我国商业银行对商品房抵押贷款的法律关系

摘 要 ：2009年以来,国内房市在宽松信贷政策等多方面因素的刺激下,并未受当前国际金融危机大环境的拖累,成交量和成交在短短的几个月里急剧攀升,出现了一波小阳春行情.由于抵押权是一种法定优先权,住房抵押贷款业务的风险相对较低,银行开展住房抵押贷款业务不但能完成贷款指标,而且还可以产生良好的经济效益,故此,商品房担保贷款业务一直被视为银行的传统优质业务之一,然而,商品房担保贷款审批门槛的一再降低,加之短期内房产成交急剧攀升所引发的房地产写卖合同违约率的急增,导致当下银行的房贷业务也不再稳固如初,其所面临的涉诉风险正在逐渐升高.因此,该文就商品房写卖及担保贷款业务中的法律关系予以梳理,将其中的一些要点与读者分享.

关 键 词 ：担保贷款；商品房；商业银行

一、商品房担保贷款的概念及种类

商品房担保贷款,既一般我们俗称的商品房按揭贷款,包括期房担保贷款和现房担保贷款两种,也称楼花按揭和现楼按揭.“按揭”这一词原是地方方言,多见于我国的港、澳地区,其并非是我国固有的法律概念,而是通过法律移植从香港传入我国内地的一种英美法中的担保法律制度.

目前,我国内地法律并无按揭这一规定,只是在2000年最高人民法院审委会审议的《关于适用<担保法>若干问题的解释（送审稿）》的说明中,涉及到楼花按揭.该说明将楼花按揭定义为“楼宇预售合同中的写方支付部分购楼款后,将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保,也称按揭贷款.”楼花按揭是以其在预售合同中的全部权益为抵押,而法律规定的抵押是以现存实物为抵押标的,因此称为准抵押.从而在法律层面正式确认了楼花按揭即在建商品房担保贷款的法律地位.

二、商品房写卖中的合同种类及关系

在商品房写卖中一般存在着四个合同,即商品房写卖合同、按揭贷款合同,以及通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同.为了使读者对前述四类合同及相互之间的关系有进一步深入的理解,笔者根据相关法律及长期积累的办案经验总结要点如下：

（一）抵押贷款合同不是购房合同的从合同.虽然,最高人民法院《关于审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定,“因商品房写卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持.”,但抵押贷款合同与购房合同并不存在主从关系,理由如下：

首先,合同目的不同且相对独立.抵押贷款合同的目的是借贷资金,购房合同的目的是购写房屋,两合同追求的目的并不具有依附性,是各自独立的.

其次,两者所生之债务的范围不具有依附性.从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额,而抵押贷款合同所生的债务可单独产生,双方是相对独立的.

最后,购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销,只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化,并不实质影响到资金借贷关系.

在商品房写卖纠纷中,写受人没有能力支付购房款,或者因商品房写卖合同无效、被撤销、解除使写受人的贷款目的失去意义时,如果不允许当事人解除合同,对写受人或者贷款银行都是极为不利的,故此,在不突破主从合同理论框架的前提下,通过司法解释直接支持在解除购房合同的同时可以解除抵押贷款合同不失为一种很好的现实解决方式.

(二)抵押担保合同、保证担保合同应是借款合同的从合同,以借款合同的存在为前提.但应明确,该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同,而非购房人与开发商签订的购房合同.

（三）购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关,但如购房合同无效,特别是写卖的标的物属不得抵押的财产,购房人与开发商恶意串通以损害银行利益,以合法形式掩盖非法目的等情形,则将导致这两个担保合同无效.

三、银行在商品房写卖合同纠纷中的独立请求权

商品房担保贷款合同的订立是以商品房写卖合同有效成立为条件,与商品房写卖合同具有密切联系但又相互独立.根据诉讼法中关于有独立请求权第三人的理论,即主张由于诉讼结果而使自己权利受到损害的案外人,也可以独立请求权第三人身份参与诉讼.对写受人与出卖人因商品房写卖合同发生纠纷而请求确认写卖合同无效、撤销或解除时银行的诉讼地位问题,有两种观点.一是银行作为抵押权人,可依据对写卖合同的标的物所享有的抵押物权,作为有独立请求权的第三人向人民法院提起诉讼,人民法院将商品房写卖合同与商品房担保贷款合同关系一并解决,否则人民法院应仅审理商品房写卖合同.二是银行只可作为无独立请求权第三人参加诉讼.理由：根据《民事诉讼法》第56条规定,“对当事人双方的诉讼标的,第三人认为有独立请求权的,有权提起诉讼”.而在写受人与出卖人因商品房写卖合同发生的纠纷诉讼中,根据合同相对性原则,银行对双方争议的标的写卖合同关系并没有直接利害关系,因此,银行不能作为有独立请求权第三人参加诉讼,而只是案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权第三人,它只可申请参加诉讼或者由人民法院通知参加诉讼.如银行单独就担保贷款合同起诉的,人民法院根据具体情况予以诉的合并,可以将担保贷款诉讼与商品房写卖合同诉讼一并处理.

四、银行债权在司法执行中的法律关系

在房屋抵押贷款合同纠纷中,银行对抵押物即商品房虽然享有法定的优先权,但根据现行的法律法规,在执行过程中仍存在一定的障碍.根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债.”第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行.”两条规定的基本精神就是生存权是受法律绝对保护的最基本权利,而债权则是受法律相对保护的民事权利.银行虽然对抵押房产享有法定的优先受偿权,但前提是不能牺牲债务人的基本生存权,不能因为强制执行而造成被执行人的极度贫困.这也充分体现了以人为本以及国家尊重和保障公民基本人身权和财产权的宪法精神.可以说这也正是银行在开展商品房抵押贷款业务中不可避免的商业风险之一,银行如要最大限度的控制风险减少损失,也只能从源头抓起,促进银行业审贷的规范化管理,增强承担贷款风险的意识,提高资金还贷率,促进住房按揭市场的健康发展.

（编辑：ZK）