棚改:住建部酝酿回购商品房

《财经国家周刊》记者7月中旬从住房和城乡建设部（下称“住建部”）权威人士处获悉,住建部正密切关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式,当时机成熟,会对这一模式做得好的城市经验进行推广.这意味着,大规模棚户区改造,将改变原有的政府拆迁―自建的单一方式.

“全国一年的商品房竣工量为800万套左右,今年棚户区改造任务是470万套,如果政府回购的商品房量达到20%,就是160万套.这对部分库存量过剩的城市房地产市场是一个很好的对冲,有利于房地产市场的平稳健康发展.”上述住建部相关人士表示,在当前部分城市商品房供应量过剩形势下,采用政府回购商品房用于安置的方式,可以使企业、政府、百姓多方受益,实现共赢.

在采访中,记者了解到,虽然政府回购商品房用于安置房的方式被认为可以一举多得,但在实施过程中,面临着被拆迁房屋评估难确定,回购商品房户型面积与被征迁户要求有差距等难题.而在北京、上海、广州、深圳这类大城市,棚户区改造更有特殊性.

多快好省

近几年,国家将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程,加大了对各类棚户区改造的力度.根据国务院部署,20132017年要重点推进资源枯竭型城市、独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造,稳步实施城中村改造.20132017年改造各类棚户区1000万户.其中,城市棚户区改造800万户,国有工矿棚户区改造90万户,国有林区棚户区改造30万户,国有垦区危房改造80万户.

特别是2014年以来,房地产投资增速持续下滑,国家为了改善民生,应对经济增速下滑的局面,大力推进棚户区改造.据统计,上半年国家开发银行已完成棚户区改造贷款2000亿元,预计2014年棚户区改造资金将达到5000亿元左右.6月26日,中国银监会宣布,批复同意国家开发银行筹建住宅金融事业部,为全国棚改提速提供成本适当、长期稳定的建设资金.

据测算,棚户区改造投资对房地产投资的拉动可增加2.29个百分点,对固定资产投资的拉动增加0.43个百分点,对GDP的拉动增加0.21个百分点.毋庸讳言,国家加大对棚户区改造投资力度,有利于缓解经济下行压力和房地产开发投资下降过快的风险.

在接受记者采访的多位业内人士看来,在房地产市场下行形势下,政府采取招标团购的方式,可以以低于市场的回购商品房用于棚改安置.另外,在部分商品房库存过剩的城市,政府回购商品房用于安置房,避免了大拆大建,造成新的过剩和资源浪费,对库存过剩的市场是一个很好的对冲.

正在进行相关调研的业内人士表示,政府回购的好处有四点：一是棚户区改造从拆迁到搬入,需要两三年时间,过渡期政府要补贴的安置费用也很高,还给人们的生活带来很大不便,回购商品房可以缩短过渡期；二是以往多是就地安置,回购商品房可以给被安置户更多可选择的余地；三是政府回购商品房做到一步到位,避免拆迁补贴中的复杂矛盾；四是回购的商品房相比就地安置可以分散到不同的小区,可以防止出现贫民窟.

“政府回购的方式解决棚改安置房问题,可以实现多方共赢,有利于市场的平稳健康发展,这也考验地方政府的智慧.”一位不愿具名的住建部人士告诉记者,对于政府回购商品房用于棚改安置房,建立安置房采购平台,住建部原则上鼓励地方根据当地的市场情况,因地制宜,但住建部暂时不会“一刀切”发文件表态,会视地方实施的效果,在适当时机进行介绍和推广.

据了解,目前已有成都、芜湖等城市在棚改中研究或实施政府回购方式.安徽铜陵负责棚户区改造的一位负责人告诉记者,“铜陵正在调研并征求意见采取政府回购的方式.目前政策基本成型,正准备开会研究实施方案.”

实践难题

“调研中,我们也了解到这是多方共赢的好政策.但地方在实施中,也很谨慎,多数是闷声做,不愿意说.主要是担心媒体炒作,怕被误解为‘救市’.”上述住建部人士说.

此前,记者在常州调研时也了解到,当地房地产商会曾多次建议政府,在当前市场形势下,保障房建设可以采取政府部分低价回购的方式,但地方政府却心有顾忌,不愿“出头”.

上述安徽铜陵负责棚户区改造的负责人表示,在政策实施中,要充分征求被拆迁户的意见,支持率超过90%,才可以实施棚户区改造及方案实施.另外,与就地安置（拆一补一或以小换大）相比,回购的商品房区位上有差异,这样被征迁房屋的评估不容易确定.还有一个问题是,市场商品房户型面积偏大,与被征迁户要求有差距.

不过,上述负责人亦表示,在调研中了解到,开发企业参与招标的积极性很高,也有愿意根据拆迁户需求对户型进行改造的企业.

北京市金融工作局负责棚改融资的人士认为,政府回购方式本身是好政策,可以实现多方获益,但在北上广深这类大城市,棚改项目多是主城区,房价高,一次性回购资金压力大,另外主城区可用于回购的商品房数量也有限.

住建部人士则表示,政府回购意味着短期内需要一大笔过桥资金,而目前国开行对棚改的贷款是分批进行的,一般前期到位20%的货币补贴.“我们正在和国开行协调沟通,希望能够给政府回购方式以支持.”上述人士说.