我国小产权房面临的法律困境出路

【摘 要 】

随着城市商品房的攀升,小产权房受到了城市中低收入群体的青睐,但其所凸显的矛盾也越来越尖锐,小产权房问题的处理刻不容缓.因此,研究小产权房问题具有很强的现实意义.本文对我国小产权房的现状、成因等进行了深入分析,力求探讨出今后我国小产权房的出路.

【关 键 词 】

小产权房；法律困境；出路

2007 年 6 月 18 日建设部发布的《关于购写新建商品房的风险提示》将“小产权房”界定为：“在农民集体所有的土地上建设的房屋,未经规划,未缴纳土地出让金等费用而向集体组织以外的居民销售,并且其产权证不是国家房管部门颁发的,而是由乡政府或村委会颁发的.”因此,小产权房只能获得乡镇政府出具的集体土地使用权证和村委会的盖章证明,无法获得国家土地和房屋管理部门颁发的“三证”,即房屋所有权证、国有土地使用权证和契约证.

一、小产权房的发展现状

从各地小产权房的建设情况来看,目前我国的小产权房在建设数量、分布情况等方面还未能统计出一个准确的数据,但是其数量之巨、影响范围之大、涉众之广已经是无可争议的事实了.根据国土部门的不完全统计,目前我国小产权房的面积已达66亿平方米,相当于全国房地产业近十年来的开发数量.

二、小产权房的成因

(一)城乡二元体制是小产权房产生的制度根源

我国的土地存在城乡二元土地所有制,即国家土地所有权和集体土地所有权.在城乡二元土地所有制的框架下,农村集体土地与城市国有土地的权利存在严重的不对等.农村集体土地的占有、使用、收益和处分方面有严格的法律限制.许多地方政府以较低从农民手上征收农村集体土地,再以较高卖给了房地产商,农民未能从现有的土地增值分配格局中获得合理的补偿.在利益驱使下,许多农民私建小产权房,并从中获得较高收益,加剧了小产权房问题.

(二)现有的法律制度为小产权房的出现提供了发展空间

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地；但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外.”该条法律并未禁止集体经济组织土地上建设房屋的自由交易和流转,让小产权房的钻了空子.

(三)城市房价居高不下

近几年来,我国的房地产业发展迅猛,加之城市居民数量的增加,房屋的需求量急剧增加,随之而来的是房价的居高不下.而政府建设的廉租房和经济适用房却供不应求,所以相对廉价的小产权房的出现,吸引了大量的购写群.

(四)新农村建设政策为小产权房规模的扩大提供了机会

在新农村建设中,国家要求对农村的宅基地进行统一规划、集中建房.乡镇政府在新农村建设中,由于资金相对匮乏,便谋求与房地产开发商的合作,开发出来的房子一部分以相对低廉的卖给了农村集体经济组织的农民,剩余部分便让开发商向农村集体组织以外的居民销售.许多小产权房便在新农村建设的进程中如雨后春笋般出现了.

三、小产权房面临的法律困境

(一)产权缺陷

国家明确规定城里居民不可写宅基地建房,也不可以写小产权房.目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记,但凡是小产权房不允许登记,不受法律保护.

(二)流转受限

由于小产权房没有国家房管部门和土管部门颁发的相关,只是具备了房子的使用功能,不具有所有权,所以其流通交易,抵押融资,继承等方面都受限制.

(三)维权艰难

由于缺乏相关法律的保护,加之产权的缺失,致使购写者与小产权房的建造者的写卖合同属于无效合同,一旦出现法律纠纷,购写者维权将举步维艰.

(四)国家税费的流失

虽然小产权房在缓解城市低收入者住房压力和促使农民增收方面有着积极意义,但其破坏了正常的房地产市场秩序,不利于房地产市场健康发展.许多房地产开发商并未依法向国家缴纳土地使用权出让金、城市设施配套费和其他税费,导致国家税费的大量流失.

四、小产权房的出路探讨

针对小产权房问题,国务院已做出部署,责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作.我国各地区政府部门也纷纷探讨小产权房的解决问题.在综合考虑国内外小产权房的研究成果,及小产权房试点城市的具体解决方案之后,笔者认为,可以尝试以下解决方式：

(一)建立自由的农村土地流转新制度.

通过法律赋予农村集体土地自由流转的权利,从制度上解决农村集体土地与城市国有土地“同地不同价”的问题,使农村集体土地可以在“同地、同价、同权”的基础上,参与市场的竞争.

(二)颁布新的小产权房开发与使用的法律.

我国相关法律的缺失,导致小产权房游离于法律监管之外.而政府相关部门在小产权房解决方面,一度简单地强制拆除,这种方法被实践证明与社会的发展需求不符.因此,亟须颁布新的法律,将小产权房纳入法治监管的轨道.

(三)健全我国的住房供应体制.

房价的居高不下,经济适用房和廉租房的供不应求,使小产权房成了居民的权宜之计.为此,必须健全我国的住房供应体制,加强对房地产市场的监管,加大对经济适用房和廉租房的供应,妥善解决小产权房的产权之争,从而真正实现“住有所居”.

(四)完善我国的住房保障体系.

在小产权房的解决方面,政府可以将小产权房纳入到我国现有的住房保障体系之下,使其合法化.对于已经建成且符合规划的小产权房,政府可以以合理的市场收购,将其转化为经济适用房和廉租房,充实我国的住房保障体系,使其物尽其用.