个人住房抵押贷款提前还贷违约金的法律规制

摘 要:文章分析了个人住房抵押贷款提前还贷的动因、对商业银行的影响,提前还贷违约金的合法性、合理性及其负面效应,并着重从比较法的角度考察了国外及其他地区个人住房抵押贷款提前还贷风险管理的经验与做法,以期对我国提前还贷违约金制度进行有效的法律规制,完善商业银行对提前还贷风险的管理,充分保障银行、客户双方利益,促进个人住房抵押贷款业务的健康发展.

关 键 词 :提前还贷 违约金 风险管理 法律规制

中图分类号:F830.5 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)10-076-03

近年来,我国个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展态势,住房抵押贷款客户提前还贷的现象也随之有了明显增加.许多银行为应对这种变化,呼吁与国际接轨,出台了对提前还贷客户收取违约金的措施.此举在社会上引起巨大反响,并引发银行是否应该收取违约金的争论.提前还贷违约金作为一项新生事物,我们既要从现有法律中分析其合法性,也要从发展的角度来分析其合理性,并对该制度作出相应的规范与完善.

一、个人住房抵押贷款提前还贷行为的产生动因

个人住房抵押贷款提前还贷,是指借款者在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为.导致提前还贷的动因,国外的相关研究将其分为内生因素和外生因素两大类.前者将提前还贷行为看作利率和房价的内生变量,后者则检测设提前还贷行为受利率和房价以外的其它因素影响,这些因素主要包括:季节循环、经济活动的状况、人口等因素.研究提前还贷的动因,有助于建立提前还贷模型,把握提前还贷规律,从而在一定程度上预防和控制提前还贷风险.

1.内生因素.内生因素是指可以纳入提前还款模型的内生经济变量,最重要的有利率和房价两种因素.利率和房价是影响借款人再融资成本的最主要因素.在固定利率制度下,市场利率上升时,借款人因固定的合同利率低于市场利率选择维持同银行交易,市场利率下降时借款人则选择提前还贷,然后通过再融资获得更低的市场利率,而在浮动利率制度下,市场利率下降时,借款人因合同利率随市场利率向下浮动而选择维持同银行交易,在市场利率上升时则选择提前还贷,以彻底退出交易形式规避较高的市场利率.

房价也是影响提前还贷的重要因素,该因素分为两类.一类被称为换房,因所购房屋更换而将贷款尚未清偿的房屋出售,此时需要结清个人住房抵押贷款.另一类是指房价变动对提前还款的影响,由于房价上涨后,原有的住房权益能担保更多的贷款,这时借款人会结清原有贷款,进行再融资,以获得更多的贷款.

2.外生因素.外生因素也被称为非自愿性提前还贷,是指一般模型无法掌握的非经济变量,包括地理、职业、经济总体环境或人口等因素所引起,导致借款人提前还贷.另一种情况则是房屋遭受天灾损毁,或借款人死亡,此时保险公司会代为偿还本金余额,出现提前还贷.另外,研究发现,季节循环对提前还贷有重要影响.如在美国,住宅购写在春季增加,在夏季后期逐步达到高峰,到秋季和冬季逐渐下降.由于借款人往往通过先卖出他们现有的住房再购写新的住房,而住房抵押贷款又要求借款人在卖掉住房之后必须偿清未还款余额,因此提前还贷活动常常在春季开始增加,到夏季达到最高,随后在秋季开始缓慢下降,到冬季达到低谷,从而提前还贷呈现出典型的季节性特征.

二、个人住房抵押贷款提前还贷行为对商业银行的不利影响

提前还贷行为使得抵押贷款的流具有较大的不确定性,从而给银行的资金管理带来较大的影响.具体表现在以下几个方面:

1.影响资产与负债结构.银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理,资产减少会对利差来源产生影响,从而影响负债管理.银行作为一个负债经营企业,资产负债的期限匹配程度直接影响着其资本营运状况.借款人的提前还贷行为,将使得其资产与负债之间的期限发生错位,使原有的利率结构平衡丧失.如果没有提前还贷行为,银行资产的期限与负债的期限一般而言都是相等的,而一旦有了提前还贷行为,将破坏这种期限对等的状态.银行自身的资产与负债的期限不配,将使其暴露在流动性风险之下.

2.减少商业银行的利息收入.存贷款业务是我国商业银行的主要业务,获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源.个人住房抵押贷款有房产作抵押,同时又有保险公司保险,安全性较高,风险相对其他贷款项目较低,是银行最优质的业务之一,也是银行获利的重要业务.如果不发生提前还贷,银行将会稳定地获得此项利息收入,但是当发生提前还贷时,贷款额度将减少,银行利息收入就会减少,造成一定的损失.

3.短期内造成巨额存贷差,回收资金闲置.提前还贷增加,会使银行的累收速度超过累放速度.一方面,住房抵押贷款的不定期提前还款使大量的优质资产回笼,另一方面,银行对没有把握还贷的企业和项目“慎贷”,此消彼长,短期内会造成巨额存贷差.由于消费者提前还贷时间不确定,银行对提前还贷的资金不能预先做好安排,造成回收资金积压.银行要重新选择新的投资渠道使资金有效合理的运用,而资金闲置会导致信贷投放压力增大,加大银行的经营风险.

4.怎么写作成本未得到全部补偿,增加经营成本.每发生一笔抵押贷款,银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生怎么写作成本,这些成本通过抵押贷款利息得以补偿,并分摊在整个还款期.若借款人突然提前还贷,对于银行来说,付出的劳动只得到部分补偿.此外,提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还等一些环节,这不可避免会导致银行经营成本提高.由于提前还贷行为的不确定性,使得银行不能按照正常的贷款程序来处理,只能提供额外的人力来完成有关的各种操作,从而造成人工成本的增加.

三、提前还贷违约金的法律分析

1.提前还贷违约金的合法性分析.提前还贷行为增加了银行业务经营风险,银行界人士普遍认为客户提前还贷行为是一种违约行为,为制止提前还贷的势头,弥补提前还贷所带来的利息等损失,维护自身经济利益,国内许多商业银行针对提前还贷纷纷出台了收取违约金的措施.

依据《合同法》理论,提前还贷是一种期前履行债务的行为,但是否是违约行为呢《合同法》总则中第71条规定,“债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但提前履行不损害债权人利益的除外.债务人提前履行债务给债权人增加的费用,由债务人承担”.该法条的法理基础是债法的期限利益理论.期限利益的规则是:如果期限利益专为债务人而设,那么债务人可以抛弃此利益而提前清偿,而债权人不得随意请求清偿,若期限利益专为债权人所设计或为双方所共享,则非经债权人同意,债务人不得期前清偿,否则债权人可以拒绝受领.

由此,71条可理解为:在不增加债权人的费用和负担的前提下,债务人可以期前清偿,反之,债权人则有权拒绝.具体到借款合同而言,债务人提前清偿贷款是否会给银行带来《合同法》第71条意义上的期限利益的损失呢的确,提前还贷给银行带来了一定的费用和负担,提前还贷行为打乱了银行的资金安排,对商业银行造成了不利影响.只要提前还贷行为的确造成银行的合理利益损失,作为债权人的银行有权拒绝债务人无条件提前还贷的要求,因此,依《合同法》第71条规定,应认定提前还贷行为属违约行为.

同时,《合同法》分则《借款合同》一章中第208条又规定:“借款人提前偿还借款,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息.”根据该规定,在双方当事人没有禁止性约定的情况下,借款人可以选择提前偿还借款,且应按照实际借款的期间向银行缴纳利息,无须支付违约金,反之,则应支付违约金.法律适用的一般原则是,在总则和分则都规定的情况下,应当优先适用分则.因此,是否可以对提前还贷行为收取违约金首先应看合同是否有约定,如果合同事先有约定,则可以收取,如果合同事先无约定,则借款人可以拒绝支付违约金.除此以外,银行以单方声明、告示等形式公布的“提前还贷利息”或所谓“违约金”应属无效.

2.提前还贷违约金的合理性分析.提前还贷违约金也有其自身的价值.如前文所述,客户提前还贷会给商业银行带来减少利息收入、打乱银行资本运营计划、增加再投资风险等不利影响.而且,如果对提前还贷行为不收取违约金,借款客户就有可能在签订合同时会尽量选择较长的借款期限,而通过转贷来取得更低的利率,或者取得更优惠的金融怎么写作.进一步分析,如果对提前还贷不收取违约金,借款客户就有可能在借款时会预留一部分的资金用于投资以获取更高的回报,在无投资途径时,则提前还贷,由此产生客户道德风险,将损害贷款银行的正当利益.

3.提前还贷违约金的负面效应.但同时也应该看到,对于商业银行来说,提前还贷也存在着一定潜在的积极影响,既降低了银行的信用风险,让银行免于承担因贷款人无力及时还本付息的风险,而且使流动性差的长期资产转化为资产,大大缓解了商业银行的流动性风险,降低银行的呆、坏账比例.

收取提前还贷违约金并不是有效的风险补偿方式.依据现代风险管理理念,银行因向借款人提供提前还贷便利而承担了利率风险,获得某种补偿是合理的,这也是违约金支持人士的主要理论依据.然而,以违约金作为银行风险补偿方式的有效性是值得怀疑的,除面临巨大的市场阻力之外,主要原因在于违约金金额的确定缺乏理论依据.如何界定提前还贷给银行造成的损失哪些损失应该由客户承担作为一种非机制,违约金如何与不断动态变化的利率风险水平相适应这些问题在实践中都很难有效解决.从风险管理的角度来说,提前还贷应属银行经营过程中出现的正常商业风险,银行如果能事先考虑到还贷过程中可能出现的各种情况并采取相应的风险防范措施,就能合理合法地转移这种风险,否则简单地将风险转嫁给借款人则显然也是不公平的.风险只能控制而不可能完全转嫁或消除,所以单纯靠收违约金并不能杜绝提前还贷行为的产生.

收取提前还贷违约金并不会有助于银行盈利.银行收取违约金的目的是补偿损失和实现盈利,然而,这一举措因与银行提供风险管理的基本职能相悖而不能从根本上达到目的.管理风险是客户的基本需求之一,接受风险转嫁和提供风险管理怎么写作不仅是现代银行的基本职能,也是重要的盈利来源和核心竞争力.这不仅是因为银行替客户承担和管理了风险,更加全面地满足了客户需求,适应了市场竞争的需要,而且因为银行从这些风险承担中获得了更多的以风险换收益的盈利机会.因此,对提前还贷收取违约金在一定程度上不仅弱化了银行风险管理的职能和怎么写作客户的能力,使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会,而且如果市场是高度竞争性的,收取过高的违约金等于把客户推向了不收违约金的竞争对手,将造成市场占有率的下降,最终也会给银行的核心竞争力带来不利影响.

四、个人住房抵押贷款提前还贷违约金的国际比较

1.美国模式.在美国,贷款机构通常根据借款人过去的信用记录,向他们分别发放两类贷款:优惠利率贷款(又称传统贷款)和次优惠利率贷款(subprime loan,针对信用记录、就业和负债状况相对较差的人士,以下简称SP贷款).由于市场竞争和法律规范的约束,提前还贷违约金在美国的传统抵押贷款中几乎已经消失(大约占2%),但在SP贷款中仍然十分普遍.违约金主要针对头三年至五年的提前还贷,通常是未偿还贷款余额的1至5个百分点,一些贷款人规定为余额的3%,并逐年下降1个百分点,也有收取相当于六个月利息的违约金等不同做法.通常允许部分提前归还,低于贷款余额20%的提前归还不会引起违约金责任.有的银行对向该银行转贷或签订新贷款协议的客户不收违约金.

目前,美国有35个州的法律禁止或限制提前还贷违约金,正是这些法律以及贷款机构之间的竞争,使大部分传统贷款去除了违约金条款.比如,北卡罗来那州法律禁止对15万美元以下的贷款收取提前还贷违约金,宾夕法尼亚州贷款利率及保护法则禁止对5万美元以内的住房抵押贷款收取提前还贷违约金,加利福尼亚州法律规定对超过三年的贷款不能收违约金.同时,政府机构和民间团体也采取措施,禁止或限制某些过分的贷款条件并要求贷款人进行更多的信息披露.可以预见,在各方的推动下,美国金融机构贷款违约金的期限缩短和数额降低将是一个发展趋势.

2.英国和欧盟其他国家模式.近年来,激烈的市场竞争促使英国金融机构纷纷推出多元化的贷款产品,有固定利率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款供借款人选择.大部分提前还贷违约金只适用于固定(或折扣)利率期间,即使在此期间如果借款人每年只提前偿还10%左右的贷款,也不必交纳违约金.另外,固定(或折扣)利率期结束后,此类贷款便自动转成标准可变利率贷款,贷款人不再拥有收取提前还贷违约金的权利.总之,由于市场选择和政府部门的监管,只有提供低利率的银行才会收取提前还贷违约金,且大部分也只限于最初的优惠期或头两年到三年之间.

在欧盟其他国家,如德国,固定利率贷款不能提前还贷,在爱尔兰,法律不允许对可变利率贷款收取提前还贷违约金,在法国,提前还贷违约金的比例不得超过3%,在荷兰,典型的抵押贷款合同规定,每年提前偿还10%至20%的,无需支付违约金.借款人因居住地变更提前还贷,无需缴纳任何违约金.

3.我国台湾地区模式.2002年以前,除台湾银行、土地银行、合作金库未对提前还贷或转贷的客户收取违约金外,其他银行在给予房贷户三年优惠利率的同时,限制房贷户在四年内不得提前清偿,否则将收取约为贷款总额1%的违约金.2002年以后,由于市场利率一降再降,而房贷利率却下调缓慢,大量房贷户希望通过转贷降低利息负担,但却受到违约金的制约,因此强烈不满.为此,台湾于2002年5月发布了《房屋贷款提前清偿违约金行业警示原则》,指出若金融机构提供房贷户前三年较低水平的优惠利率,则限制房贷户不得提前清偿的期间最长只能三年,否则将抵触公平交易法.同时,违约金不宜直接依贷款总额计算,必须考量借款人的清偿时间、偿还金额采用递减方式计算.另外,金融机构必须事先在借款契约中,以特别约款方式,与借款人个别约定,并详细载明违约金的计收方式.

4.我国香港地区模式.根据香港《物业转移及财产条例》,按揭人(即借款人或购房人)享有提前还清贷款的权利,但按揭人应提前通知银行(多数银行要求提前一个月通知),然后银行计算出“总欠款”要求按揭人在指定日期前付款.所谓“总欠款”包括提前还贷的手续费(一般为剩余本金的1个月利息)、剩余本金和最后一次还款到提前还清贷款日的利息.

五、借鉴国外和其他地区先进经验,完善提前还贷风险管理

从英美等国以及我国台湾、香港地区个人住房抵押贷款提前还贷违约金的管理模式中可以看出,收取提前还贷违约金并不是各国通行的做法,一个明显的趋势反而是对收取提前还贷违约金的限制和规范.从上文对提前还贷违约金的法律分析中,可以看出商业银行内收取提前还贷违约金具有一定的合理性和必要性,但应将其限制在一定的范围内.我们应借鉴国外及其他地区先进经验,设定相应的制度规定对提前还贷违约金进行法律规制,而且,在此基础上,金融机构应加强抵押贷款的日常风险管理,掌握人们的提前还贷行为习惯以及这种行为将如何随经济情况变化而发生波动,在理论分析和历史数据的基础上建立提前还贷的模型,对未来的提前还贷进行科学预测,评估和管理相应的风险,同时,通过提高市场竞争度、加快金融深化和产品创新等来最终解决提前还贷风险管理问题.

1.加强对提前还贷违约金的法律规制.一是在法律上限定提前还贷违约金的最高比例,以保护借款人的利益和维护市场的自由竞争.二是确定一定比例内的提前还贷免收违约金,由于借款人无法对将来的收入和支出作精确的预期,应当在法律上强制规定在一定比例内的提前还贷不收违约金.三是对超出一定年限(如三年)的提前还贷违约金免收违约金.四是法律上规定金融机构必须事先在借款合同中,以特别条款形式,与借款人就提前还贷违约金进行约定,并详细载明违约金的计收方式,否则借款人可以拒绝违约金支付请求.

2.构建提前还贷的数据库和提前偿付风险模型.随着我国提前还贷行为的逐渐增多,商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律,以便对其进行较为准确的预测和有效地防范,通过合理安排资金的使用来降低风险,从而尽量减少商业银行的损失.这客观上要求建立个人住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统,对借款人的提前还贷行为进行监测,对所收集到的数据进行分析,对提前还贷导致的流量预先进行统筹规划.

3.推出多样化的住房抵押贷款方式.由于借款人的还款能力有很大差别,单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求,也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口,从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生.为了适应不同借款人的市场需求,从而降低提前还贷风险,有必要推出多种抵押贷款方式,依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式以有效地减少提前还贷风险的产生.