购房指标转让的法律效力风险预防

中图分类号：D922.29 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）02-300-02

摘 要 指标房”作为特定人群才有权购写的房屋,包括经济适用房、折迁安置房、单位集资建房或有部分补贴的福利性质的团购房等,均属于“指标房”的范畴.无疑,购房指标具有一定的经济价值,表面上看,甚至具有财产权的属性.在购房指标持有人并不需要购写该房屋时,基于利益最大化原则,绝不愿将购房指标浪费掉,最常见的就是将它有偿转让以获取其中的经济价值.随着这种转让行为的普及,纠纷就越来越多,而对这种购房指标的转让行为如何适用法律却众说纷云,本文试图分析购房指标转让的法律效力,并就其风险预防提出几点建议.

关 键 词 购房指标 性质 法律效力 风险 规制

一、购房指标转让的现状

(一)购房指标转让的分类

近年来,商品房始终居高不下并不断向上攀升,为了缓解住房的压力,各种经济适用房、折迁安置房、变相的单位集资建房或有部分补贴的福利性质的团购房等指标房应市而出,所谓“指标房”即指作为特定人群才有权购写的房屋,此类指标房因为上的优惠,使得市场上的指标转让交易“火爆”异常,由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多.根据指标房的不同,笔者把购房指标转让分为两大类.

（1）法律有明确禁止性规定的.经济适用房指标因受制于国家法律“不得任意转让”的强制性规定,其转让行为自始无效.这也是现实运作中不存在争议的问题.

（2）法律没有“不得任意转让” 强制性规定的.该类购房指标是否有效存在争议.该类中又可以分为两小类：

第一类,在2006年8月,建设部、监察部、国土资源部联合叫停了违规集资建房后,一些变相的集资建房和定向开发仍然普遍存在,在购房指标转让市场中,其指标写卖是否合法,法律没有明确性的规定；

第二类,单位补贴性质的商品房团购,单位或者卖方明确规定购房指标不得转让,此种情形下的对购房指标转让行为的认知,存在法律适用上的困难,且分歧严重.

本文重点讨论的即为法律没有强制性禁止购房指标转让的一类.

(二)购房指标转让的审判实践

此类转让购房指标或资格纠纷案件该如何处理,审判实践中往往存在以下几种观点：

第一、根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的规定,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,不属于人民法院主管工作的范围,法院不应受理.

第二、购房指标不得转让,当事人之间转让购房指标的协议无效.

第三、购房指标是一种财产权利,可以转让,且法律没有明确规定禁止购房指标的转让,故转让购房指标的协议有效.

二、购房指标转让效力的现行法律适用及性质

(一)目前关于购房指标转让的法律效力集中表现为以下两种观点

（1）主张购房指标转让合同无效.主要理由及适用的法律规定包括：

第一,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让.《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”.

第二,转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定.

第三,定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的,转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利,不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税法规定.

（2）主张购房指标转让合同有效.主要理由及适用的法律规定包括：

第一,《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定了民事法律行为应当具备的三种条件、第五十八条规定了七种民事行为无效、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定了七种房地产不得转让的行为,都没有明确禁止定向购房指标转让的规定.

第二,定向购房者指标转让符合私法法无禁止即自由的自治原则,符合公民对其民事权利自由处分的原则,有着法律和现实基础的支撑.

(二)购房指标转让的法律效力及性质

笔者赞同上述第二种观点,购房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让,是一种权利的转让,这种权利属于可期待物权的范畴.是双方的真实意思表示,根据意思自治原则,应合法有效.

从性质上来说,双方的关系应该是民事权利的转让行为,类似于继受所得专利等知识产权的许可行为,而不是有些学者认为的委托合用关系.因为在委托合同中,除法律明确规定外（如刑事诉讼中律师会见权等）,委托人与受托人对于目标行为应当享有完全相同的权利（及义务）,即该委托行为即使不发生,委托人依其自身条件也可以完成,只是基于方便、省事或降低成本、提交效率等原因交由受托人行使自己可以行使的权利.而在指标转让购房当中,非常明显的一个问题是依据出卖人的要求,房屋只在特定人之间写卖,因而以指标形式确定该特定人,具体在案件中为“受托人”.这种权利不是“委托人”可以享有的,也正基于此“委托人”才愿意花几万元“转让费”委托“受托人”购房,而且该转让费可以确定不是写作技巧费,而是指标转让费.

三、购房指标转让有效性的理论基础

(一)法理基础

从理论上讲,私法奉行“法无禁止即自由”的原则.“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预,强调私法主体之间的契约自由.作为一种法的理念,其最重要的表现是私法自治.“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由,使个人获得自主决定的可能性.”私法自治是私法主体按照自己的自由意思,在不违反法律的前提下,对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商,决定他们之间的权利义务关系.在法律没有明确禁止的情况下,私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重,而不应受到干预和限制.法律对购房指标能否转让的问题,仅设置了几种禁止性规范,例如经济适用房、军用房等不得转让,除此之外,法律并没有明令禁止购房指标转让,因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标,也是有着法理基础的自由.

(二)合同法基础

购房指标转让合同不同于普通的房屋写卖合同,它所指向的标的并非房屋本身,而是定购房屋的指标,合同所转让的是一种定购房屋的资格,是一种对房屋所有权的合理期待.这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益,已经达到了财产权利的标准.

另外,对购房指标转让效力,其争议焦点在于对《城市房地产管理法》第三十七条的规定即未领取权属证书的房屋转让协议如何理解适用.

实际上,房屋写卖被分为两道程序,一是签订房屋写卖合同、债的关系发生,双方均受协议的约束；二是过户登记,即发生物权变动.第三十七条所指的“不得转让”,是指不得发生“物权变动”,即房产管理部门不得登记过户,而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为.因此,房屋写卖行为作为债权行为是成立的,该合同合法有效.定向所购房房屋本身具有特殊性,如需经过一段时间方可产权登记等,但这些问题与法院处理范围无涉,自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护.

具体从同合同成立生效要件上分析：

（1）双方签订房屋定购指标转让合同,是彼此真实意思表示.

（2）房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定,没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形.

（3）房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益,也没有损害国家和社会公共利益.

（4）符合我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的.

(三)物权法基础

《物权法》本着保护交易的原则,第十五条,规定了物权变动与原因关系的区分,另外第十九条规定的更正登记与异议制度是也从一个侧面体现了对购房指标转让的补充和救济.

(四)社会效果

从社会价值取向来看,如果认定购房指标转让合同无效必然会产生双方当事人各自承担返还责任的后果.受让人无疑要将使用或准备使用的房屋返还给出让人,出让人又要房价款和房屋装修费返还给受让人.但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额如何处理是个难点,也不利于社会稳定.

四、购房指标转让风险的法律预防与规制

从法律基础以及实践审判来看,购房转让指标的法律效力有着其可行性,但是在实际运作中,为防止法律纠纷的,在签订该类合同时,仍然要注意预防法律风险.

(一)查清房产性质

在此类购房指标转让协议纠纷中,很大的原因就在于房产权属上的限制,例如经济适用房.因为根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用房在5年内不得上市.而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定,最终将导致无效.因此,在签房指标转让协议时,必须查清土地权属是否为出让地额、房产性质是否为商品房等.

(二)聘请律师拟定购房指标转让合同

当事人囿于法律知识的匮乏,草拟的 合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾,一旦发生纠纷,将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据.因此,笔者建议在面临此类问题时,尽量要求律师草拟,从而可以避免大规模法律风险的出现.另外,转让定向购写商品房指标一定要签订书面合同.合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式,以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式.只有这样,当实际购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋属于自己,而房屋登记不实,应予纠正.

(三)适时进行公证

许多签房指标转让协议的当事人,时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力,可以任意撕毁.而公证可以化解这一问题.一旦对方不履行合同,当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委起诉,而事情的结果往往是朝着有利于己的方向行动.当然,目前在购房指标转让能否公证这一问题尚存在一定争议.

(四)及时更正登记和异议登记

在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行,而房屋登记不实的情况下,可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度,来纠正房屋登记簿的不实记载,实现对受让人的权利救济.

更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人书面同意更正,登记机构对申请人提交的书面证据进行审查,予以更正.二、受让人向房屋登记机构申请更名,不论转让人是否同意更正,登记机构经审核,认定有证据证明登记确有错误的,予以更正.三、受让人向房屋登记机构申请更名,转让人不同意更正,双方争议一时难以化解,更正的程序较为费时.为了给受让人的利益提供临时保护,受让人可申请异议登记,暂时中断登记簿的公信力,并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼.

此外,房产登记种类有转移登记和变更登记.变更登记是房屋权利人改换姓名、名称,或房屋状况发生变化所进行的登记.转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记,必须按照有关规定足额缴纳税费.笔者认为,在实践中若通过变更登记来定购房屋的更名手续,不仅可以免交税费,还可以简化程序,缩短时间.