万方再融资幕后

5月16日晚,万方发展发布公告称,公司拟向万方源、新星景天、华夏新保、北京万和等股东发行股份购写其持有的万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌97.12%股权、延边龙润100%股权.同时,公司拟向不超过10名其他特定投资者发行股份募集配套资金,总额不超过本次交易总金额的25%.

根据万方发展的公告,此次重大资产重组涉及总金额约30亿元.而万方发展目前的总市值仅为14.36亿元.

今年以来,有不少涉房企业发布了再融资预案,但其融资投向均为非房产业.

此外,这一定增方案,因万方发展的涉房“身份”引起市场的关注,被认为打开了地产再融资的想象空间.

5月17日,在万方发展的引领下,地产股整体大涨.其中,万方发展涨停开盘,中房股份、北辰实业、阳光城涨停,铁岭新城、香江控股、中粮地产等涨幅超过5%.

万方方案

已停牌两月有余的万方发展于5月16日晚公布了定增方案；此次拟装入的资产全部为土地一级整理业务.

万方发展的公告称：2013年4月23日,万方发展分别与万方源、新星景天、华夏新保、北京万和签署了《发行股份购写资产协议》,其中万方源为万方发展的控股股东.万方发展拟向万方源发行股份购写其持有的万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌77.89%股权、延边龙润51%股权；拟向新星景天发行股份购写其持有的义林义乌19.23%股权；拟向华夏新保发行股份购写其持有的延边龙润39%股权；拟向北京万和发行股份购写其持有的延边龙润10%股权.截至2013年3月31日,标的公司全部股东权益预估值约为249859万元,根据股权比例计算的标的资产的预估值合计约为240,137万元.

同时,公司拟向不超过10名其他特定投资者发行股份募集配套资金,总额不超过本次交易总金额的25%.照此计算,公司配套融资的规模约为6亿元,故本次重大资产重组涉及总金额约30亿元.

按照5月17日收盘后股价计算,万方发展的总市值仅14.36亿元,而其融资规模却达到30亿元,融资额为目前市值的2倍.

本次重大资产重组事项,万方发展编制了《万方城镇投资发展股份有限公司发行股份购写资产暨关联交易并配套融资预案》,该重组预案已经万方发展第六届董事会第二十次会议审议通过.

方面：万方发展向四名交易对象发行股份的发行按不低于定价基准日前20个交易日股票交易均价为原则,确定为3.93元/股（已除权除息）；公司向其他不超过10名特定投资者募集配套资金的发行按不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的90%为原则,确定发行底价为3.54元/股（已除权除息）.

受此利好影响,5月17日开盘后,万方发展以涨停开盘.在万方发展的引领下,地产股整体飘红.其中,万方发展涨停开盘,中房股份、北辰实业、阳光城涨停,铁岭新城、香江控股、中粮地产等涨幅超过5%.

不过对于万方发展的定增方案,业内人士表示通过有一定的难度.

一位曾数次操作过定向增的人士称“：董事会通过预案不等于证监会支持,尤其是它这个涉及到重大资产重组委员会和发行审核委员会两个委员会,方案本身的复杂程度和审批难度就大.另外,万方发展此次预案,包含了购写资产和融资,近年来别说地产业,其他行业这样做的也少之又少,过会难度较大.”

再融资放开疑问

万方发展的定增预案一公布就引起了市场的种种猜测.有观点据此认为地产再融资可能开始放松,政策审核的方向出现变动的可能.

这样的猜测还有其他的依据可以佐证.此前有媒体报道称：之前涉房企业不能发行公司债,而今年部分公司已开始发行公司债.

今年以来,有不少涉房企业发布了再融资预案,但其融资投向均为非房产业.

例如1月30日,道博股份拟向大股东新星汉宜等公司发行股份及配套融资购写盘江民爆的股权,3月19日,中茵股份发布预案拟定增1.09亿股,发展公司黄金采选和连锁医院零售两大新业务.

最近的房企涉及再融资的企业为宏润建设.5月15日,宏润建设发布公告,公司拟定向发行不超过9500万股,募集不超过4亿元的资金,投资BT项目和补充流动资金.

不过,这些涉房企业的定增方案,目前均未接受证监会审核,结果如何不得而知.

不过对于上述观点,业内人士并不认同.

一位投行人士认为：“万方发展的方案并不是2010年以来的第一家,期间也有其他企业做过,铁岭新城就是一例.”

资料显示,2009年8月20日,铁岭新城的前身,中汇药业发布公告称：中汇医药将其全部资产和负债出售给怡和集团,并向铁岭经营公司、京润蓝筹、罗德安、付驹和三助嘉禾非公开发行股份购写上述各方共同持有的铁岭财京100%股权,该股权以评估基准日的评估结果2578294569.05元（已经铁岭市财政局备案）为基础,作价25.78亿元.上市公司此次非公开发行股份为10.23元/股,新增股份数量为252003908股.

2011年7月,中汇医药重大资产出售以及向特定对象公开发行股份购写资产的方案获得证监会并购重组委有条件审核通过.2012年1月,中汇医药更名铁岭新城.

上述投行人士表示：铁岭新城的方案通过前后,你看到地产有再融资吗?因此,仅靠万方发展的案例不能判断房地产行业再融资已经出现松动.”

此外,铁岭新城和此次定增的万方发展的主营业务基本相同,二者并非传统意义上的房屋开发建设和销售公司.

早在4月份,万方发展就公告称,经营范围变更为：城市道路以及基础设施的建设及投资；给排水及管网建设及投资；城市燃气及管网投资；城市怎么写作项目的建设及投资；城市旧城改造；城市开发建设和基础设施其他项目的建设及投资；项目投资及投资的项目管理.

而铁岭新城从事的业务也是土地整理.资料显示.2012年,铁岭新城土地一级开发营业收入137422万元,营业利润100278万元,占主营业务收入比例为98.41%.

上述投行人士称：“虽然土地整理也归与大地产行业,但若进行细分,它属于一级开发,而我们常说的房屋开发、建设和销售属于二级开发.因此,土地整理和房产开发,绝对不是一回事.因此无论是万方发展还是铁岭新城,都并不属于严格意义上的地产概念.”

万方发展的系列公告亦对上述说法有所印证.

该公司原名万方地产3月5日起停牌筹划重大资产重组,3月12日向中国上市公司协会递交了行业类别变更申请,自4月1日起公司所属行业变更为“批发业”,简称亦变更为万方发展,似有意与房地产业务撇清关系.

由此看来,地产再融资松绑与否,目前尚未有定论.

而对于地产股的后市,国信证券房地产行业研究员区瑞明认为,当前房地产调控背景下,政府已较难给出合乎逻辑的经济增长和财政替代方案,龙头地产股相对其他周期股更具比较优势.下一阶段销售无论以何种情形演绎,房地产板块均有望获得较好收益.从绝对收益看,目前地产股估值已进入估值箱体底部,待市场情绪稳定后,有反弹至该箱体中枢的可能,从目前价位上看,上升空间有望达30%.