房地产估价风险防范

摘 要：随着城市建设步伐的加快,房地产经济得到了极大的发展,房地产估价在经济发展中也凸显出越来越重要的作用.本文从房地产估价的基本理论谈起,全面的分析了房地产估价的作业过程、估价报告撰写及房地产估价面临的风险.

关 键 词：房地产估价；房地产估价报告；房地产估价风险

房地产估价可以简单地理解为估测房地产的.但科学、准确且具有法律效力的评估,必须是由专业估价人员根据据估价目的,遵循房地产的形成规律与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,并结合估价人员的丰富经验所进行的评估.因此,理解房地产估价必须掌握如下有关概念.

一、房地产估价专业人员

房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才.在我国,房地产估价专业人员被称为估价师.

其基本要求是有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；有丰富的房地产估价实务经验；具有较高的市场调查、推理判断技能；有良好的职业道德修养.

为了达到上述基本要求,建设部于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》,自1998年9月1日起施行.该办法共九章三十四条,规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格,按规定注册,取得《房地产估价师注册证》,才能从事房地产估价活动.未经注册的人员,不得进行相关活动.估价师分为全国注册的和地方注册的,分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作.

二、房地产估价

1．估价目的

估价目的就是评估房地产的动机,即评估所怎么写作经济行为的具体类型的价值的真实.如是为了写卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值.估价目的不同,所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同,导致估价结果也出现相应的差异.

2．估价原则

估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项.主要包括最有效使用原则、合法原则等.

3．估价程序和方法

一般而言,房地产估价的基本程序是固定的,但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异.科学实用的估价方法,必须具备两个条件：既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为.通常情况下,房地产估价的采用三大基本方法,即：市场比较法、成本法和收益法.除此之外还有一些其他方法,如检测设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购写年法、利润法、分配法等.

三、房地产估价报告

估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则.

1．估价报告书的形式

估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种,可根据评估活动的具体情况灵活选用.通常情况下,多采用定型式,又称封闭式估价报告书,是固定格式、固定内容,估价人员必须按要求填写,不得随意增减.其优点是一般事项反映全面,填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项.如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产,制作相应的定型式估价报告书,则可以在一定程度上弥补这一缺点.

2．估价报告书的组成

一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：即封面（写明报告名称）；目录；致委托者函；估价结果报告；估价分析报告（即技术报告）；有关附件.

3．估价报告书的内容

估价报告书的内容至少要记载下列事项：委托与被委托双方名称；估价的对象、目的、时间、地点；评估依据、方法、结论；决定估价额的理由以及估价人员情况等.并含附属资料.如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等.

四、房地产估价风险防范

房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性.但是,房地产估价风险具有其特殊性.房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会相似度检测活动,不仅仅会带来估价机构和人员的风险,而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险.因此,充分认识房地产估价的风险成因及风险体系,并积极防范和规避风险,是房地产估价工作的一个重要内容.

1．技术风险:为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法

从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性.不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑.因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障.实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产分类变动指数等等.这样使得估价机构和估价人员在房地产预期的技术上面临极大的不确定性.此外,估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果.再者就是估价人员素质水平不高,对于房地产估价基本理论理解不透,虽然通过考试但缺乏实际估价经验,在参数选择和方法运用上存在缺陷,也会产生一定的估价风险.

2．政策风险:房地产的变化一方面受到供求变化的影响,另外一方面政策变动也会对房地产产生重要影响

政策的变化是一般估价人员无法或不能预期的.政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产产生或高或低的影响.同时,政策的变动还会对估价方法产生影响,如《城市房屋拆迁条例》的修改,使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化.

3．业务风险:即估价业务带来的风险

房地产估价主要是对房地产权益的估价.我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着这样那样的问题.比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权,企业为了节省费用不去产权登记手续.这种情况在估价实践中经常遇到,造成估价结果与实际的偏差,形成风险.另外一个方面,当估价机构或人员接受新业务时,对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存在着不确定性,给估价机构和估价人员未来带来风险.

4．经济风险:所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动

使得估价结果与市场产生了较大偏离,这种结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况.这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题,甚至有些情况下也不是估价师能够预期的,但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响,而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失.

加强和完善房地产估价师后续教育,规定作为房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告,如果不能完成相应的工作,就会受到行业协会的处罚,直至取消其执业资格.我国也要求房地产估价师定期接受一定时间的继续教育,估价师协会和地方房地产估价机构可以定期对估价师进行理论知识的继续教育培训,也可以对一些专题的估价问题进行讨论和后续教育,如城市拆迁估价等.加强对房地产估价师继续教育以及强化对房地产估价师的定期考核,对于降低由于房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义.