城市房屋拆迁相关法律制度探析

【摘 要】城市房屋拆迁是复杂的法律行为.近年来,由于房屋拆迁,许多地方上演了许多的人间悲剧,激化了官民的矛盾,给构建稳定、团结、和谐的社会带来不利的影响.这些严重的问题说明了目前我国城市房屋拆迁法律制度不完善.故本文将针对城市房屋拆迁的法律制度问题在此进行初步的探索和讨论.

【关 键 词 】房屋拆迁；法律制度；完善

我们国家从二十世纪九十年始就大规模的对城市进行改造和扩张.在这浩大的拆迁工程中,由于我国目前在这方面法律制度的不完善造成了许多的人间悲剧.如南京市民翁彪抵抗拆迁事件；北京海淀区住在长春桥的一户人家,半夜遭突袭被困绑扔出自家房屋后被强行拆除房屋事件；湖南嘉禾“谁影响嘉禾一阵子,我就影响他一辈子”的株连九族式的强拆事件等等.从这些惨烈的拆迁事件中无不体现着城市改造和扩建拆迁过程中城市房屋拆迁法律制度的严重缺陷.

一、城市房屋拆迁中存在的问题

城市房屋拆迁,是指建设单位根据规划要求和政府审批的用地文件,在取得拆迁许可证的情况下,依法拆除建设用地范围内的单位和居民房,并对相关权益人所受损失予以补偿的一系列法律行为.目前,我国城市房屋拆迁存在很多的现实问题.如在拆迁许可方面,拆迁许可行为本身是行政许可行为,所以对所拆迁的房屋必须是出于公共利益的需要为目的.但是由于在这方面法律法规并没有具体的做出规范,这样也导致了无论是出于何种目的政府都可以颁发拆迁许可,这就容易为不法商家开了路子,官商相互,损害无辜老百姓的利益.还有,政府一旦许可拆迁,相关产权单位常常于老百姓的性命以不顾,采取断水、断电、甚至捆绑等粗暴野蛮的手段,同时又没有相关的法律法规具体的来约束政府这种野蛮式的强制拆迁行为.同时在拆迁补偿方面也是问题重重,如补偿范围不全面、补偿方式不具体、补偿标准不明确等等.在被拆迁人感到自己大利益正遭受迫害时,面对势力强大的政府、商人们,却没有法律的救济以之相抵抗.所以绝望的人们只能用鱼死网破的方式来捍卫自己的利益与尊严.这种消极的方式真的是无奈之举,也反映出了我国城市房屋拆迁法律制度上的弊端.

二、我国城市房屋拆迁相关法律制度的不足

(一)《条例》存在的问题

国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）以及地方政府根据《条例》制定的一些法规和规章则是现实中城市房屋拆迁直接适用最多的依据,因此它与当事人利益最密切相关.但是《条例》这部行政法规从立法到实施上存在着严重的缺陷与不足,故其并不能有效的保障好、维护好被拆迁人的合法权益.如在《条例》中,房屋拆迁与安置的具体规定里补偿却与征收程序划分开,并且《条例》中过多的给予政府权力.

1.颁发拆迁许可证的过度授权

在基于公共利益为目的,需要对城市房屋进行拆迁,应由政府有关部门来颁发拆迁许可证,决定权在于政府.但“商业性”城市房屋拆迁是出于商业利益的目的而进行的行为,被拆迁人与拆迁人的之间的地位是平等的,两者的关系是平等的民事关系,应当适用合同法有关规定.在城市房屋“商业性”的拆迁中,政府相关部门不应过分的参与进来,如果财产所有人不同意转让其财产,任何单位和个人不得“强写”. 但在现行的《条例》中不论基于何种目的而进行的房屋拆迁的授权均由政府来决定.这就意味着不管是出于公共利益为目的的拆迁,还是商业化的拆迁,政府都有房屋的拆迁决定权.这就使的开发商可以不经产权人的同意通过一些手段就可以获得拆迁审批机关颁发的拆迁许可证了.

2.政府作为拆迁补偿裁决者的不适当

根据《条例》第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决.房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决.”可是在现实中政府出于自己做为颁发拆迁许可证者,为了保证自己的政绩和维护所谓的权威及某些经济上厉害关系上的考虑,其裁决的结果是很难维护到被拆迁人的合法权益的.

3.政府强制拆迁的权力过大

根据《条例》第17条的规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁.”政府往往借助这条法规也对商业性的拆迁进行强制拆迁.同时该法条也没有明确规定政府在强制强拆中的手段与方式以及相关责任,这使得政府在强制拆迁中大量的使用野蛮、粗暴、恐吓等方式进行.

(二)现行城市房屋拆迁补偿法律制度存在的问题

1.补偿范围的缺陷

目前,我国的城市拆迁补偿范围已有了比较全面的规定,但是仍然有一些美中不足,在解决某些地域或者个案中的拆迁问题时,因情况的特殊就显现出问题来.比如当被拆迁人的房屋是其唯一的谋生生存的工具,因拆迁导致被拆迁人失去生活经济来源或者该房子地处繁华闹市有较高的商业机遇、长期积累形成的老字号传统文化街等等的间接损失也应适当的考虑将其作为补偿的范围.

2.补偿方式的缺陷

在城市房屋拆迁中,对房屋拆迁补偿方式有两种,即货币安置和房屋产权调换,但是在实践中,究竟怎么选择,由谁来做出选择,能不能实行两种方式相结合却没有具体的规定.这在开发商利用主城旧城改造开发新项目中非常突出的问题.这些都是由于法律规定缺失导致实践中出现的难以处理的问题,导致现实中发生很多纠纷.

3.补偿标准的缺陷

在城市房屋拆迁的补偿标准方面,目前要综合考虑被拆迁房屋的面积、所在地段、用途等方面的因素,以市场评估的来确定,以货币补偿和房屋产权调换的方式进行城市房屋拆迁的补偿,这在一定程度上使得拆迁纠纷有所减少,但是仍然有美中不足的地方.补偿标准的计算问题仍存在漏洞,这主要体现在评估机构和评估结果方面,这两个方面能否公正合理是有效维护被拆迁人合法合理权益的关键,可是目前我国在法律法规上并没有对这方面做出相应的规定.也因为如此,在现实中委托人和评价机构为了满足各自的经济利益的需要,暗中勾结,做出不真实的严重违背市场的房屋评估.使得被拆迁人的利益受到侵害. （三）保护被拆迁人利益救济方式的不足

拆迁人与被拆迁人之间的纠纷主要是拆迁补偿安置方面的民事纠纷.根据《条例》第16条规定可知当事人当拆迁补偿安置协议达不成时可根据自身情况自行选择申请行政裁决或者向人民法院提起民事诉讼.但是根据最高人民法院的《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》中规定拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可以按照《条例》第16条的规定向有关部门申请裁决.这就变成被拆迁人要先去裁决,才可以提起诉讼,裁决变成了诉讼的前置程序了.这就变相的被剥夺了被拆迁人的诉权.最高人民法院的有关司法解释规定对此类诉讼案件不予受理,这解释显然是不合理的.另外,在基于公共利益而对城市房屋进行行政强制拆迁中,对于行政强制拆迁这个行为,并没有法律法规规章制度对其性质进行明确的规定.为此被拆迁人对行政强制拆迁本身不满意时就无门可诉了.

三、完善当前我国城市房屋拆迁法律制度的对策

要改变上述我国城市房屋拆迁法律制度上的问题,推进我国法制建设,应该从根源上解决下列问题：

(一)严格区分城市房屋拆迁的“公益性”与“商业性”, 切断政府与开发商的利益关系,政府拆迁与商业拆迁彻底划分开

在我国,目前并没有任何法律性文件对城市房屋拆迁的“公益性”进行定义,这也为此给一些不安好心的人钻了法律的空子.因此,“公益性”拆迁中公共利益的界定应以立法的形式尽可能列举出来.例如根据我国物权法的规定,必须是在为了国防、交通、公共医疗、公共教育等等这样一些为了公共利益的事业才能够对土地进行征收.

在城市房屋“商业性”的拆迁中,拆迁人和被拆迁人的地位应该是平等的民事法律关系,政府有关部门不应过分的参与进来.整个活动应该以拆迁人与被拆迁人民事法律关系为主线,政府只有在拆迁人与被拆迁人达成拆迁协议后才能行使行政许可权.同时在拆迁人与别拆迁人在拆迁补偿出现矛盾时,也不应由政府作为裁决者的身份出面解决,双方的矛盾应自行协商解决或向法院提起民事诉讼.政府更不能为商业性质的城市房屋拆迁出面进行强制拆迁.如果拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议,被拆迁人有权拒绝将自己的房产权证卖给开发商.总而言之在城市房屋拆迁的“商业性”中应以拆迁人与被拆迁人的民事法律关系为核心.

(二)法律应规范政府相关部门强制拆迁的行为

立法机构应制定相关法律明确规定房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位在“公益性”拆迁中,不能以暴力、胁迫等其他非法手段对被搬迁人实施搬迁,违反规定的直接负责主管人和其他直接责任人员,对其要依法给予处分或追究法律责任.还应当废除在商业拆迁中适用的行政裁判制度,只有经过法院的判决才能进行强制拆迁.这样才能有效限制强制拆迁权的滥用,规范强制拆迁的行使.

(三)完善城市房屋拆迁补偿原则、补偿标准

我国宪法与物权法中没有指导性的补偿原则,只规定对于房屋拆迁应当补偿,根据我国的国情,应把“充分补偿”作为补偿原则,明确了补偿原则,才更能使被拆迁人的合法权益得到更有效更合理的保护.在确立了补偿原则的前提下,应当尽可能详尽的完善补偿标准,使得被拆迁人不因搬迁而导致生活质量下降.具体方法有：都把房屋的面积、位置、用途、附属物等考虑进去,把拆迁补偿问题民事化,使得被拆迁人和拆迁人处于平等对立地位,按照市场的经济习惯,平等、自愿、公平的进行诚实信用的交易,或由中立的评估方对被拆迁的房屋进行市场房屋评估.

(四)征收房屋前必须公开听证,以完善拆迁程序的公正性,并强化被拆迁人的救济途径

相关的政府部门应当在规划方案的制定、拆迁许可证授予前将房屋征收目的、征收的范围、实施期限等事项予以公告,使之相关的信息公开、透明化.还有为了使公众能充分发表自己的看法、提出意见,政府的相关部门应当开展听证会、论证会等多种方式,听取征求被征收人、公众、专家的意见,同时对公众和专家提出的意见应当及时的公布.政府只有在征求被征收人、公众、专家意见,同时他们意见相对统一的前提下才能做出房屋征收决定；如果存在重大争议的则必需报请上一级政府做裁决,只有经过上级政府做出裁决后,有关政府的工作部门才可以做出房屋征收的决定 .

当有关政府工作部门做出房屋征收决定后,被征收人还有与房屋征收决定有关的利害关系人对该决定不服的,可以依法申请行政复议或者依法向人民法院提起行政诉讼.“商业性”拆迁中,开发商与被拆迁人就拆迁补偿协议产生的纠纷,被拆迁应该可以向法院提起民事诉讼.如果被拆迁人不同意签署该协议的,被拆迁人有权拒绝搬迁.此时政府就不能向开发商颁发拆迁许可,更不可以对被拆迁人进行强制拆迁.

四、结语

《条例》的出台或许是历史不成熟背景下的产物.但是随着时间的推移,《条例》越来越暴露出它的缺陷,也为此上演了许多的人间悲剧.在这血的教训下,我们真的应该好好的重审《条例》了.重视城市房屋拆迁法律问题,完善相对应的备套措施,是保障人们私有财产合法权益的最基本的屏障.当然上述的建议或许不能从根本上改变我国目前城市房屋拆迁存在的问题,但是笔者始终坚信在众多法律人的努力下,我国的城市房屋拆迁问题能够得到重视和有效的解决.