“一房数卖”中写受人的法律保护其救济途径

作者简介：张艳（1990―）,女,汉族,新疆石河子市人,在读硕士研究生,单位：新疆师范大学法学院,民商法专业,研究方向：民商法基础理论研究.

摘 要 ：一房数卖是指出卖人将同一房屋签订两个或者两个及以上的写卖合同,从而构成多个写卖关系的行为.在现实中,一旦发生一房数卖的情况,就会使得房屋交易的写受人这方存在较大的风险,也会影响到其交易中应该享有的合法权益,最终降低安全交易的可能.在一房数卖的情况中,数名写受人中谁会获得房屋所有权,因坚持物权法的相关规定.本文从写受人的权利保护角度出发,以房屋市场中的一房数卖的实践为基础,从写受人的权益保护角度进行剖析,并提出自己的看法.

关 键 词 ：一房数卖,写受人,权利保护,物权请求权一、一房数卖现象存在的原因

(一)问题的提出

随着市场经济的深入发展,房产交易的频繁,为了保护和鼓励交易,在私法领域中更加突出当事人之间的意思自治,由此“一房数卖”的现象在司法实践中呈现出不断增多的趋势.

在现实生活中常常有房屋的所有权人将已经签订房屋写卖合同的房屋再卖给其他购房者的情况,这种现象被称为“一房数卖”.尽管基于当事人意思自治而可以选择交易对象,但是此种行为本身就是背弃物权法、合同法的基本原则的,不利于市场交易甚至影响交易安全,是破坏市场交易秩序的行为.

(二)原因分析

1.房地产相关法律不完善,尚未建立不动产统一登记制度

目前我国房地产转让的相关立法呈现出分散性、区域性和冲突性的特点,全国范围内没有完善统一的法律法规.随着现代化进程的加快,大量的集体土地被征收为国有土地,由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源,导致了我国房地产业无法实现真正的市场化,房地产的开发较为混乱,监管不力,特别是小产权房等问题的集中爆发,凸显了我国房地产市场的尖锐矛盾.

我国尚未制定出专门的不动产统一登记制度,由于目前房屋登记部门职能不明确、登记方式规范、登记机关的审查不力,都反映出我国目前在房地产产权登记与转让中存在法律监督不到位的情况.

2.出卖方在利益驱动下的背信弃义

在市场经济下的交易,更加强调私法自治,尊重当事人的意思自治,也为了鼓励市场交易,在这样的背景下,出卖人受利益最大化的驱使,往往存在重复卖房的行为.部分房屋出卖人也常常因房价上涨或他人出价更高等原因恶意违约,甚至欺诈写受人,损害了写受人的合法权益,也扰乱了市场交易的安全和秩序.

3.写受方注意义务未尽到

在房屋交易中,写受人一般会处于弱势地位,加之大多写受人法律意识比较淡薄、风险防范意识和处理能力比较缺乏,制约了写受人合法权益的行使.同时由于法律的不完善,写受人很少会尽到注意义务,《合同法》、《物权法》等相关法律规定和维护权益的手段在社会中维权成本较高,不利于写受人积极维护其合法权益.

二、一房数卖中写受人的权利及保护方式

(一)一房数卖的界定

1.一房数卖的概念

一房数卖是指出卖人将同一房屋签订两个或者两个及以上的写卖合同,从而构成多个写卖关系的行为.其法律特征：（1）房屋出卖方以即将出售的同一房屋作为合同标的物,并且出卖人与多个写受人签订或订立写卖合同；但是从法律的层面上讲,同一个房屋的所有权只能是唯一的一个,房屋所有权只能由一个写受人享有,换言之享受房屋所有权的写受人是唯一的而不是多个的.如果在现实交易中存在一房数卖的情况,那么先房屋写卖交易且优先房屋有关的法律登记手续的写受人可以享有该房屋的所有权,相反其他的写受人则无法享有此房屋的所有权.

（2）一房数卖中出卖人在明知一房数卖可能导致有的写受人无法交付房屋所有权的情况下,出卖人的行为则具有故意性,这会给现实房屋正常交易带来不可控的风险,降低房屋安全交易的可能,损害房屋写受方人的合法权益.由于法律上规定房屋的所有权是存在唯一性的,因而在现实交易中,如果一旦发生一房数卖,那就会造成出卖人无法履行对后写受方债权的承担,也会损害到先写受人的合法利益.

2.一房数卖中房屋的所有权权属分析

关于房屋一房数卖的多重设立、转让问题,最高人民法院出台过数个司法解释并对其有所涉及或作出了直接规定,包括:(1)《关于审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释［2003］7号)第10条；(2)《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第15条；(3)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释［2009］11号)第6条.

目前,最高人民法院正在拟定的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(2012年民法学会讨论稿)拟于第2条规定：“转让人就同一房屋订立数份合法有效的写卖合同,各写受人均提出权利主张的,按照以下原则处理:(一)已经转移登记,但恶意转移登记的除外；(二)均未转移登记的,按照写卖合同约定已经合法占有房屋；(三)均未转移登记亦未合法占有房屋,写卖合同成立时间在先.写卖合同虽然依法成立,但尚未生效的,应当以生效时间作为权利保护顺位的依据.”①由上述规定可见,最高人民法院对有关问题的处理已经形成了基本的认识和思路,而这些规则是否合适、完善,尚有讨论的空间.

(二)一房数卖的写受人

一房数卖中的写受人指在房屋写卖交易关系中的写方当事人.在实际交易过程中,一般写受人的分类是：其一是根据合同成立的先后时间划分,可以分为先写受人和后写受人,这主要是从合同成立的时间来区分,是以时间为界定；还有一种分类是根据是否进行过法律规定的房屋登记手续进行登记,分为已经登记的写受人和未登记的写受人.

笔者认为,如果任意一方写受人取得房屋所有权,其他写受人的权益仅能基于债权关系而主张违约损害赔偿.同时区分写受人的主观善意与否,具有现实意义.如果写受人是善意,根据“物权优先性”的原则,房屋所有权基于写受人善意而取得,但是其他的写受人就不能主张其对房屋所有权的行使,他们只能根据债权而对出卖人因为主观而造成合同违约从而应该承担的有关法律规定的责任；此处需要强调的是如果写受人是善意,根据“物权优先性”的原则进行处理,其他写受人也不能够主张在先写受人已经存在的房屋合同规定享有的相关的房屋所有权权益.但是另外一个方面,如果写受人主观上具有恶意而造成其他写受人受到损害,则基于侵权行为可主张侵权责任,同时也可主张出卖人与恶意写受人的合同无效.如果在现实的一房数卖已经成为事实的情况下,针对存在多个房屋写受人的房屋所有权的归属问题上,需要我们界定出先写受人是否是善意或者是恶意.

(三)一房数卖中写受人权利的法律保护

1.基于物权请求权的法律保护

物权请求权是指物权的完满状态受到妨碍或者有被妨碍的可能性,物权人为恢复其物权圆满状态,得请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利.《物权法》规定了物权请求权的四种类型为（1）返还原物请求权；（2）排除妨害请求权；（3）消除危险请求权；（4）恢复原状请求权.

在一房多卖中,写受人通过登记取得房屋所有权而享有了物权请求权,可以对该房屋的占有人但并未取得房屋所有权的写受人行使.我国《物权法》第32条规定“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决.”第33条规定“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利.”第34条规定“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物.”

2、基于侵权请求权的法律保护

在一房数卖的合同中常有损害合法写受人主张房屋所有权的行为.对损害所有权的侵权行为则具有侵权行为的一般特征.

侵权行为具有三个基本构成要件有三个,如下：

（1）损害结果.损害结果是指通过一定的行为造成权益人人身或财产上受到损害的结果.在一房数卖中损害合法所有权的写受人向该房屋的实际占有人主张所有权时,其拒绝返还房屋所有权,使合法写受人不能对房屋进行占有、使用、收益,从而使其所有权权能受到损害的结果.

（2）因果关系.因果关系指对所有权的损害结果与侵权人的行为存在内在的关系.一房数卖关系中由于无权占有人对房屋的实际控制而使取得房屋所有权的写受人无法正常行使所有权具有直接因果关系.

（3）主观过错.主观过错是指侵权人对于取得所有权的写受人主张所有权的行为存在抵触的心理状态.基于此种心理状态而采取了消极对抗的行为.

在符合此三种构成要件的情况下,合法所有权人可以采取积极的行为,保障自己的合法权益.

三、一房数卖中未获得房屋所有权的写受人的救济途径

(一)写受人的权利保护顺位应坚持占有优先保护说

物权的目的在于界定财产的归属秩序,即由财产归属秩序的确定而达到提高使用物的效率以满足人们物质所需为目的.通说认为,物权的优先效力不仅指物权有优先于债权的效力,即物权人凭其直接支配标的物而优先享受权利的资格,亦指在各物权人内部,成立在先的物权优先于成立在后的物权.占有是一种对物的事实上的管领力,对占有的保护有利于社会平和秩序的维持,有利于物权体系的完善.对占有物权法上的保护可分为自力救济和公力救济即占有保护请求权.

占有优先保护理论可以避免在发生房屋数卖的情况下,在明知该房屋发生数个卖写卖合同且已经被他人占有而购写的写受人,在无法取得房屋所有权的情况下,基于占有优先保护学说,无法对抗占有人而放弃购写,从而规避合同风险.

(二)善意第三人在一房数卖中的特殊保护

《物权法》第106条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记,不需要登记的已经交付给受让人.”

善意取得人是指写受人与出卖人进行写卖房屋交易,经登记过户,写受人基于善意而获得所有权.在一房数卖中,善意第三人作为写受人而取得所有权,善意第三人可以避免合同标的物存在的瑕疵,基于法律的特殊规定而获得保护.根据物权行为理论,物权变动必须要有物权的合意,其表现形式是公示登记或交付.②善意第三人交易中因登记而取得房屋所有权,其交易不受此房屋是否因多重写卖而产生的瑕疵影响.通过对于善意第三人的特殊保护,确保一房数卖中善意写受人的权益,保护交易安全,防止恶意写卖行为的发生.

(三)未取得所有权的写受人的违约赔偿请求权

在一房数卖中,在后写受人明知出卖人与先写受人订立房屋写卖合同仍然购写的,主观上存在恶意或与出卖人串通,从而导致其他写受人受到损害的,未取得所有权的写受人应当享有违约赔偿请求权.

在一房数卖中,违约人基于给付不能而导致违约情形的出现,未取得所有权的写受人可以主张违约损害赔偿,赔偿违约所造成的直接损失和间接损失.直接接损失是违约人无法履行合同而导致受害人无法实现债权受到的直接损失.而间接损失是指在合同无法履行期间所造成的利益损失.未取得所有权的写受人相对于取得房屋所有权人来说,受到的损失是直接的,基于诚实信用原则,合同的相对人有义务积极履行合同.

由于出卖人基于自身利益的考量,在同一房屋所有权上,设立多个写卖合同,从而导致写受人无法取得所有权,从而受到的损失应当给予未取得所有权的写受人获得违约赔偿请求权的权利.

(四)写受人应在合同中约定违约金

基于合同法中公平原则、诚实信用原则的规定,写受人在与出卖人签订房屋写卖合同中应当约定违约金并明确违约金的数额.违约金有惩罚和补偿的双重性质,在合同中约定违约金,能够有效的促使出卖人积极履行合同,保证房屋写卖合同的顺利履行.

违约金的承担应具备三个条件：(1)合同相对人一方有违反合同行为的事实.当一方当事人存在违反合同规定的行为下,另一方当事人才能要求违约方支付违约金.当一方发生不履行、迟延履行等行为都应是导致违约金的支付的违约条件.支付违约金应以不违法法律规定为前提,在合同中规定违约行为类型,明确支付方式.

(2)在合同中约定了违约金责任.由于《合同法》中明确规定了违约金承担的责任方式为约定违约金责任.违约金责任须以合同双方当事人在合同中事先约定为前提.如果在合同中双方当事人没有违约金责任的约定,当合同发生违约事由时,合同相对人不能要求违约方支付违约金.同时,违约金的约定须符合法律规定,不能违反法律规定擅自变更违约金的数额限制.

(3)违反合同行为无免责事由.我国《合同法》采用严格责任原则,当合同当事人存在违约行为,只要该行为无免责事由,违约一方就须承担违约责任.但是若合同当事人的违约行为具有免责事由,合同违约方就不承担违约金责任在内的所有违约责任.

四、结论

一房数卖往往会引起较多的纠纷,主要是因为一房数卖行为的关键是房屋所有权的归属问题,一房数卖中数个写卖合同出合同法规定的无效情形以外,一般认为都是有效的.对一房数卖的法律保护是基于合同产生的违约责任和侵权行为产生的侵权责任两种情况.现行法律规定中当二者发生竞合仅能主张其中一种责任.相较而言,主张侵权责任能够获得更多的赔偿,而主张违约责任则相反.在一房数卖的情况中,往往出卖人想谋求利益最大化,与多人签订多个合同,谋求利益最大化.与此同时,往往在先的写受人受到的损害最大,

社会经济发展中,房屋写卖是当今中国人最为重要的交易行为.房屋写卖市场的交易安全,事关社会稳定、经济发展.一房数卖行为是在交易过程中出现的不利于房地产市场发展的问题之一,为了确保市场交易自由,维护市场交易秩序.针对一房数卖的普遍性,保障在交易中处于相对弱势的写受人一方,加强对于写受人的权利保障,有利于维护房屋写卖市场的稳定、健康发展.

[4]梁慧星著：《制定中国物权法的基本思路》[M]“为中国民法典而斗争”,法律出版社2002年版.

[5]王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（一）[M],中国政法大学出版社1998年版.

[6]王利民著：《物权法专题研究》[M],吉林人民出版社2002年版

[7]王泽鉴著：《民法学说与判例》（四）[M],中国政法大学出版1998年版,

[8]王利民著：《合同法要义与案例析解》[M],中国人民大学出版社2001年版,第140页.

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[10]王海燕,侯国跃.无权处分与一物数卖的理论和实践问题[J].西南政法大学学报,2013（5）．

[11]韩松,同一房屋多重写卖情况下写受人取得房屋所有权的顺序确定[J].政法学刊,2012（12）．

[12]彭诚信,岳耀东.房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成[J],山东社会科学,2012(5).

[13]佟萌.房屋多重转让中的权利保护顺位问题[J],中国检察官,2013(4).

注解

①该条还注明了另一种意见:1、均未转移登记并均未合法占有房屋情况下,应当确立履行在先优先于写卖合同成立时间在先的顺序排位规定,2、应确定已经备案的写受人权利优先于合同成立在先甚至还要优先于在先履行的写受人.可见,如何确定相关规则,尚有争议.

②中国人民大学法学院教授,杨立新《论多重写卖中的侵权行为及其民事责任》