不动产登记的法律性质讨

摘 要：《物权法》通过之前,有关不动产登记的性质,众说纷纭,但通说认为不动产登记行为是行政行为,这一通说是由我国目前有关不动产的立法现状决定的.《物权法》的颁

布施行,改变了过去那种认为不动产登记是不动产登记机构行使行政职权的传统看法,明确要从怎么写作于民事主体之间不动产物权变动的角度,重新认识不动产登记的性质.本文以

此为出发点,阐述了登记行为是当事人之间不动产物权变动的生效要件,是发生民法效果的民事行为,并结合《物权法》所确立的不动产物权变动模式,进一步阐述了我国不动产

登记行为应为事实行为的观点.

关 键 词 ：不动产登记,物权变动,法律行为,事实行为

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2012）05-0000-01

一、不动产登记是民事行为抑或行政行为

鉴于我国不动产登记的现状,不动产登记由各类不动产的专门行政管理机关进行,如若不申请登记,这些不动产或不动产权利不能发生变动.这种登记的现状往往给人造成错

觉,主体之间就不动产或不动产权利发生变动,尚须相应行政主管机关的登记认可,行政机关的登记行为被看作是一种行政管理行为,这种观点成为目前学界和实务界的通说.

主体之间就不动产权利变动达成协议,以使不动产权利发生变动,实现财货流转和交易目的.不动产权利具体包括建设用地使用权、房屋所有权等是物权,物权具有支配性和

排它性,让任何第三人知晓该不动产上的权利状况,有利于该不动产权利的行使和不动产效用的发挥,有利于该不动产的顺畅流转,以建立稳定有序的财产流转秩序,这种主体之

间就不动产或不动产权利发生变动的情况就必须借助一定的可足够为众人所知的公示手段彰显出来.在诸如法国、德国、日本及我国台湾地区被实践证明了的最有效的公示手段即

为不动产登记,我国不动产权利变动情况与这些国家和地区的不动产权利变动情况相通,运作原理相同,所以将不动产权利变动登记看作是主体之间不动产物权变动情况的公示,是

促进不动产的利用和实现财产稳定有序流转的必备手段.由此可以看出,不动产登记的民事行为属性,是由不动产登记的功能所决定的.

二、不动产登记是事实行为还是法律行为

对不动产登记的事实行为属性或是法律行为属性的探讨,是建立在对第一个问题论证的基础之上,即是以不动产登记行为属民事行为为探讨的前提.事实行为和法律行为同属

法律事实的范畴,都是引起民法效果的原因.但是,事实行为和法律行为引起民法上效果的作用机理不同.法律行为,是以意思表示为要素,因意思表示而发生一定私法效果的法

律事实.主体欲要发生的民法上的效果,即民事权利和义务的产生、变更、消灭,受制于主体的意愿,只要该意愿合法、有效,意愿所达成的民法上的效果就会相应地发生,所以

因法律行为所引起的民法上效果的发生要贯彻意思自治原则.事实行为则不同,事实行为无需考虑行为人内心意思,事实上有此行为,即产生相应的法律效果,行为人有无取得此

种法律效果的意思,在所不问.

(一)物权形式主义立法模式下不动产登记的法律行为属性

已如上述,物权形式主义立法模式下,物权变动取决于物权行为,债权行为只是物权变动的原因,不决定物权变动效果的发生.但是物权行为究为何物,登记是否就是一种物

权行为,则众说纷纭.“传统见解认为,物权的意思表示本身即为物权行为,登记或交付则为其生效要件.”按照法律行为的一般理论,法律行为的核心要素是意思表示,法律行

为包括效果意思和意思的表达方式,如口头形式、书面形式、行为等.如若将物权意思本身等同为物权行为,单纯的物权意思表示则不能引起物权变动实际效果的发生.某种物权

的实际取得或丧失,端赖于另外的实际履行行为,即动产的交付和不动产的登记.如此一来,单有物权行为不能发生实际的物权变动,而这又与物权行为概念本身相矛盾.为了克

服这种矛盾,有关物权行为的传统见解在维持物权意思即为物权行为的基础之上,把实际的履行行为——交付和登记看作是物权行为的生效要件,但此种嫁接让人不免产生牵强附

会之感.

(二)债权形式主义和意思主义立法模式下不动产登记的事实行为属性

债权形式主义、意思主义立法模式与物权形式主义立法模式,虽然都有债权行为的存在,但债权行为在实际的物权变动中所起的功用不同.意思主义立法模式下,单有债权行

为即可引起物权变动,连债权行为的实际履行——交付、登记等都没有必要.债权形式主义立法模式下,债权行为是引起物权变动的决定因素,但只有当债权行为的实际履行——

交付、登记完成后,方才发生物权变动.在这两种模式下,债权行为对物权变动起着决定作用,债权行为无效、被撤销,物权变动就无法发生.物权形式主义立法模式下,已如上

文所述,债权行为只是物权变动的原因,实际的物权变动取决于物权行为,即使债权行为无效或被撤销,只要物权行为有效,物权变动就能实际发生.

物权形式主义立法模式下,交付、登记是真正的契约,不动产登记作为法律行为的一种,遵从法律行为成立要件、生效要件等的判断规则,适用法律行为一般原理.债权形式

主义立法模式下,依债权行为达到物权变动的最终目的,端赖于当事人债的实际履行.债的履行完成,即动产完成交付和不动产完成登记可发生多重法律效果：一是当事人之间的

债因当事人的实际履行而消失,二是当事人之间所欲达到的目的,就物权变动而言,物权变动的发生即可确定地实现,三是动产交付、不动产登记作为当事人之间物权变动的外观

,对不知交易实情的第三人来说,具有公示权利变动的效果.

意思主义立法模式下,就物权变动的法律要件来说,交付、登记并非必需.但从交易习惯和日常生活经验来看,不完成交付和登记,写方不取得对物的实际占有,物的使用价

值无法实现.从另一个角度看,物权是支配权,具有排它性,物权的行使和变动不仅关涉物权人本人的利益,还关涉到该物之上其他权利人、欲取得该物之交易相对人等的利益,

关涉交易安全和交易秩序,交付和登记扮演着十分重要的公示功能,并且此种公示功能在复杂的物权变动中尤为重要.基于此,意思主义立法模式虽不强求不动产物权变动必须办

理不动产登记,但规定未经登记的不动产物权变动不能对抗第三人,这就使得取得不动产物权之当事人如若未登记,其所取得的不动产物权随时有被他人取得的风险,正是此

种风险的反激励作用,当事人因顾及风险,在绝大多数情况下也不得不登记.由此可见,意思主义立法模式下,交付、登记作为物权变动对抗第三人的公示要件,法律效果确定

,因而也属于事实行为.

结 论,

在我国《物权法》制定过程中,就采取何种物权变动立法模式,是否采用物权行为理论等问题,众说纷纭.我国就不动产物权变动,立法上采取了以债权形式主义为主,兼采

意思主义的立法模式.结合上文的论证分析可以看出,在我国,就不动产登记而言,一般情况下,不动产登记是不动产物权变动的生效要件,不动产登记的法律效力,法有明确规

定,与当事人的意志无关.特定情况下,不动产登记起着“对抗善意第三人”的公示作用,其法律效力也为法所明文规定.由此可见,在我国,不动产登记的行为属性应为事实行

为.