对我国农村宅基地权流转的法律

中图分类号：F320 文献标识码:A 文章编号：1007-0745（2013）09-0168-01

摘 要 ：随着城乡一体化进程加快,经济利益的驱动,民间宅基地自发流转的现象越来越多,使得宅基地使用权存在的缺陷日益突出.中国[ 宋启娟 女 长安大学政治与行政学院 201经济法研究生]现有法律制度限制农村宅基地使用权自由流转,因此需要对宅基地使用权流转这一问题进行研究并提出建议.

关 键 词 ：宅基地使用权流转 农村

一、问题的提出

农村宅基地是农村的农户或个人用做住宅基地而占有、利用本集体所有的土地, 包括已经修建房屋的土地、建过房屋但无上盖物、不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型.根据现行法律规定, 农村宅基地属于农民集体所有, 农民个人没有所有权, 只有使用权.农村宅基地使用权流转, 是指宅基地使用权人在取得宅基用地之后, 基于宅基用地使用权出让、租赁、抵押、赠与、置换、继承等形式而在宅基地使用权人与第三人之间发生的宅基用地使用权主体的变更.我国《物权法》第 153条规定: “宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定.”该规定通过参照式的立法技术, 赋予了《土地管理法》等规范性法律文件对宅基地使用权流转予以法律规制的权力.之后, 2008年党的17届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出:“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营,同时指出, 要完善农村宅基地制度, 严格宅基地管理, 保障农民宅基地用益物权.”该文件直面农村土地承包经营权以及宅基地制度等农村土地的基本问题,使探讨放开和规范宅基地的使用权流转成为现实而紧迫的问题.

二、农村宅基地使用权流转的法制障碍

（一）法律依据和规章政策不充分.《宪法》第10条：宅基地属于集体所有.国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿.土地的使用权可以依照法律的规定转让.《物权法》将宅基地使用权作为用益物权做了专章规定,但仅有四款条文,其中第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《土地管理法》等法律和国家有关规定.《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业 ,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.可知,部分内容承认宅基地在一定范围内严格流转,部分又对是否流转或禁止不置可否.因此相关法律依据不够充分.

2007年《国务院关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：农村住宅用地只能分配本村村民,城镇居民不得到农村购写宅基地、农民住宅或“小产房”.2008年一号文件《国务院关于切实加强农业基础建设,进一步促进农业发展、农民增收的若干意见》：城镇居民不得到农村购写宅基地、农民住宅或“小产权房”2004年国土资源部《关于加强农村住房用地管理的意见》：严格禁止城市居民购写农村住房用地,并且建立在这种土地之上的房屋不予颁发土地使用证书.可知,基本规定宅基地是本集体经济组织内村民拥有,限于内部流转,城市居民不能购写.但却又表示农民集体土地使用权不得转让,这与允许内部有限流转是冲突的,因此规章政策是不充分的.

（二）地随房走的矛盾.分析相关法律法规可知村民对其房屋享有使用权,即可对其房屋占有、使用、收益和处分,还可出售、出租；《担保法》第34条：农村住房被允许作为获取抵押贷款的抵押物；《土地管理法》第154条：宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭.对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地；农村宅基地使用权随同房屋所有权一并处分,即农民出让房屋时,其下宅基地一并转移.

（三）宅基地使用权特性问题.用益物权的困扰宅基地使用权的特性之一为它是特定主体的用益物权,即宅基地属于本村镇集体经济组织内部成员,其使用权是用益物权的一种.但从宅基地使用权的实际运行来看,其并不具有完全物权性质.首先,宅基地使用权是以特定的集体经济组织成员即人为主体,它仍是一种对人权 而不具备物权对世权的特性,具体来看,宅基地的申请和分配有严格的身份限制 限于本集体经济组织成员,其受让主体也是组织成员,其他只有在户口迁入后才有资格取得.其次,用益物权的特征还包括有用益性、独立性和占有性.但实际上宅基地使用权的运行并不与之吻合.其一,农民对宅基地的使用权的利用受到限制 必须履行登记制原则,登记后才有发生效力.其二,宅基地在本集体内转让要经本集体同意,城镇居民不能购写农村宅基地建房.国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购写的宅基地发放产权证,这些都可以看出农民对宅基地使用权的独立性 占有性都不充分.

三、完善农村宅基地使用权流转制度的立法建议

（一）通过立法确保农村宅基地自由流转现阶段,我国立法对农村宅基地使用权流转是持限制态度的.《物权法》对有关流转问题虽有专章规定,但内容简要, 有关流转问题主要规定在《土地管理法》及相关配套法规中, 制度之间也存在相互矛盾之处,如一户一宅与财产继承上的冲突.所以要使农村宅基地自由流转, 立法必须首先改变当前的规定,确立宅基地可以自由流转.依法明确农村宅基地的权利归属问题,明确农村宅基地使用权的主体、客体和内容等.同时,法律应当明确宅基地流转的程序和方式等问题, 控制流转风险,确保农民不会无房居住,流离失所.

(二)农村宅基地流转应当遵循自愿原则

我国《物权法》第一百五十二条明确规定了宅基地使用权的法律地位,宅基地使用权是农民的法定财产权利,依法受到保护.农村宅基地使用权流转与否是农民自己说了算,其他任何人都无权违背其意志强迫其流转.各地区的实际情况不同, 有的地区农村宅基地使用权流转的现象比较少,流转违背农民的意愿,损害农民的利益, 破坏农村的稳定发展.同时我们还应当严厉打击检测借宅基地流转之名随意改变土地的性质或用途, 侵犯农民的合法利益, 以权谋私的行为.

(三)加快完成农村宅基地使用权登记

房地产登记的目的在于确权、明权、护权.现行关于农村宅基地纠纷案件,由于缺乏相关登记程序 使得农村宅基地使用权存在权属混乱的局面 而中国城市土地的流转已经具备了一套完备的管理体制,城市居民住宅合法登记,享有城市土地使用证和房产证,城市房屋在写卖和租赁等流转过程中依据合法的登记程序,能够保障交易的安全.因此,加快完成农村宅基地使用权登记不仅能够对农村房产市场进行有效的监督和管理,同时在农村房产流转过程中能保障房产所有人的合法权益,减少房产纠纷.