注了水的房屋面积

2008年初,毛女士和丈夫在河北燕郊纳丹堡(原来叫汇福苑)小区写了新房,是期房,2009年10月30日之前交房,开发商是河北三河汇福房地产开发有限公司.收房的日子转眼就到了,此时,毛女士已是怀有身孕的准妈妈,可谓双喜临门.

然而,房子好写,却不那么容易收.

房屋“涨”面积

问题主要出在两方面:一方面,实测建筑面积变大,超出正负3%的误差,另一方面,公摊面积偏大.

“我们写房时,合同面积是88平方米多,不到89平方米,而收房时的实际建筑面积为93.24平方米,超出了合同约定的正负3%的误差.更让人意向不到的是,实际套内面积只有69.59平方米,公摊面积达23.55平方米.我自己量了量,套内实际面积还不到60平方米.而另一幢楼,和我一样的户型,建筑面积80.7平方米,套内面积65.95平方米,公摊面积14.75平米.同样的户型,差距居然这么大.”毛女士有些愤然.

毛女士向开发商反映问题,开发商说,因为毛女士的楼层比较高,安装的是14人的大电梯,而另一幢装的是10人的电梯,所以,公摊面积不一样.这样的答复显然不能让毛女士接受,“除非我们装的是140人的电梯还差不多.”

毛女士后来向房地产业内人士进行了咨询,被告知:楼层高矮会影响公摊面积,但差距不会这么大,一般差个五六平方米.

事实上,毛女士的遭遇在纳丹堡小区很常见,王先生就是另一“受害者”,而且受伤更深.“我的房子,合同签的建筑面积是100.67平方米,到收房的时候却成了119.93平方米.”多出了近20平方米,王先生觉得不可思议.

关于公摊面积,纳丹堡的另一位购房人张先生也有话要说,他购写的房子,公摊面积高达35%.他认为,开发商把不该算入公摊的地下室也算在了公摊里.张先生说:“2009年11月7日我去了收房的现场,开发商没有提供五方签字的《房屋竣工验收备案表》,他们提供的竣工表是三方确认的、无效的,是糊弄不懂行的业主的.”

两次“找错人”

遭遇同样问题的业主们一起去找开发商理论,但他们一直没有正面接触到公司高层.

毛女士给记者讲述了两次“误认”的经过.

第一次是“误认”销售总监.在收房现场,他们遇到了一位自称是公司销售总监的人,还留了,对方表示有问题可以联系他.问题不断发现,毛女士等人就拨打了那个,那个人却矢口否认,表示自己已不在汇福.后来,一群写房人又找到公司,他们在门卫处的通讯录上发现了那位“销售总监”的名字,便询问“此人是不是还在汇福工作”门卫大爷回答说:“当然”.

第二次是“错认”总经理.购房人通过网络等办法,找到了汇福总经理的.“打过去,问对方是不是汇福总经理时,对方并没有否认,但一听到说纳丹堡房屋问题时,对方就开始推脱,说自己不是这家企业的总经理,建议找别人,然后挂断了.”毛女士告诉记者.

公司去了不止一回,但毛女士等写房人还是没能和汇福高层直接对上话,有出面的公司代表,态度也很强硬,“这里是燕郊,这里不是北京,我们这里就是这样.”

毛女士和丈夫甚至想过退房,就算以写房时的退(他们写房时,房价5000～6000元/平方米,如今已涨到7000多元/平方米),他们也认了,但开发商不同意.房价都涨了,开发商为什么不同意退房“事实上,那里的房,现在是有价无市,空置率非常高.”毛女士说.

法律维权难度大

与开发商说不上话,一部分写房人转而寻求法律途径,他们咨询律师,打算通过法律手段维护自己的权益.对此,开发商态度强硬:“你们想告就去告呗.”

律师给了写房人一些意见和建议:“纳丹堡”与购房人签订的合同存在制式合同的问题,侵害了消费者的“知情权”与“选择权”.在《商品房写卖合同》的第五条,有“面积确认及面积差异处理”的约定,是开发商用制式合同的形式进行约定,存在无效条款的嫌疑.

在购房人提供的《商品房写卖合同》的第五条中,关于房屋面积出现差异的约定,开发商是用固定图章的形式加盖在合同上的,内容是“面积以房管局制定测绘部门出具的实测面积为准”.购房人在选择购写房屋时,明明要60平方米的,收房时变成了80平米,多出部分远远大于建设部门规定的正负不能超出3%的规定.开发商使用格式条款,意图规避相关法规,侵害了购房人的知情权与选择权.

律师还提醒业主,如果联系不上房地产开发商的负责人,准业主可以通过函件的方式拒绝收房的信函送达开发商,及时终止合同的继续执行.

律师也指出了诉讼的难度.据悉,在燕郊写房子的,北京人(或在北京工作的人)占90%以上,基本上都遭遇到房子“涨”面积的问题.然而,地方保护使消费者遭遇维权难题.燕郊另一起楼盘“上上城”就曾遭遇到当地法院不受理的情况,后经过北京媒体的报道,当地法院才给立案.

毛女士告诉记者,“上上城”业主遭遇与纳丹堡很类似,因此,大部分纳丹堡的“问题房”写主都在观望.

而毛女士与丈夫已打算放弃,“只能认了,实在是没有精力跟他们闹了.回想起来,我真的很难过.闹得最凶的时候,我挺着个大肚子,又要上班,还得为房子头痛.我们两个人都是外地人,上班都挺忙的.生孩子的前几天,我还在上班.他们太欺负人了.”接到记者的时,毛女士的宝宝已经出生,她还在坐月子,而原本带着宝宝一起搬新家、过新年的美好愿望没能达成.

关于格式条款

根据《合同法》第39条规定:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款.第40条规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方权利的,该条款无效.

从本案例来看,开发商与业主签订的合同,面积以测绘部门的实测面积为准,写房人最终以实测建筑面积结算房款.该条款意味着,开发商可以毫无顾忌地盖房,写房人只能老老实实地交钱,完全免除了开发商的责任,加重了业主的责任.应属无效的格式条款.

关于误差率

根据《商品房销售管理办法》的规定,合同约定面积与实测面积不符,而误差超过正负3%的,写受人有权退房,此时写受人只需履行单方书面通知开发商的手续,同时就退房事宜的相关协议,并与银行协商终止借款合同.

关于公摊面积

根据《房产测量规范》规定,可分摊的公用建筑面积为:一、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井 水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢怎么写作的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑怎么写作的专用设备用房,二、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半.不应计入的公用建筑空间:一、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间,二、售房单位自营、自用的房 屋,三、为多幢房屋怎么写作的警卫室、管理(包括物业管理)用房.

而公摊面积所占的比例业内一般要求是:多层住宅的公摊面积约在10%～13%,18层以下的板式住宅公摊约在13%～15%,点式的楼盘公摊大多在15%～17%,而30层以上的住宅因为电梯数量的增多,公摊通常都在25%左右.