网站原创摘 要 :当前,房地产市场出现一个事关全国住房大局的问题,即农村“小产权房”问题.由于违法国家相关法律的规定,“小产权房”受到政府的严令禁止.但是其存在的数量之大、发展之迅速,以及其低廉的市场,收到了广大农民和城市中低收入者的青睐.“小产权房”有其存在的合理性.针对“小产权房”的决绝办法要区别对待.
关 键 词 :小产权房 法律问题 合理性
作者简介：裴岩,辽宁大学法学院.
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)10-194-01
一、“小产权房”释义
所谓的“小产权房”,是指违反《土地管理法》关于农村集体所有的土地使用权的规定,在集体所有的土地上建造的并出售给非本集体成员的房屋.“小产权房”从产生之日起就是不符合法律规定的：它不符合我国城乡建设规划,未经县级规划部门审批；未经土地征收程序,没有缴纳土地出让金和取得土地使用权证；最根本的是它不能取得国家承认的产权证书,其所谓的“小产权”也并非“产权”,其“房产证”多由乡政府自制颁发.
二、“小产权房”存在的主要原因
“小产权房”的大量存在已是不争事实,究其原因主要是由以下几个方面导致的：（1）“小产权房”是农民集体利益与政府及开发商利益博弈的结果.现行法律只允许本集体村民依法申请宅基地建造房屋,不允许集体出让土地进行房地产开放.需要使用集体土地开放房地产的,必须由国家征收集体土地,再出让给开发商.问题就在于国家的征地补偿和农民自建或合作开发的房屋出售后所得利润存在巨大差异.开发商所缴纳的出让金和相关税费都进入了政府的腰包,农民根本得不到实惠.（2）“小产权房”是广大中低收入者的住房需求与高房价之间相对抗而产生的.随着我国城市化进程的加快,城市人口迅速增加,住房需求随之增大,解决住房问题就成了众多城市的重要任务.因此近年来我国房地产业发展迅速,但居高不下的高房价却把绝大多数中低收入者拒之门外.他们收入的增加远远赶不上房价的降幅.当其经济实力不能购写商品房时,“小产权房”便成为了他们的救命稻草.购房者对“小产权房”的法律风险一清二楚,但是超低的房价是吸引他们购写的唯一原因.（3）政府监管不力和现行法律的漏洞是“小产权房”迅速发展的另一原因.“小产权房”从产生时就不合法,且多集中于城市郊区,其建设也需一定时间,政府有关部门不可能发现不了.并且现在“小产权房”的销售已完全公开化,开发商明确告诉购房者是小产权房,开发商的如此行为充分显示了政府监管及查处不力.另我国《房地产管理法》规定建设部只有权管理城镇国有土地上的房地产开发及销售的权力,但是对非国有土地上的房屋管理,建设部就显得力不从心了.
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三、“小产权房”问题的实质
“小产权房”问题的实质是我国“城乡二元土地产权结构”所产生的土地利益分配问题.根据《物权法》第135条和136条的规定,国有土地使用权是可以转让、抵押和出租的,即法律按不动产用益物权的原理设计其运作；而根据《土地管理法》第43条和63条的规定,农村集体土地却不具有用益物权的处分权能,不能自由的流转.对于国有土地,国家可以通过出让或转让等方式获得土地出让金、税收利益；而对于集体土地,据现行制度,农民集体从土地上获得的收益却是非常少的.“小产权房”的出现,使农民能从自己所有的土地中获得更多的利益,农民集体便不惜违反现行制度,这是维护自身利益的本能体现.这也为我国政府解决“小产权房”的问题提供了思路和方向.
四、“小产权房”问题的解决对策
解决“小产权房”问题应该从以下方面入手：（1）改变“城乡二元土地产权结构”,建立集体土地建设用地使用权流转制度.打破由政府垄断土地一级市场的局面,改变单一的土地供应模式,积极推行土地供应主体多元化,赋予集体土地完整的用益物权,建立集体土地建设用地使用权流转制度.为切实维护农民的利益,法律应当赋予农民集体出让土地使用权的权利,使用期限和使用费用由双方约定,政府收取一定的税费,该土地的所有权仍归该集体所有；如果出让土地用于住宅建设,政府应当依法核发产权证书,到期后房屋所有人项计提缴纳下一规定年限的土地使用费,房屋仍归其所有.（2）“小产权房”的问题不能一刀切,要具体问题,具体分析,尽快解决现存的小产权房问题.从现实情况分析,要严格禁止新开发建设“小产权房”,已经建设完成的“小产权房”,对符合条件的由政府确认后发证,对不符合条件的要坚决予以拆除.在国家出台新的法律和政策之前,必须严格禁止新的“小产权房”建设施工,避免一边解决现存问题,一边又出现新的“小产权房”,从而确保现行法律的有效落实.在这一方面,政府必须态度鲜明,坚决地执行现有法律,才会有效遏制“小产权房”的继续泛滥.对于符合城乡发展规划,建筑质量合格的“小产权房”,在补办相关手续、补交相关费用之后,应当给予相应的正式产权,或者政府通过收购等方式将这些“小产权房”转变为经济适用房或回迁安置房.对于那些不符合城乡发展规划,建筑质量亦不合格的“小产权房”,政府应当坚决予以拆除.由此而给购房者造成的损失,应当由购房者本人和开发小产权房的村委会、出卖单位以及违法审批单位共同承担.