佳兆业旧改提振业绩“造血”功能显现

近日,佳兆业公布,11月实现合约销售22亿元人民币（下同）,按年增74%、按月增21%；合约销售面积按年增1.1倍至276,710平方米.公司在前11个月累计合约销售金额为150亿元,已达成全年目标的91%.

此外,深圳最大的旧改项目—佳兆业?城市广场即将进入销售阶段.该项目为大型城市综合体,占地约30万平米,建筑面积达到180万平米,位处华为科技城的核心地段.

随着旧改项目的相继入市,未来数年深圳区的销售贡献占比将会增加.

旧改获利提振业绩

2012年佳兆业旧城改造迎来新一轮丰收—即将面世的项目中,深圳佳兆业?城市广场、深圳佳兆业广场、珠海佳兆业?水岸华都等都属于旧城改造项目.其中,深圳佳兆业?城市广场和珠海佳兆业?水岸华都均在今年11月完成了业主回迁.

值得一提的是位于深圳华为科技城核心区域的旧改项目佳兆业?城市广场,它也是是华为科技城第一个完成改造,并进入销售阶段的项目.该项目不仅对佳兆业未来的销售额积极影响,对企业整体毛利率提升以及财务改善也带来提振作用.

严苛的房产调控下,房企多数选择降价跑量,销售均价出现大幅度下调,挤压盈利空间成为行业普遍的现象.因此,佳兆业能够通过旧改项目能够获得较高利润,让行业艳羡.

美银美林在其研究报告中指出,随着深圳两个旧改项目的入市,将会提高公司未来的盈利能力,因此对该股进行重新估值,评级调升为“写入”.

佳兆业集团总监兼佳兆业置业公司总经理耿延良在12月8日举行的“对话佳兆业—中国旧城改造高峰论坛”上介绍,佳兆业在珠三角区域拥有30多个旧城改造项目,土地储备超过1000万平方米.因此,“单就旧改项目而言,未来三年,旧改将为佳兆业提供优质的土地资源.”耿延良表示.

据介绍,佳兆业拥有全国范围内最大最专业的旧改公司—佳兆业置业发展（深圳）有限公司,这是全国第一家专注于旧城改造的企业.这个团队聚集了200多名精通规划设计、商业谈判的专业人才,他们在旧改行业的平均从业经验均在8年以上.基于十多年的旧改经验,置业公司也形成一整套系统的作业流程和管理规范.因此,在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节出现的问题时都能得到及时、妥当地处理.

开发如此庞大体量旧改项目所需的资金问题,则是外界关注的焦点.耿延良指出,旧城改造资金的投入是一个持续的过程,并非竞地开发一次性地投入.而专业化团队、系统性的作业流程和管理规范的流程缩短了旧改周期,减轻了资金压力.因此不担心项目开发的资金问题.

以大连佳兆业广场为例,该项目2011年3月正式签署合作协议,2012年1月1日即开幕,仅仅用了9个月的时间,而一般的旧城改造项目需要几年甚至更长的开发周期.

此外,“目前公司旧城改造已有造血功能,并不完全需要依靠供给资金或银行贷款融资,已经可以通过销售资金回笼以后再利用到新项目拓展上.”　耿延良补充道.

旧改的关键在于利益平衡

深圳旧改模式复制全国

随着深圳旧改模式的日渐成熟,佳兆业正在尝试把旧改业务复制到华南以外的城市,进一步布局全国.

与竞地开发不同,旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程,涉及领域多,法律性强,从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题.在佳兆业已成功开发的旧改项目案例中,以拆迁业主回迁率高以及回迁速度快著称.

“我们主导的旧改项目几乎没有‘钉子户’.”耿延良说道,对于拆迁所涉业主,佳兆业目前采取的是给予多样化的补偿选择,尽量用回迁的模式来完成安顿.

克而瑞信息集团中心总经理陈啸天认为,佳兆业目前已形成“全模式参与+专业公司运营”的独有运作模式.这种稳健的开发模式和地方资源优势,成为佳兆业旧城改造项目顺利进展的关键.

金志刚在分享佳兆业的旧改经验时谈到,由于许多粗暴的拆迁案例,给旧改贴上黑色的标签.这些粗暴案例的根源在于,没有平衡好各方的利益,包括留个方面,首先是原业主的利益,要尊重和满足业主的要求,我们内部不允许叫“钉子户”,我们叫“困难户”,他有困难,你得想办法去帮他；二是市民利益,旧城改造要让普通市民受益,让市民觉得改得好,多了一处好地方；三是社区利益,要弥补功能配套缺陷,满足城市可持续发展的需要；四是环境利益,改善生存发展环境；五是历史文化利益,注意保留城市记忆,保护性开发,承前启后；六是开发商的利益,开发商搞旧城改造要能赚到钱,否则无法向股民交代.

“佳兆业的模式并没有什么秘密可言,平衡各方利益是旧改中核心问题,同时也是旧城改造成功的不二法门.”金志刚说道.

妥善处理各方利益关系,不仅能推动项目顺利进行,同时还给佳兆业的旧改带来良性循环.数据显示,佳兆业在深圳有超过200万平方米的旧城改造完成政府立项,其中宝吉项目（即佳兆业?城市广场项目）、环球中心项目、盐田整体搬迁项目更被列入深圳市政府十二五重大建设项目.

佳兆业相关负责人还向时代周报记者透露,鉴于深圳旧改模式的开发经验的日趋成熟,佳兆业正试图将成功模式推广至全国的城市.

深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平认为,以市场为主导的深圳旧改模式值得全国推广.但深圳的旧改项目多为“城中村”,与其他地区存在着较大差异.因此,深圳的旧改模式可以借鉴,但不能全套照搬.