棚改下一站

在愈演愈烈的“重庆模式”公租房面前,辽宁早已经将视线转向了低保甚至无保的人们.所谓棚户区,不仅有着人穷环境差的人文差距,而且很多棚户区处在工矿区,沉降、塌陷等自然灾害时刻威胁着他们本就脆弱的居住环境.

截至2008年底,辽宁省共改造大面积棚户区1511.4万平方米.2009年、2010年更是加大马力,将棚户区改造的步伐开往全省所有地区.资金的合理分配

在改造过程中,辽宁省财政筹措资金110.57亿元.其中省财力安排补助资金22.81亿元,向各市转借开发银行政策性贷款59.7亿元,配合有关部门争取包括财政补贴28.06亿元.

但以阜新为例,根据2009年公布的数据,阜新市财政收入仅为18.6亿元.这笔钱不仅对于阜新,对所有地方来说,都并不那么好拿.

“在阜新市已经完成的一、二期棚户区改造工作中,主要是针对煤矿棚户区,对配套工程给予50％的资金支持,包括供电、供水、道路、必要的学校,医院提供资金支持,共计给予阜新市9.15亿元的财政支持.”阜新市棚户区改造领导小组办公室副主任冯健曾表示.

而对于社区主体工程建设方面,辽宁省财政在一期棚改项目中,给予阜新棚户区改造2.33亿元的省财政补助和2.25亿元借款.此外,辽宁省帮助阜新市协调了一期银行政策性贴息贷款8.87亿,二期省财政补助2亿、政策性贴息贷款2亿.老百姓在两期项目出资10亿,剩余资金为市政府筹措.

除此以外,财政的支持主要还包括通过行政减免、棚改项目所有收费全免的方式,为一、二期棚改共减免10.7亿.辽宁财政厅调研测算基础上,省政府对棚改房制定了比经济适用住房更加优惠的政策.考虑到居住在棚户区低保户们微薄的经济来源,省政府尽可能对其实施优惠政策：对于私有产权的原面积部分,在新房中拆一还一；本人未缴费的扩大面积部分,确认为公有产权,鼓励购写或实施廉租办法；对于无力承担租金的低保户,由房产管理部门记账,代缴租金；采暖费减免按当地有关规定执行.

资金的合理分配使得前期棚户区改造的工作进展顺利.不过,多名地方政府相关负责人表示,下一步随着棚户区改造工作在全国范围内进行推广而国家补偿细则迟迟未能出台也使得各地对下一步棚户区改造的前景产生担忧.

贷款并非长远之计

依靠地方财力和商业化运作是否能够提供棚户区改造所需的资金对于外界来看,通过商业化运作是地方政府加大棚户区改造的主要动力,但是现实情况远非如此简单.

据一位地方棚改工作相关负责人介绍,此前吉林通化棚改的资金筹措过程政府出资少、棚改进度快,在一段时间内,一致成为各地学习和推广的样本.而其核心就是通过商业化运作、异地搬迁等方式解决棚户区改造所需的资金问题.同时,省政府还决定对多项行政性收费减免.免缴与棚户区建设有关的地方政府有权决定的15项行政事业收费,对与棚户区建设有关的经营性收费项目予以减收.此举在很大程度上可降低棚户区改造投资.

巧妇难为无米之炊,资金是棚户区改造顺利进行的一个关键环节.153亿元的棚改资金从哪里来为确保目标任务的完成,全省各级财政部门积极努力,多方筹措资金,省财政首先拿出第一笔资金13.3亿安排到各市,随后又采取向各市转发银行软贷款、争取国家支持对下放辽宁煤矿棚户区改造资金等方式,保证了资金投入.

“此前,我们专门组织对通化地区进行了考察,随着在市区中心位置的棚户区改造基本完成,目前当地通过商业化运作解决棚户区改造资金的手段已经面临瓶颈.下一步将要改造的区域商业利用价值大大降低,而在这样的背景下,改造的资金来源将逐渐压在和地方财政头上.”上述人士说.

按照该人士的看法,随着棚户区改造的推广和深入,制约棚改商业化运作的条件显然不仅仅是地段的问题.

随着具房地产开发前景的项目枯竭,如果一味强调市场化开发,最终导致的结果很可能是开发商在建设一段时间后,由于资金断裂、亏损等一系列问题延误项目进程.而最终就会出现政府被迫对这些项目大量输血的情况.近两年以来,棚户区改造项目已经不能获得银行政策性贴息贷款,不仅如此,由于银行对于棚户区改造贷款的审批逐步趋严,必须要求出具土地抵押担保.因此给棚改工作带来了更多的阻力.从目前国家对棚户区改造的补贴上,仅对配套工程给予50％的资金支持,其中包括小区供水、供电、小区外与市政连接的基础设施,以及必要的学校、医院提供资金支持.

不过,与贷款手续趋严相比,大宗贷款的利息更是地方政府所担忧的.相关人士介绍,以棚改二期项目,阜新市申请的10.87亿元银行贷款测算,根据目前的利率初步估算,每年就要向银行支付9000万左右的利息.而随着项目的继续推进,贷款资金也将会像“滚雪球”一样增多.根据阜新市下一步棚改计划,将利用三年时间完成剩余303万平方米的棚改项目.

“与前几年相比,下一步的改造速度将进一步加快.”冯健建议国家能够在政策制定过程中从主体方面给予地方一部分补贴,此外,对于商业开发空间有限的棚改项目,加大银行政策性贴息贷款的支持.

政策延伸

追溯辽宁棚户区改造的历史,最初由辽宁省发改委振兴办在振兴东北老工业基地的政策支持下率先推广起来,虽然最后将这项工作逐渐过渡到住房建设部门.但是到目前为止,在更多人看来,这项工作仍然被简单地看做解决国有企业、厂矿等方面的历史遗留问题.

辽宁棚改正面临着下一步如何进行政策延伸和深化,建立起一整套完整的涵盖经济适用房、廉租房等保障性住房的体系.重庆已经开了一个好头,辽宁,甚至其他省市,也未必不可以学习一二.

两者最大的区别就是低收入人群住房保障不仅涉及到住房环境比较差的人群,同时也涵盖了目前仍然没有房屋的群体.现在辽宁政策对界定的低收入人群,以一次性给予补偿的方式提供5万左右的,而这一思路最终仍然是鼓励居民货币化购写.不过,这些只能针对中等收入偏下的人群.而大城市的无住房居民越来越多的现状也亟待改善.