网站原创摘 要 目前我国国力充沛,但正处在快速发展中的矛盾凸现期,民生问题异常突出.适逢世界金融危机,党国务院正全力找寻转“危”为“机”良策,“保增长、扩内需、调结构、惠民生”的总体战略给予住房改迁改建以有力的政策、财政支持.住房改迁改建工程是我国有史以来最大的一次国家工程,耗费财力物力虽然很大,但却能以釜底抽薪之势清除阻碍我国经济社会发展的痼疾,农村城市化进程面貌焕然一新,而政府的投入也可在较短时期内得到回报.
关 键 词 民生；改迁改建；农村住房
2008年以来,党和政府积极应对国际金融危机,出台了一系列刺激经济扩大内需的新政,但仔细分析各地方政府上报的项目,大多是交通和工业项目,这不禁使我们担心,农村在此次政策蛋糕的分配上会再次受到冷落.但“三农”问题又是我国在社会主义现代化建设道路上必须逾越的障碍,在这国内扩大内需、国际国内各类工业产品下挫的有利条件下,我们更应该直面“三农”困境,确定农村住房改迁改建作为我国当前改革发展的切入点,加紧突破“三农”困境,为我国经济社会的长足发展铺就康庄大道.
一、农村住房改迁改建操作模式浅议
(一)确定改签改建住房的规格和集资比例
一是资金构成.修建住房的费用由政府70%+农民30%的比例投入.参照现在中小城市的类似住房的房价,再结合集体修建的规模效应,成本降低,每平方米约需1200元,一套住房总价12万元,农民需自己承担3.6万元/套,各级政府承担8.4万元/套.每个小区由政府财政承担80%+农户20%的投资比例修建一个可以容纳该小区总人数30% （比例视具体情况而定）的敬老院,每户家庭约需投入2000元,其余必备公共设施由政府全额投入,视具体情况可以将原学校,垃圾站等其他公共设施继续投入使用,待后续资金到位后再逐步加以解决.
二是产权规定.在规划地址上建房后,农民负责复耕原来的住房土地,同时获得该土地的承包经营权,但必须保证常年耕种.另在聚居地周边划分每户50平方米的土地用于饲养家禽,农民可以自由流通该土地；四是其他说明.农民原房屋的建筑材料除家族特殊财物（如家族特有财物,传家宝、牌坊等）外全部收归国有,政府保留临街第一层的门市,用以出租给需要从事工商业的人.
(二)加强住房项目体系的建设和管理
各省区分阶段进行,整个工程预计5年内完工.政府组织招标确定建筑企业施工,对工程材料供应企业、建筑施工企业、监理方等各施工主体全部实行统一招标,同时负责对企业的监督管理以及住房的验收,严把质量关.对各个施工主体实行责任追究制,分别签署目标责任书,责任追溯年限为永久,只要存在工程质量问题,将严肃查处相关责任人.在政府进行相关培训后,取得相应技术工种和技术等级的当地适龄农民劳动力将被企业吸纳为基建工人,政府和企业都有权力和义务对每一个参与到此工程的工作人员进行严格的管理,确保每一个人进入工地的工作人员都有严格的培训和过硬的技术.
(三)解决改迁改建户农民“留得住”难题
一是合理进行土地的分配和管理.迁出户负责将原居住地复耕,土地所有权不变,依然为集体所有,但农户获得这块地的承包经营权,迁出户承诺在该地块上进行农业耕作及土地周边的植树造林.聚居后距离住房较远而不便于耕种的改迁户的原土地由集体廉价收回,转给耕种较便利的农户或对外招标进行产业化、集约化、规模化经营,抑或者按照退耕还林政策予以退耕还林.对聚居地周边的土地进行整治,形成耕地；聚居地周边的耕地原则上全盘重新划分,对现有耕地大于分配后土地的未改迁改建农户,按照差额进行一次性补贴.
二是鼓励有条件的改迁户从事第二、三产业.2009年2月26日,国家统计局发布的《中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报》指出：?2008年年末全国就业人员77480万人,其中城镇就业人员30210万人,完全城镇就业人员占到总就业人口的39%,照此推论,在农村住房改迁改建后,这部分就业人口基本不变的情况下,一个1万人的聚居区就有2324人在城镇就业,如果再加上新创业群体及其创造的就业岗位,基本上可以解决改迁改建农民的就业问题.但也必须做好以下工作：1.大力引导、扶持改迁改建农民从事第二第三产业,政府帮助有特色创业项目的农民进行创业开发,对农村能人或有一技之长的农户实行一定的个体工商税收减免；2.开发场镇公共设施的管理、维护性公益工作岗位吸纳部分农民就业；3.大力支持农产品加工产业发展,合理规范土地流转制度,推进土地集约化、规模化、产业化经营；4.放开农村小额金融信贷市场,允许民间资本进入金融信贷领域；5.在聚居房底层商业店铺的出租中,优先考虑改迁改建户.
(四)改迁改建住房的产权和流转制度
严格限制农民在农村再建房,再建房者必须向集体缴纳一定的土地占用金,集体再将土地占用金纳入住房共济金.同时规范住房的流动：一是农户死亡且没有房屋的合法继承人的,房屋则收归国家所有,房屋的再度使用则由其他家庭的合法多生子女申请,经相关部门审核后获得,但获得该住房的户主需向当地主管部门缴纳相当于当时农民年均纯收入两倍的一次性转接费用.二是在房屋使用性质发生变化时必须提前通知政府主管部门进行审核,如农户将其房屋出租给其他人从事商业活动,则农户必须提供房屋出租后生活能够持续稳定的证明,而受租人也必须提供安置农户的有效措施的证明并报政府主管部门备案.三是改迁改建户每年需缴纳相当于当地年人均纯收入10%的住房共济维修基金（每户所需缴纳的额度等于当地人均纯收入×该户劳动力人数×10%）.该基金分小区名存入全国改迁改建房屋共济维修基金帐户,并由专业人士进行基金运作,确保资金的保值增殖.一旦住房需要维修或重建,可以凭村、镇、县共同出具的确需维修及款额事项的证明, 到银行从全国改迁改建住房共济维修基金帐户中的该小区名下取出相应款额,如该小区的款额不足,则由县建委向省级建委申请调度共济维修基金. 二、农村住房改迁改建模式可行性分析
(一)人力、技术、组织实力完全能满足如此庞大的工程量
自1998年以来,我国已培养了1.0586亿的高等院校学生（包括目前在校的）.2.1亿外出就业的农民工,但受到金融危机的影响,目前还有15.3%的农民工现在失去了工作或者没有找到工作,那就是3210万的就业大军.社会其他劳动力,如还没有加入农民工队伍,但又有较强的劳动力的那部分农民约有1.5亿.农民工本身大多从事建筑行业,对建筑施工有一定的经验和技术；社会其他劳动力经过培训后,也完全可以胜任小工一类的角色.经过改革开放30年的磨砺,我国建筑行业工程设计和建造水平不断提高,青藏铁路、长江三峡大坝、西气东输等一大批特大型建设工程,反映了中国建筑科学技术发展水平,能保障实施改迁改建工作.
(二)18亿亩耕地红线可以坚守
如何在小城镇建设中又能坚守18亿亩红线?那就是在农村住房改迁改建的建筑用地的审批上必须实行旧房原址复垦为耕地换取建设用地.我们可以来算一笔账,检测如有一个村有100户人家,每家住房占地100平方米,那么这个村用于房屋建筑的面积就达到1万平方米,而如果我们改建5栋农民公寓,每一栋占地面积400平方米共5层楼,每层楼4户人家,那么就总共占地2000平方米,其中节约耕地8000平方米,根据2006年统计的数据,全国有4000多个县,按平均一个县、市25个乡、镇算,而每个乡、镇各有10个村估计,全国约有100万个村,那么全国就可节约耕地80亿平方米土地,也就是8000平方公里,占全国面积接近一千分之一,占到我国现有耕地面积的千分之六,这已经是一个很庞大的数字了,如果再把由于群居而减少的道路修整所占用的土地的话,这个比例将会是更加惊人的.因此,农村住房改迁改建不仅不会使耕地数量减少,反而会使耕地数量得到提升.
(三)隐性的社会运行成本锐减,节约资源
首先,从环境治理和生态保护的角度,农民的生活垃圾得到了有效处理而不是随意抛弃到自然界,人类的活动覆盖范围将减少,利于生态环境的可持续发展,总的社会环境治理和生态保护的资金投入将得到很大程度上的降低.再者,其他社会运行成本也将锐减,如现在给一个离国道10公路的村庄修公路的成本为20万元,设计使用年限为10年,修成后的维护成本为1万元/年；每年在这条公路上的汽车消耗的燃油为1万辆次×20元/来回、辆等于20万元,磨损费用4万元；每年消耗在行驶过程中的平均时间成本为60分钟/来回、人次（因有走路的）×1万人次等于60万分钟,以农民每天8小时工资为40元计算,折算为货币为40万元；暂时忽略其他成本如投资者因道路不便而放弃投资、心理畏难情绪导致农村人不求进一步发展的社会成本等,则在这条道路使用的10年中,消耗的社会运行成本为670万元.这670万元还不仅仅涉及到社会的财富,还要消耗石油、煤炭等与国家安全相关的战略资源的消耗.