住宅小区业主共有财产信托法律制度

【摘 要】通过设立住宅小区共有财产信托管理,一方面,可以使住宅小区内的公共财产能够得到有效的得到管理,使小区的财产保值增值；另一方面,可以理顺住宅小区共有财产的权属关系,维护小区的和谐与安宁.住宅小区业主共有财产信托的设立从主体上要赋予业主大会民事主体资格,其次,信托财产应包括根据《物权法》规定的业主共有财产及住宅小区的公共维修基金等；信托财产的权属应当归属于全体业主.

【关 键 词 】共有财产；信托；公共维修基金；物业费

伴随着90年代初单位福利分房制度的取消,商品房交易逐渐成为我国房地产业发展的主力军,与之配套的物业管理制度也越来越受到社会的关注和重视.物管行业进入我国市场只有短三十年,虽然其自身发展迅速,但不论是早己习惯单位房管制度的国民还是刚进入市场经济体制不久的社会,这都是一个新生事物,认同和接受需要一个长期过程.这种行业的高速发展和缓慢前进的法律意识的不同步,形成了法律法规对物业管理的监管不力、普通百姓对该行业的认识不清、物业怎么写作机构和业主之间的定位不准等一系列问题,导致近年来的物业纠纷越来越多.根据我国《物权法》的规定,物业管理区域内的道路、绿地、公共场所、公用设施、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有,而这些业主共有的财产亦是物业管理的主要的对象,而物业管理中所产生的纠纷往往是因为物业怎么写作企业对物业管理区域内的共有财产管理不善所造成,因此转换我国目前物业管理领域有财产的管理模式,对物业管理区域内的共有财产进行信托管理,能够有效遏制物业管理中所产生的纠纷,亦能够为业主及物业管理企业带来实际的利益.

一、住宅小区业主共有财产信托的设立

(一)业主共有财产信托的法律基础

1.《物权法》.2007年10月1日起正式实施的《物权法》首次在法律层面上明晰了建筑物区分所有权制度的宗旨、基本原则及内容,即明晰了业主对物业的所有权.物权法的生效为业主将业主共有财产信托的设立提供了财产权基础.《物权法》中第二条第三款将物权定义为“权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权.”这个定义对所有权和用益物权予以了分离.并且第117条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利.”虽然《物权法》并未将信托财产权列举在用益物权的条款中,但是根据对以上发条规定的理解,仍可以认为该法为信托关系中受托人所享有的信托财产的权利予以了界定,这种权利应当是属于用益物权.信托制度来源于英美法系,后被大陆法系移植使用,但由于两法系在所有权观念上存在着巨大差异,所以操作起来很有困难.英美法系信奉相对所有权,采用一物多权主义,大陆法系则是绝对所有权,采用一物一权.前者的相对所有权以利用为主,所有权并非一个完整的定义,即使用、收益可以为所有权,管理、信托业可以是所有权.大陆法系的规定最初只能将信托财产的所有权归属于受托人,受益人享有债权或其他权利 的处理,这就使信托财产权发生了转移,导致无法解释受益权的物权效力.实践中,就没法更好的保护委托人和受益人的合法权利.所以,《物权法》对于用益物权的规定刚好弥补了这一缺陷,用财产归属与财产利用关系的分离来解释信托关系,为业主将共有财产信托提供了法理依据.

2.《信托法》.2001年10月1日起施行的《信托法》是明确规定信托关系的专门法律,同时也成为业主将共有财产信托的主要法律依据之一.由于有专门立法的调整,在业主将共有财产信托后,各方都能受到强有力的制约,受益人的权益更有保障.信托是一种涉及三方当事人的法律关系.主要的信托当事人包括委托人、受托人和受益人.委托人是指由处分财产权利能力并将自己的财产委托给其他人管理处分的自然人或法人.受托人是指具有完全民事权利能力和行为能力,受让委托人转移的财产并按照委托人的委托管理处分信托财产的自然人或法人.受益人则是指因受托人对信托财产的管理处分行为而受益的自然人或法人.在业主将业主共有财产信托的法律关系中,业主大会是委托人,全体业主是受益人,物业怎么写作企业是受托人.

除了《物权法》、《信托法》之外,业主共有财产信托给物业怎么写作企业管理的法律基础还有《物业管理条例》、有关物业管理的地方性法规、行政法规等.从以上法律规定可以得知,业主将物业管理区域内的共有财产信托给物业怎么写作企业进行管理,具有相应的法律基础及法律渊源,具有相应的合法性.

(二)业主将物业管理区域内的业主共有财产信托给物业怎么写作企业管理的可行性分析

设立一个信托,需要具备四个条件：第一,委托人有设立信托的意思表示；第二,确定的信托财产；第三,确定的受益人；第四,合法的信托目的.首先,在住宅小区业主共有财产设立信托时,业主大会可以形成将业主共有财产信托给物业怎么写作企业进行管理的决议,业主大会根据该决议,作为委托人与物业怎么写作企业签订业主共有财产信托管理的协议,表明其有设立信托的意思表示；其次,在住宅小区内的物业管理用房、公共停车位、小区的运动场地等业主共有的财产可以作为信托财产信托给物业怎么写作企业进行管理；再次,在业主大会与物业怎么写作企业签订的信托管理协议中,业主大会是委托人、物业怎么写作企业是受托人,而全体业主是受益人,业主可以行使根据《信托法》中所规定的受益人的权利；最后,住宅小区业主共有财产设立信托的目的即是为了业主的利益,管理维护业主的共有财产,使其保值增值,该目的符合法律的规定,此乃合法的信托目的自不待言.

二、住宅小区业主财产设立信托管理的现实问题及完善建议

(一)修改《物权法》及《物业管理条例》承认业主大会主体资格

承认业主大会具有独立的法律地位,具有相应的民事主体资格,但因成立业主大会的目的旨在于代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务,因此其权利能力的范围应当限定在物业管理活动的范围之内,即仅在物业管理活动中承认业主大会的主体资格,其性质上应当属于具有民事主体资格的其他组织.赋予业主大会相应的民事主体资格在理论上已经比较成熟,在实践中亦为世界上大部分国家所认可,因此,我国应相应的对《物权法》、《物业管理条例》进行修订,以及在未来制定《物业管理法》的时候赋予业主大会相应的民事主体资格.业主大会在物业管理活动范围内具有民事主体资格的其他组织,因此,业主大会有资格作为委托人与物业怎么写作企业签订业主共有财产信托管理协议. （二）业主共有财产信托管理中信托财产分析

信托财产是受托人承诺信托而获得的财产.在业主共有财产信托管理中哪些财产属于业主共有财产,并可以经业主大会信托给物业怎么写作企业进行管理,是需要明确的问题.业主共有财产大致可以分为建筑物区分所有中的业主共有财产、物业怎么写作费（以下简称：物业费）及公共维修资金三大块,一下将对这三块是否能够作为信托财产进行分析.

1.建筑物区分所有中的业主共有财产.在现代社会生活中,业主购写住宅小区的商品房时,不仅购写了该小区内的属于业主专有使用的专有部分,也购写了由业主共同使用的共有部分.业主所有的专有部分属于业主私人财产,业主自身需要对该财产进行管理使用.全体业主共用部分则属于全体业主所有,建筑物区分所有中的业主共有财产是业主共有财产信托中信托财产的重要构成部分.关于业主共有财产的范围,根据我国《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十三条：建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外.建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外.建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业怎么写作用房,属于业主共有.第七十四条第三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有.根据法律条文的规定,可以得出在立法中对业主共有财产的范围采用了排除法及列举法的方式进行界定,首先,建筑区划内除了属于业主专有的财产外,其他财产属于业主共有；其次,将建筑区划内的道路、绿地、公共场所、共用设施和物业怎么写作用房及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位以法律的形式明确规定为业主共有.此种模式较为全面的界定了建筑物区分所有中业主共有财产的部分,明确了财产的权属,为业主共有财产能够成为信托财产奠定了基础.按照我国《信托法》中有关信托标的——信托财产的定义是：受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产.根据该定义,可能会让部分人认为受托人取得的是信托财产的所有权,但实际上并非如此,受托人亦可以不取得信托财产的所有权,而仅取得信托财产的使用权和管理权,如此亦可以构成信托,而且我国的《信托法》中,亦认可不转移信托财产所有权的信托（此点将在下文进行详细论述,在此不赘）,因此业主共有财产信托管理中,信托给物业怎么写作企业进行管理的乃是业主共有财产的使用权及管理权；其次,建筑物区分所有权中的共有部分,属于不动产,该不动产可以通过出租而将某一部分给特定的人进行专有使用,如将业主共有的车位出租给某个特定的业主或者第三人进行使用,或将剩余的物业管理用房出租给其他人居住等,这些方式可以使业主共有财产发挥其效益,亦能给业主带来实际的利益,因此这也符合信托的目的.综上所述,住宅小区建筑物区分所有中的业主共有财产可以成为业主共有财产信托的标的——信托财产.

2.物业费.目前由业主直接向物业怎么写作企业交纳物业费的现状终将改变,而改由业主向业主大会交纳物业费,履行其法定义务.业主向业主大会交纳的物业费就属于了业主大会的财产,因此,认为物业怎么写作费不属于业主大会所有,而否定怎么写作怎么写作费用作为信托财产可能性的观点值得商榷.而真正使物业怎么写作费不适宜作为信托财产的原因是：物业费仅仅归业主大会短暂的所有,业主大会要在约定的时间将物业费支付给物业怎么写作企业.且物业费也是由业主在规定时间内缴纳的,不具有作为信托财产的稳定性及确定性,而且其最终的所有权将归属于物业怎么写作企业,因此,物业费不适宜作为信托财产

3.公共维修资金.公共维修资金是指专项用于物业保修期满以后,物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造的费用.我国目前没有统一的有关公共维修资金管理的规定,虽然在2005年建设部和财政部发布了《住房专项维修资金管理办法》（征求意见稿）,但至今未见颁行.但各个地方根据该地的实际需要,颁布了有关公共维修资金的管理办法,在该办法中规定了业主缴存公共维修资金的时间、地点、公共维修资金的管理机构及使用办法等,例如早在2000年,南京市就出台了《南京市维修基金管理办法》,并配套颁行了《关于贯彻落实<南京市物业维修基金管理办法>的实施意见》,根据这些规定,公共维修资金属于业主所有,业主在购写商品房或房改房的时候缴存公共维修资金,公共维修资金由南京市房产管理局维修基金的主管部门进行管理,市财政部门对维修基金管理实施监督.这些规定较为全面的对公共维修资金的管理进行了规定,为目前尚不成熟的公共维修资金制度的推行作出了巨大的贡献,但是政府部门对公民的个人财产进行管理,欠缺法律依据,有越权之嫌,由业主自住管理,政府监督将是公共维修资金管理的主要方式.对公共维修资金进行信托管理极具创设意义,为公共维修资金的管理提供了结构性的安排,这对于公共维修资金的管理部无裨益,因为信托本身就是一种财产管理制度,同时这种业主的自主协议的管理模式更容易被业主所接受,政府在此过程中起到一定的监督作用即可.同时,在立法例上也有借鉴的实例,例如我国香港特别行政区《建筑物管理条例》规定,经理人设立并维持一项特别基金,以备应付某种开支,而这种开支并非其他预期每年须承付者；经理人持有他就特别基金而从法团或代法团受到款项,须开立和维持一个或多于一个独立而有利息的户口（指账户,下同）,依据规定,每一个该等户口均须制定为信托户口或客户户口.虽然,在我国目前的法律框架内,公共维修资金是由政府的住房行政主管部门进行收取和管理的,但是在未来的制度设立上,应当明确政府的职责定为,限制政府权力的不当扩张,公民自身才是自我财产最好的管理者和利益维护者,因此,不防在今后的立法上采取信托制度来管理和运营专项维修资金.采用信托的模式对公共维修资金进行管理,是否也一并由业主大会信托给物业怎么写作企业进行管理,则可以通过召开业主大会形成业主决议,由业主自主决定是否信托给物业怎么写作企业管理或者其他的具有相应资质或者能力的机构进行信托管理.

4.信托财产所有权问题.英美法有普通法与衡平法之分.在信托财产的归属问题上,英美法认为,受托人对信托财产享有普通法上的所有权,而受益人对信托财产则享有衡平法上的所有权.英美法系国家信托财产上的“双重所有权”观念,源于其普通法与衡平法的对峙和信托法孕育于衡平法的特殊历史环境.而大陆法系坚持“一物一权”原则,不承认同一财产上存在双重所有权,因此,当它为大陆法系国家的法律吸收后,对这些国家的财产权观念产生了极大的冲击,致使大陆法系国家对于信托财产的所有权归属和法律性质一直未能形成一致看法.概括起来,主要存在以下几种观点：第一种观点认为,信托成立以后,信托财产的所有权由委托人转移给受托人,受托人是信托财产的所有权人.因此,受托人对信托财产所享有的权利是一种完全物权,即所有权.受益权是受益人享有的请求受托人支付信托利益的权利,在性质上市一种对人权,因此受益权的本质就是受益人对受托人的债权.第二种观点认为,信托财产的所有权单纯地归属于受益人,受益人就是信托财产的所有权人,受托人仅仅是信托关系中写作技巧人而享有写作技巧权而已.只不过是一种隐藏式写作技巧关系,信托财产虽然形式上归属于受托人,但实质上归属于受益人,而绝不归属于受托人.第三种观点认为,在信托关系中,委托人将信托财产转移给了受托人,受托人不再是信托财产的所有者,但受托人也不是信托财产的所有者,根据信托财产的独立性原则,信托财产独立出来,成为一种只服从于信托目的的“目的财产”,不归属于任何人.第四种观点借鉴英美法系的双重所有权理论,认为受托人是信托财产的名义所有人,享有信托财产的名义所有权；受益人是信托财产的实际所有人,享有实质所有权或实益所有权.第五种观点从我国《信托法》的定义推断,信托成立后,信托财产的所有权可能属于受托人,也可能仍属于委托人,具体归属应当根据具体情况确定.委托人将一定的财产委托给受托人管理、运用、处分,但是否将财产的所有权转移给受托人,应由委托人决定.委托人如不愿意出让财产的所有权,可以继续享有信托财产的所有权.从以上分析,我们可以得出第五种观点是比较符合我国目前立法的情况,也符合我国目前的实际情况,在物业管理区域内业主共有财产信托的法律关系中,委托人业主大会（业主委员会）可以保留其共有财产的所有权,另一方面,业主大会（业主委员会）可以将共有财产的用益物权信托给物业怎么写作企业

三、结语

信托物业管理目前在我国物业管理实践中发展的举步维艰,主要问题是由于业主大会不具有相应的法律地位,信托财产不甚明确的原因所致.赋予业主大会主体有限的主体资格,使其在物业管理领域中能够从事某些特定的行为,享有权利承担相应的义务,使其具有与物业怎么写作企业签订业主共有财产信托管理协议的主体资格.其次,业主共有财产包括基于区分所有权而享有的共有财产、物业费及公共维修资金,在我国未来进行物业管理专项立法的过程中,需要转变物业费的收费主体,并明确业主共有财产的范围,基于此业主才能够知晓其共有财产的内容,并由其自主决定是否将共有财产信托给物业怎么写作企业进行信托管理.