在土地批租环节的巨额土地出让金,使这一部分沉重的负担落到了消费者的头上,导致了房地产的上升,而这种税收模式无法对狂热的房地产市场起到预期的调控效果.这一难题,加大保有阶段的税收力度是一个解决问题的良方.因为,它具有在保有阶段税收长期征收的特征,能够加大炒房者的持有成本,并在一定程度上迫使炒房者与过多的房产占有者减持手中的房地产资源,从而达到宏观调控的目的.

二、房产税制度设计之国际比较

房产税立法,尤其是保有阶段的房产税立法在国外许多国家和我国港澳地区都有着比较成熟的立法模式,并有良好的效果.

在税收的地域范围上,西方发达国家在房地产税收保有阶段的课征范围既包含城市,也包括农村地区.而我国目前的课征范围只限城镇房地产资源,这无形中大大缩小了税基,无法对农村土地资源和房地产资源起到应有的调控效果.

在具体的税收对象上,这些西方国家的房产税是把房屋及其附属设施,如电梯、储藏室、非露天游泳池等均列为课征对象,同时由于房屋与土地密切相关,单独估价难度大,且西方国家土地制度多为私有制,故房屋与土地合并征收房地产税的税收模式已经成为主流,而单独对房屋征税则极为少见.

从世界范围来看,无论是营业用房还是非营业性用房,房屋的所有人是保有阶段房产税征收的主要对象.此外,少数国家如荷兰等,也将房屋的承租人、使用者纳入纳税义务人之列,这主要是由这些国家房产税属于消费性质所决定的.

(三)计税依据

各国现行房产税大多实行“一元化”征税方法,也就是以房产的估定价值作为计税依据,如我国既以房产原值为计税依据,同时也将租赁收益纳入计税依据范畴,实行“二元化”征税方法的国家很少.因此,能否准确、高效地对房地产资源的价值进行估定直接决定了房产税课征能否顺利进行.因房产估价的过程极其繁杂,技术性强,耗时费力,而且需要一批专业的技术人员.因此,各发达国家大都设立专门的估价机构,由通过资格认定的资产评估师专门从事该项工作.

(四）实际成效

从实践来看,世界上许多地区在房地产保有阶段征税后所取得的效果是良好的.一是政府获得了数额较大且稳定的财政收入.以英格兰地区为例,住宅税（其在房地产保有阶段所设置的税种）在地方本级收入中的比重高达45%左右,在地方财政总收入(含转移支付资金)中的比重也稳定在15%左右.地方政府通过课征此税弥补了财政支出与其他收入之间的不足,为地方财政筹集充足的资金.二是由于保有阶段的税收具有不可转嫁性,海外许多国家地区利用这一税收进行宏观调控,达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的.我国香港地区在这一方面就取得了很好的成效.在香港政府差饷(是一种向拥有土地及楼宇等不动产者课征的间接税)的压力下,业主们宁愿将空置的房屋低价出租或出售也不愿意囤积大量空房,从而加速了房地产资源的流转和利用率.