我现有法律制度讨小产权的出路

摘 要：随着市场经济的深入发展,房产市场如火如荼,随之产生的小产权房也像雨后春笋般发展起来,2012年的人大会上人大代表为解决小产权房提出了各种意见与建议,同时政府也已经对此作了整改的批复文件.国家也批准了一些地方作为试点来处理小产权房问题,如何解决和协调小产权房与我国现有法律制度的冲突以及研究小产权的出路时应当值得关注的.

关 键 词 ：小产权 发展 土地管理制度 人大 物权

一、“小产权”的现状

随着市场经济的深入发展,房产市场如火如荼,随之产生的小产权房也像雨后春笋般发展起来,逐渐受到社会各界的关注,正视小产权房的存在是一件刻不容缓的事情.2012年的人大会上人大代表为解决小产权房提出了各种意见与建议,同时政府也已经对此作了整改的批复文件.如何解决和协调小产权与我国现有法律制度之间的冲突以及研究小产权的出路在何方,对于整个市场经济的发展以及人民的安居乐业,是很重要的.

据国土资源部的不完全统计,截止到2007年末,我国小产权房总面积达66亿平方米,平均占个省住房总面积的20%以上.自1992年起,中国政府即三令五申禁止写卖小产权房,但屡禁不止,并伴随着中国房地产业的迅速发展不断发展.2012年2月,国土资源部出台了试点清理小产权房的强力措施；3月20日,全国政协委员蔡继明在京召开提案信息公开会,其中关于小产权房的建议成为人们关注的焦点.

近几年来,我国房地产投资热愈演愈烈,房地产飙升,小产权房的发展空间也得到了进一步的提升,然而由于我国城乡二元体系的土地管理制度,小产权房纠纷不断增加,小产权也处于一个进退两难的境地.

所谓的小产权指的是建设在农村集体土地上的商品性住宅.小产权房占用的是集体土地,集体所有权的主体是集体组织,而集体所有权的行使必须体现集体意志,那么,在体现了集体意志后,这样的房子是否合法呢?

《物权法》 第六十一条规定“城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利.” , 第一百五十一条规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定”,同时,第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定.”这就意味着,集体土地建设用地使用权问题也不适用于《物权法》关于建设用地使用权的规定.而小产权房所占用的土地是集体的,按照我国《土地管理法》,这类型土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设.与此同时,小产权房建于集体土地上,没有经过规划和缴纳土地出让金等费用,拿到的是乡政府颁发的乡产权证,无法拿到国家房管部门颁发的商品房产权证,而《物权法》有规定,不动产需要登记,不登记的,无效力.由此,小产权房的境地实在尴尬.

二、小产权的合理性思考

“小产权房”的产生与发展,一直到现在的如火如荼,说明它是适应经济发展大趋势的.

我国大力提倡新农村建设,加大对农村经济的投资力度,但是,农民仅依靠土地和劳动力这两种途径想要过上小康生活是有难度的,许多农民为增加收入进城务工,但是,也带来了许多社会问题,例如留守儿童等问题；立足于土地,利用土地进行增值,随着城市的不断扩张,农地征用导致的补偿和收益的差异使得城郊结合部以及城市郊区的农民利用这了一点,率先进行了小产权房的建设,从这一点说,小产权房的存在是合理的.

［1］从另一方面说,现如今,我国的社会保障性住房供应力度还远远不够,城市用地紧张,房价直线上升,而小产权房的远远低于经济适用房的,购写者的购写压力较小,可以让其转化为保障性住房,补缴相应的土地出让金和各种税费,这在一定程度上可以缓解政府关于建筑保障性住房的的压力,也可以为无房者提供住所,缓解一定的社会矛盾.

第三,农民工进城后,常常打工无门,即使找到工作,也是一些仅靠体力换来的微薄收入,我国现在大力鼓励创业,将“小产权”合法化,做到还权于民,不仅可以为农民工自主创业提供资金来源,增加收入,也可以构建和谐稳定的社会主义新农村.

三、“小产权”出路

为了整个市场经济的发展与稳定、以及人民的安居乐业,面对小产权房,是坚决制止,还是有效引导,选择已是刻不容缓.

(一) 改革

小产权房正如火如荼,如果贸然的将其“镇压”,势必会引起社会的波动,我们应当从现行的法律制度以及小产权房的现状出发,通过广泛的市场调研、结 合法律制度分析,借鉴一些有益的经验,慎重、全面的分析理想与现实的冲突,做出一些变革,从而是小产权房能够步入正常轨道.

(二)改变态度

一味的反对,只会带来更坏的结果,小产权的发展是经济发展的结果,有利于改善农民生活状况和提高工薪市民生活质量.［2］一方面,农民可依靠其仅有的土地资源获得收益,改善农民生活,享受经济大发展浪潮的实惠.另一方面,缓解城市低收入者的住房压力,扼制疯狂的房价,帮助政府实施政府性住房安置.应该说,放活集体非农土地流转和小产权的政策限制是大势所趋.

(三)政府的作用

小产权房本身就占用集体土地,它的建设与分配应当先满足集体成员的住房要求.在小产权问题上,政府应当起到良好的统筹、协调、监督工作,充分发挥好行政管理和怎么写作的职能,适当放权,尽少的干预土地流转,但应当严格限制集体土地的开发规模,考虑到大部分农村地区为平房,可以对农村进行中高层的楼房改造,在最小限度内改变土地结构,保护耕地面积,使小产权房能最大限度的施惠于民.

(四)［3］制度的完善

要想更好地解决“小产权房”问题,应当从土地所有制角度入手,着眼于城乡统筹规划与发展,全面考量现行的土地制度,结合集体土地的相关政策,例如集体土地使用权转让等相关问题,在确保耕地面积不减少的情况下,通过改革土地制度以及完善法律法规,从根本上解决城乡二元化体制所带来的弊端和存在的问题.在土地二元化制度还无法彻底打破的情况下,可以通过过渡性地建立集体土地的建设、管理和流转的规范系统,规范集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等,堵塞其自行流转的巨大的灰色运转空间.

四、结语

“小产权”问题不是一朝一夕就能解决的,我们应当坚定信心,坚持社会主义法治理念,完善相应法律法规与制度,尽早将“小产权”纳入正轨,为“小产权”的存在提供生存空间.（作者单位：四川大学2009级法学院）