我国房地产私募股权基金法律问题

摘 要 我国进入后金融危机时期后,房地产市场供给偏紧而需求却日益旺盛,社会上很多投资人希望进入房地产行业,房地产私募股权基金应运而生.但是,由于房地产私募股权基金是新兴的私募基金,其在运作中不可避免的出现了很多法律问题,本文旨在完善房地产私募股权基金的运作.

关 键 词 房地产 私募 股权基金

作者简介：祝娟,天津大学文法学院；董娟,天津大学文法学院副教授,研究方向：经济法.

中图分类号：D922.28 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)03-122-01

随着我国房地产的发展,该产业出现了许多问题,其中最大的问题就是房地产市场供给量和开发房地产的资金之间的矛盾,房地产市场的供给偏紧而需求旺盛,有扩张战略的房地产商很缺钱而社会大量存在炒房资金滥用情况,如何将这部分炒房资金合理运用到房地产开发中,同时又能以此来稳定房地产市场,是当前房地产行业要解决的重大问题.

一、房地产私募股权基金的概念和特征

私募股权基金的概念在美国联邦《银行监管条例》中作出规定,私募基金是指：（1）业务方向限于投资于金融或非金融公司的股权、资产或者其他所有者权益,并且在未来将之出售或以其他方式处置；（2）不直接经营任何商业或工业业务；（3）任何一家金融控股公司,董事,经理或者其他股东所持有的股份不超过25%；（4）最长持续期限不超过15年；（5）并非出于规避金融控股监管条例或者其他商人银行投资目的而设立.可得出房地产私募股权基金是指针对未上市的房地产产业链中的企业或项目直接提供资金,并从事资本经营与监督制度.

房地产私募股权基金的特征：（1）募集方式非公开.我国证券法第十条规定,公开发行证券,必须符合法律、行政法规的条件,并依法报国务院证监会或国务院授权部门核准；未经依法核准,任何单位和个人不得公开发行证券.房地产私募股权基金的募集不能通过公开方式进行,这是私募股权基金区别于一般证券的特征,如果公开募集,其行为就属于违法行为.（2）大额投资性.房地产私募股权基金,是一种大额投资性基金.房地产行业有特殊性,因此对投资者的最低投资额度有较高限制.（3）采用资金承诺方式募集.房地产私募股权基金寻找的是运作时间长且质优的项目,因此很难马上找到.为使资金及时到位且保障投资人合法权益,基金采取资金承诺方式筹款,投资人向发起人承诺并向其或指定的代管人支付首期资金,一旦管理人发现合适的项目就通知投资人支付剩余资金.

二、我国房地产私募股权基金存在的法律问题

(一)房地产私募股权基金管理人怠于行使权利

房地产私募股权基金主体包括：投资人和管理人.管理人在基金运作中起重要作用,包括选定投资项目,监督投资文件,监督投资项目等.我国私募股权基金主要依靠管理人进行管理,管理人的好坏关系着一项私募基金能否实现投资人的利益,因此合理规范管理人的行为极其重要.但是,国内没有形成对管理人的统一管理,投资人不认可、不放心管理人的工作.他们在投资后仍亲自管理其财产并干涉基金运作.同时,管理人为获得更多的投资会以放弃其某些管理权为代价,这种怠于行使权利的行为,导致基金操作存在风险.

(二)房地产私募股权基金监管混乱

我国房地产私募股权基金是新兴投资方式,对它的监管我国没有一个完善的制度.按照国际惯例应按基金募集方式确定监管的松紧度,公募基金应严格监管,以保护小投资人的利益.而像房地产这样的私募股权基金可实行适度监管以保证市场的灵活性.但是,实际操作中,我们把公募基金和私募基金一并处理,导致私募股权基金监管市场混乱,因此完善私募股权基金监管制度是房地产私募股份基金发展应解决的问题.

三、完善我国房地产私募股权基金法律问题的建议

(一)在房地产私募股权基金中引入管理人准入制度

为使房地产私募股权基金管理人能更好的履职,也为保障投资者的合法利益,应加大对私募基金管理人的监管,让他们更好的推动基金的运作.对此可建立房地产私募股权基金投资管理人证书制度,即从事代客资产管理业务的投资管理人必须持证上岗.选择管理人时,除要其具备一定的房地产投资知识外,更要考虑其从业经验和业绩.综上所述,就是引入管理人准入制度,使房地产私募股权基金管理人行业更加专业化,合理化.

(二)规范房地产私募股权基金的运作

规范房地产私募股权基金的运作,首先要合理界定监管边界和重点.对房地产私募股权基金的监管,以外部性、系统性为标准,以减低管理成本.同时在监管时,应完善涉及房地产私募股权基金的税收、退出制度.对此,我国可借鉴国外经验,构建“法律约束、政府监管与行业自律相结合”的监管体系.在监管时注意市场自身的作用,改变政府在经济活动中承担过大风险的状况,让基金投资者自己承担风险.监管当局应把重点放在控制股权资本交易对国内资本市场的影响、信息披露要求以及治理结构等问题上,为房地产私募股权基金提供一个更加灵活的运作环境.