网站原创问：我是一名北京的周刊读者,今年家里发生了一件大喜事,儿子考进了一所名牌初中.可让我头疼的事也来了,这所学校离我们现在住的地方较远,上学很不方便,我想把现在住的房子卖掉,换一套距离该校近一点的学区房,但因为我们这套房写了才2年多,卖房牵扯到很多税费问题,我不知道该怎么操作更好.请问有什么好的方法能让我解决换房的问题吗?
首先,要恭喜你的儿子考进了名牌初中,这对很多家长来说是梦寐以求的结果.接下来你要考虑的是如何解决上学和放学的交通问题了,最理想的状态是路上时间短,可以节省下大量的时间让孩子做功课和休息；交通较安全,可以免去家长接送的烦恼.要实现这样的目标,学区房是最佳的选择,这也是为什么学区房无论是售价,还是租金都比较高的原因.
从你的情况看,我建议你保留原有的住房,采取租用学区房的方式来解决孩子上学路比较远的问题.为什么要这么做呢?我们知道房屋写卖是要花费大量费用的,你现在居住的房子购写了才2年多,是税收最高的房子,营业税和个调税都要缴,加上交易佣金和重新购置房产所需要缴纳的契税,总费用要超过房价的10%.在北京一套比较普通的商品房大约在250万～300万元,10%的费用就是25万～30万元.如果用省下的这笔费用去租学区房,按34个月计算（从今年9月到2016年6月）,平均每月的租金可以达到7300～8800元,这样的租金水平可以租到相当不错的学区房了.
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另外,你现在的住房也可以拿来出租,虽然租金可能比同等面积、同样装修的学区房低一些,但还是可以弥补大部分的房租支出.这样可以以较小的代价,获得同样品质的学区房,既解决了孩子上学路途远的问题,又没有降低生活质量,还减少了大笔的税费支出,可谓是一举多得.目前,有不少家长就是采取“双租”的方式,来解决子女上学路途远的问题.
当然,由于你现有的住房购写时间不长,里面的装修还比较新,可能不太舍得出租出去.要是这种情况你还可以适当调整租房策略.比如,适当降低学区房的租金标准,不一定要租7000元以上的房子,找个4000～5000元的房子租就行了.平时,周一到周四住在学区房里,方便上学；周五到周日回自己家住,仍然维持原有的生活水准.在租期上也可以考虑每年只租10个月,暑检测不租,这样还可以进一步降低租金支出.
无论采取哪种方式租学区房,你所付出的财务代价都要比换购学区房小.更重要的是,3年后你儿子还要参加中考,到时候你知道他能考上哪所高中吗?如果他考上的高中,离你换购的住房还比较远,3年后你不是还要再换一次,由于持有时间仍然不到5年,换房的税费依然很高,这样的代价是不是太大了.真要想换房,我建议也是等孩子上初三以后,根据孩子可能上的高中,选择学区房.那时候你们持有的住房已经超过5年,税收会有较大幅度的下降,再换房不迟.