万科的成绩单

作为中国市值最大的房地产开发商,万科的业绩—那出色又漂亮的2012年业绩—没有打动市场.

在3月4日的第二个交易日,万科A在早盘急速跌停.3月4日正值北京召开,市场对房地产股普遍持有戒心,哪怕是业绩出众的万科也没有特别好的下场.

但大部分的市场交易员在接受采访时,则表示这轮对政策不明朗的担心带来的下跌将提供一个不错的写入时机.瑞银预计万科A2013年至2014年的EPS每股盈余分别为1.63元和1.77元,目标价12.3元,维持“写入”评级.几乎所有的券商分析报告都维持了这个相同的评级.

万科2012年的年报确实有一些看起来非常惊人的数据：万科1412亿元的销售额,创了全球范围内住宅销售市场的新高.营业收入则达到1031.2亿元,相较2011年增长43.7%,大幅高过2%增长率的市场预期；万科在2012年平均每天净赚3000万元,年净利润为125.51亿元,相较2011年增长30.4%,高于此前市场预期的7%.这两项数字都打破了过去的记录.除此之外,在过去的2012年,万科以平均每13天收购一家地产公司的速度对外扩张,吞并的公司数量达到历史最高峰.收购也确实会让业绩更好看.

整个房地产市场的回暖也在一定程度上帮了万科.中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天在分析了万科每个月的推盘信息后称,上半年万科采取相对稳健的发展策略,对推案、销售节奏都在把控,而在下半年抓住整个市场回暖的窗口期,万科明显增大了销售力度,在2012年的最后3个月实现了将近450亿元的销售额.

管理精细化被认为是万科业绩提升的另一个重要原因.在2月28日的业绩推介会上,万科董秘谭华杰提醒来人注意两个指标：2012年万科的结算毛利率为25.8%,相较上一年度下降了3%；净资产收益率为19.66%,却达到1993年以来的最好水平.毛利率降低意味着售价和利润下滑；但净资产收益率（ROE）没有降低则意味着经营效率更高,股东投资的每一分钱获得的收益更高.

万科在2012年推出了一系列创新内容,包括第五食堂、万物仓、幸福驿站还将其怎么写作领域延伸到餐饮、仓储、综合便利等业主生活的各个方面.这被认为是为将来提供了一种可能的方向,虽然看起来难担大局.

这家公司在过去的两年中曾经一度看起来非常茫然.万科是中国最成熟最市场化的公司,但是它还是流露过非常难以掌控自己未来的一面—万科最早的定位是为中产阶级造房子,但在宏观调控的政策下,它首先需要建经济适用房.而在限购令被拓展到更多的城市的时候,它又需要考虑是不是要放弃自己本来的面目而转向商业地产.不过,在内部的管理控制与分级上,万科看起来已经做好了决定.从2012年9月开始,万科强化了区域的作用,将总部的许多决策权下放到下一级层面.据万科内部人士透露,决策权下放的主要目的就是让成熟的区域公司享有包括人员安排、投资以及专业化施工等多方面的权利.而集团则只做“战略总部”,进行比如创新研发、品类分析等前瞻性研究以及融资等重大财务安排.

这是万科自2000年和2005年两次管理体制变革之后的第三次重要尝试.谭华杰认为这是万科最大的变化,并在解释这一变化时称：“1个万科变成4个万科.4个区域公司,各自承担万科发展的重任,解决集团管控问题.这使得万科现有的管理平台能够支持更大规模的发展.”

万科目前已经度过快速成长的青春期,开始步入稳健发展期,或者说中年.在这个阶段,万科在愿景里描绘自己的发展路径为—不过分追求规模、造有人居住的房子、卓越的人才体系、强化区域公司作用、做当地企业.

陈啸天对《第一财经周刊》评价说：“这意味着万科不仅在求变速度上做出了管理上的应对,并且为可能出现的大企业病做了主动治疗.”

如果不是那么吹毛求疵的话,万科的确在商业模式上提供过非常好的经验.在大多数开发商都在追求高利润率的2010年,万科率先坚持更高的周转率.但到了2012年,房地产回归平稳增长的阶段,住宅开发运营模式已经转向制造业模式,产品标准化、合作开发和高周转的路线成了至少一大半房地产企业普遍的成熟做法.这弱化了万科最初由模式带来的优势.

需要提起注意的是,爱建证券房地产分析师左红英评价称,万科的另一个优势,住宅工业化,曾经一直被提及.但在2012年中的年报中,却在这一块内容上大量提及装修房,而几乎未触及住宅工业化中的一些核心技术比如PC技术的发展情况.“这多少让人有些担忧.毕竟,装修房容易被复制,而真正难以复制的是住宅工业化生产”.万科并未回应是否在这个方向上已经做出新的调整.

由于拿地成本更高以及有关于房地产的政策在年末通常都会收紧,万科在2012年年末决出的另一个重大调整则是国际化.2013年2月万科集团和斯派尔领导的TishmanSpeyerPropertiesInc.宣布,两家公司已经达成协议,将在旧金山建造两栋豪华的公寓大楼,共包括655套公寓,这将是旧金山最大的公寓项目.

这被认为也是一种适应政策之举,中国的海外投资受到了监管上的限制,中国的保险公司不被允许直接投资外国房地产,但这种状况在2012年得以改变.将有更多的中国公司和更为富裕的人群打算去美国购置房产—这看起来有点违背此前万科“为中产阶级建造房屋”的最初理念,但它目前也被认为是万科的新方向之一.

还是那句老话,世易时移.如果不迈出尝试的步伐,就永远不知道你到底还有多少可能.国海证券房地产分析师邹璐评价说,万科吸引市场的地方在于未来的成长性—国内与海外并举、商业地产与住宅地产协同、管理架构灵活有效率,B股转H股之后,万科的融资能力也将加强—看起来市场需要的只是万科更多的新故事.