现行法律框架下小产权房的出路

摘 要 “小产权房”是近年来极为火热的新闻词条.一个“小”字不仅揭示了产权在现行法律制度罅隙下逼仄,更刻画了空守在一亩三分地上农民的憋屈.的政策导向一度似乎要松动,然而面对背后众群体的利益拉锯,又似乎缺乏勇气.本文通过对小产权房现象的分析,试在不改变我国基本经济制度和土地制度的情况下,为小产权房问题的解决提出有益建议.

关 键 词 小产权 利益博弈 制度协调

中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-085-01

一、小产权

所谓小产权是指,现行法律制度下农村宅基地使用权具有严格的身份性,不允许集体成员以外的人享有.城镇购写者虽然可能取得建筑物实体所有权却无法取得其根基所在的土地使用权,打破“房随地走,地随房走”的地产规则,形成一种权能上的欠缺,谓之“小”产权.

二、莫衷一是

法律明禁与灰色现实之悖.一方面是国家法律、政策的明令禁止,一方面又是各地方小产权房如火如荼的疯长.不同的利益和学术背景,观点各异.农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示,“小产权房违法,绝对不允许再建设.对于那些已在农村购写了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施.”尹飞博士认为,“小产权房上市流转能够抬高小产权房的,提高农村闲置土地的利用率,农民也可以利用卖房所得作为创业的启动资金.

三、论点

国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志表示,小产权房从1999年国务院就有这样的文件,以及后来一系列的政策都规定城市居民不得到农村写地建房,也不得租住农民的住房.这是有规定的.从政策上来讲,不仅从来没有开过口子,而且要予以清理.

国务院要求:一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售,二是将以地方为主体组织摸底,对小产权房现状进行普查,三是责成领导小组研究小产权房问题,拿出相关处理意见和办法.

针对小产权房的清理,国土部已和地方政府达成初步意见,决定在今年对小产权房加大查处力度,对新近建设的小产权房项目坚决制止.此外,有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施,考虑对已形成的小产权房项目,进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析,对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待.

四、利益博弈

小产权房的拉锯源于背后多方主体的利益博弈.高昂的房价使大量城市工作的购房者望而却步,城郊农民坐守闲置的宅地期望分享经济发展的土地效益,而政府自然不肯放弃“征收-出让”过程中的巨大财政收入,开发商与政府串在一根绳上,也不愿意看到房屋供给的增加,失去潜在的购房者的追捧.因此,小产权房问题的症结表面在于事实与法律的矛盾,本质仍然在于利益主体的争夺.

五、路在何方

面对小产权房,法律要么坚定叫停,要么设法疏通,不应当过多的迟疑.我们需要尽快做出决定.

(一)改革的原则

要从现行法律与小产权房的现状出发,通过现场调研、法律分析、借鉴经验、充分讨论等一系列方法,从而找到解决问题的政策权宜甚至法律建议,构建社会主义和谐社会.这是由我们的基本经济制度和分配制度所和国家性质扬决定的.

(二)坚持放活

这是经济发展的大趋势,是改善农民生活状况和提高工薪市民生活质量的必要途径.也是对农村的土地文件的精神要求.一方面,农民可依靠其仅有的土地资源获得收益,改善农民生活,享受经济大发展浪潮的实惠.另一方面,缓解城市低收入者的住房压力,扼制疯狂的房价,帮助政府实施政府性住房安置.应该说,放活集体非农土地流转和小产权的政策限制是大势所趋.

(三)严格限制

小产权房的建设与分配必须先满足村集体成员的住房要求.严格限制开发规模,不得大于原来村宅基地面积.针对大部分农村地区为平房的现状,对农村进行中高层的楼房改造.应当可以缩小至少控制非农用地的面积,在保护耕地不变的情况下,还可以加大农村基础设施建设,对社会主义新农村的建设大有裨益.

(四)政府角色

政府在小产权房的问题上,要发挥行政管理和怎么写作的职能,不要攫取土地流转的收益,使这部分收益能最大限度的施惠于民.政府只需做好统筹、协调、监督工作.

(五)与制度的协调

小产权房被承认,无需土地性质的变化.因此,可以避免政府在征收―转让过程中的垄断角色.使农民参与到土地交易市场,最大限度的享受土地利益.

在修改现行土地管理法的过程中,不需要改变农村土地性质,只扩大农村土权能.规定在充分保障村集体成员的住房需求下,农村的建设用地使用权可被非集体成员享有,并明确其物权性质.这样,一方面,可以避免土地性质变更(比如征收)过程中政府的参与,另一方面,不破坏原来法律的稳定性.在村民委员会组织法中,应明确村委或者集体经济组织是土地使用权交易的主体及三分之二以上多数村民的同意方可以实施房屋改造与建设.

农村土地放活流转是大势所趋,符合人民群众的根本利益.现行制度的束缚并不可怕,只要从人民的根本利益出发,进行制度上的严密探讨与构想,相信小产权房会变成大产权房.