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摘 要 随着生活水平的不断提高,小汽车逐渐走进千家万户,小区车库、车位也成为近年来新建楼盘不可或缺的组成部分.由于普通家庭拥有汽车的比例逐年上升,小区有限的停车位日益匮乏,“停车难”问题日益严重.业主与开发商之间有关车位的纠纷不断增多,本文拟从法律层面探究小区车位纠纷不断增多的原因,并提出完善相关法律规定的对策.

关 键 词 小区车位 物权法 “停车难”

作者简介:林呈凤,福建省南安市人民法院,本科学历,研究方向:法学;张小虾,福建省龙海市人民检察院,本科学历,研究方向:法学.

随着生活水平的不断提高,小汽车逐渐走进千家万户,小区车库、车位也成为近年来新建楼盘不可或缺的组成部分.然而汽车在给我们的生活带来极大便利的同时,由于普通家庭拥有汽车的比例逐年上升,小区有限的停车位日益匮乏,“停车难”问题日益严重.业主与开发商之间有关车位的纠纷不断增多,究其根源在于现行关于小区车位的法律规定并不完善,本文拟就完善现行小区车位的法律规定提出几点看法,以期解决日益增多的车位纠纷.


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一、现行法律规定

我国《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.建筑区划内,规划用于停放汽车

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的车位、车库的归属,由当事人通过 、附赠或者出租等方式约定.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.”这是关于小区停车位的原则性规定.最高人民法院于2009年出台《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《区分所有权解释》).该解释第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体.”该规定确定了可以认定某些类型的车位为专有部分的原则.该解释第五条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以 、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定.前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例.”此条规定明确了何种情况符合《物权法》第七十四条第一款所规定的“首先满足业主的需求”.该解释第六条规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位.”该条实为对《物权法》第七十四条第三款的补充,进一步明确了归业主共有的车位的范围.虽然现行法律对小区车位的权属等问题有做出一些的规定,但相关规定尚未系统、完善,导致实践中仍有不少问题.

二、现行法律规定不完善导致现实中存在的问题

其一,“首先满足业主的需要”应如何去界定?“首先满足”这一说法可以有多种理解,有学者认为,“首先满足”就是开发商应当首先将车位出租、 给业主,不管第三人是否提出了比业主更高的条件,都不能首先卖给第三人.豍有学者认为,“首先满足”包括但不限于业主的优先购买权或使用权,还应考虑价格的合理性,保障业主的生活需要以及存在潜在需求的业主将来的需要.豎“首先满足”规定的初衷是有利于保障业主权益的,但由于其规定的过于模糊,没有一个确定的说法,而《区分所有权解释》第五条也仅仅规定了建设单位按照配置比例将车位、车库,以 、附赠或者出租等方式处分给业主的,属于“首先满足业主的需要”的情形之一,对于如何规范建设单位的行为,以达到“满足业主的需要”及没有满足业主需要的法律后果等问题并没有相关的规定,导致“首先满足业主的需要”这一规定难以落实.

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其二,由当事人通过约定的方式确认车位归属是否合理?对于小区停车位的归属,《物权法》出于兼顾业主和开发商两者的利益考虑,规定“由当事人通过 、附赠或者出租方式等约定”,看似维护了业主与开发商之间平等协商的权利.然而在实践中开发商为争取利益最大化,规避其责任,在签订不动产买卖合同时往往出具格式合同,对于业主而言仅仅面临两种选择——买或是不买,也就是只能被动地完全接受合同内容,或是彻底地不接受.购房者与开发商在缔约能力和缔约机会上存在严重不对等,开发商完全可以利用类似的格式条款来垄断本就匮乏的车位,“约定”通过高价 、出租车位,间接造成业主无法获得停车位,损害业主利益.而此时尊重当事人的意思自治而没有相关配套措施,以私法自治作为确定车位权属的原则无异于为弱势一方遭受侵害披上合法的外衣.

其三,不同类型的小区车位权属究竟如何确定?小区车位分为地面车位、地下车位、架空层车位等.《物权法》该条第三款中“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位”,指的是地面车位,这些车位所占用的道路和场地属于全体业主共有,故其上的车位也归业主共有,这是没有疑义的.但除此之外,《物权法》对于地下车位、架空层车位、人防车位、露天车位等不同类型的小区车位的产权并未作明确规定,加上前两款的规定过于模糊、存在争议,不同类型的小区车位权属仍然无法确定,小区车位的权属纠纷仍旧不断出现.

三、完善现行法律规范的几点意见

如何利用法律机制最大限度地实现各方利益平衡,实现资源的优化配置,笔者认为可以从以下几点加以完善:

第一,确立规范小区车位法律法规的基本原则.(1)明确车位的法律性质属于小区的配套设施.随着时代的发展,汽车日益走进寻常百姓家,车位车库对于业主的生活有重要的作用,车位车库成为业主生活必不可少的组成部分,是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施,是整个小区的有机组成部分,车位的相关制度设计应立足于车位的法律性质为小区配套设施,以满足业主的需要.(2)应从有利于提高小区车位利用率的角度出发.开发商为了追求利益最大化,往往利用自身的优势地位,通过签订合同的方式保留对小区车位的所有权,并进而不断抬高小区车位的 价格,使得小区业主可能由于价位过高而无法取得车位所有权,这就造成了已有小区车位的闲置,利用率低下.故而应当从提高车位利用率的角度界定车位权属等相关问题.(3)应平衡各方的利益.制度设计对各主体利益的影响不能厚此薄彼,不能偏袒开发商一房,同样也不能一味强调业主的利益.

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