修繕難度大持有成本高古宅投資真的有利可圖?

前不久,讓功夫巨星成龍深陷輿論漩渦的「古宅捐贈事件」,激起了公眾對古宅市場的關注.其實早在著之前的很多年,古宅投資已經成為嗅覺敏銳投資者的標的物.據知情人透露,成龍要捐贈這批古建築是其在20年前購得,當時估值在數百萬元（人民幣,下同）左右,現在市價已經過億,升值近百倍.

10年前,北京四合院的價格僅為每平米5,000元左右,一套百平米左右四合院僅50萬還有的談,仍鮮有人問津.而2013年,一套完整的四合院如果裝修精良,售價上億也並非天方夜譚.這些高價院落,多為落魄的「大宅門」後人持有,集中在鼓樓、什刹海附近.據傳,李嘉誠在什刹海也擁有一處倚欄觀海的豪宅.鼓樓附近相似度检测機構銷售人員說：「這些位於什刹海邊上的豪宅,動輒10萬元甚至幾十萬元一平米.如果是保存完好的清代建築,那價格就不論平米算了,完全是持有者想開多少就多少.如果是確有購買意向的買家,經過他們初步的審核資產,才會介紹給這些古宅擁有者.」

物以稀為貴的真理在這裡體現的淋漓盡致.據數據統計,什刹海附近可作為商品房出售的古宅數目不超過百座,賣一套少一套,如果購房者是這個月買的,下個月脫手,價格一下增長30%也不是難事.

數據顯示,在2003年,一套100平米左右,比較精美的古宅價值僅4萬元,現在為百萬元上下,10年間翻了數十倍.而現在,100萬元在一線城市,恐怕連一套市中心50平米的中等公寓都買不到.相對低廉的價格,尚未啟動的市場,無疑讓投資者有了一線對古宅投資獲利的期望.

數據顯示,安徽省徽州地區明清時代古宅,現在售價約為45萬元左右一套.這些古宅保存雖不盡完好,但每棟都有其背後的故事及一份化不開的歷史厚重感,不少梁、柱、窗櫺皆為明清時期工匠所刻,工藝精湛,花紋優美.現今一對品相中等的清朝雕花窗,價格也在萬元上下,若質地為貴重木材,拍賣到數十萬元也並非難事.擁有了古宅的同時,可以說同時擁有了許多價值不菲的古董.

機遇與風險並存

看似很美好,但古宅投資並非是一個一本萬利的買賣.因為投資古建築並不是簡單的拆和搬,除了少數就地保護的,多數古建築要經歷搬遷、修繕等工作,時間跨度很長,業內人士建議投資者在掏錢之前多做考量.寧波月湖附近的古宅出租價格為每年60萬元,合同明文規定承租者必須同時肩負保養及修繕工作,而古宅的修繕保護是一項很大的投入.

蘇州工匠朱華明是成龍手裏古建築的修繕者.他表示,古建築修繕絕對是項技術活,有的時候不得不為一個構件,一塊材料花費大量時間和金錢,「有一次為了找一根直徑約70釐米的清代早期香樟木雕花,花了整整一年時間.」

最終這9座古建築花了朱華明和團隊7年的時間,成龍也前後付出了數千萬元的修繕費用,大大超過當初的收購價.

同時,政策的不明朗也為古宅投資蒙上了不穩定因素,政策上對古宅是否為古董的爭論一直沒有明確的定論.古宅集中的徽州地區,有些地方就禁止1911年以前、具有歷史價值的古建築買賣、拆遷,安徽省出文規定,禁止徽派古建築遷往外省.

遷出的成本及風險大於原址修復,它包括高昂的拆卸費、專業編號人員費、運輸費、復建費.這些費用加在一起,根據古宅的建築規模不一、材質不一、建築構造複雜性不一,一套200平米上下的古宅遷出,最低花費要到每平米一萬元左右.即使如此,若政策允許,古宅的投資價值還是不可小覷.

借鑒國外古堡投資模式

國外古堡投資模式基本上分為以下幾個大類：自住、租賃、改建為博物館、葡萄酒莊園.國外古堡根據其地理位置及修繕程度,價格高低不一,法國距離市中心及機場50公里以內的修繕完好、電力及設施齊備的18、19世紀古堡價格約為每套5,000萬元上下；阿姆斯特丹古堡每平米不過1,566元,整套不過600萬元.

除去這些一次性的投入,更為重要的是持有成本.美國通常會對房產收18%左右的房產稅及13%左右的公共事業費,由於房屋功能不同,稅率也會隨之改變,如果改建成公共博物館等場所,或許不需要支出這部分費用.與中國不同的是,對於大型建築,美國採取的是可商談政策,只要理由合理,很有可能談成一個固定稅率,按年收取.一般來說,古堡每年的維護成本在45,000至60,000美元.

如果改建為古堡酒店,根據離市區的遠近,每間房間基本可以租賃到50～500美元/每日.检测設古堡為僅有15間房間的小型城堡,以每年50%的入住率來計算,以最低房價和最高維護費為計算基準,每年可盈利約56%.若改建成博物館,收入比較低,但相對的維護費也更低.若投資葡萄酒古堡,風險性更大,盈利多少與企業管理和自然原因密切掛鉤,一般酒莊投資回報率在5%上下.