房地产直接融资时代

王石曾经说过：“房地产说到底是金融问题,将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的.”万科入股徽商,恰恰印证了这句话.

10月30日,万科集团发布公告,拟通过旗下子公司万科置业以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行,预计最大认购金额为34.3亿港币.认购完成后,万科将持股8%,成为徽商银行最大单一股东.

一直以来,房地产业融资都是以银行贷款的间接融资为主,此次行业龙头入股银行,一石激起千层浪.

多元融资尝试

不少业内人士感慨,地产做到最后其实就是做金融.

自2003年第一轮房地产调控以来,内地地产商在各种限制性政策的狙击之下,不断突破创新寻找新的融资通道.其中万科更遍尝各种融资方式,在房地产金融领域和调控下的市场中占得先机.

翻开万科历年年报和公告便会发现,风靡国内房企的海外IPO（类红筹融资）始自万科.

2004年,万科和德国的国际房地产投资银行（HypoRealEstateBankInternatinal,简称HI）达成合作协议,共同完成“中山城市风景”项目.鉴于利用外资的政策限制,万科采用了海外上市的融资架构来完成HI的2740万美元贷款.该模式出炉以后的近10年时间里,碧桂园、SOHO中国、恒大、龙湖等境内房企的海外融资,也主要是在该模式基础上进行调整,以符合政策要求.

然而限于A股上市公司的身份,万科并未享受上述融资模式带来的更多红利,其综合融资成本甚至高于中海外、华润、龙湖等H股房企.

而对于近期国内资本市场再融资放开,万科也未有太多期待.万科董事会秘书谭华杰表示,万科2007年推行再融资,保持每年40%甚至更高的增长速度,那时向股东融资是有利于公司发展和他们自身利益的.而万科现在已进入一个相对平稳增长期,没有迫切的股权融资需求.

万科迫切需要打通海外低成本融资通道.从去年收购港股房企南联地产,到成立海外事业部,再到今年正在推进的B股转H股,万科的国际化战略正一步步变为现实,紧随其后的国际融资之路也已打通.多位券商分析师表示,一旦万科的B转H实施成功,其境外融资渠道进一步趋于多元化,融资成本也将进一步降低.

比之房企目前多用的海外发行票据、信托、私募融资,入股银行更为高明.不仅仅是向金融机构和投资者借款,而是将地产与金融业务打通了,无论是社区金融还是供应链金融,其产业链条均向上延伸.

“有了自己的控股银行,房企的境遇将大为改善.对于购写本企业产品的客户,完全可以让其通过自己入股的银行来按揭贷款,在房贷额度收紧的情况下,更有利于打造企业销售的核心竞争优势,同时提高企业资金周转效率.”来自CRIC研究中心的分析师表示.

调控十年,即是一部房地产金融的进化史,直接融资渐渐成为主流.随着房地产行业业务向商业地产、旅游地产、养老地产等领域细分,其与金融的融合趋势也进一步加强,产融结合呼之欲出.

直接融资时代

实际上,持股银行的房企并非万科一家,绿地集团、合生创展等地产商早已入股商业银行.就在万科此次发布公告前不久的10月26日,越秀集团旗下上市公司越秀地产对外宣布向创兴银行全体股东提出部分要约收购,以每股35.69港币收购最多不超过75%股份,所涉及金额约为港币116.44亿元.

“当前受政策影响,银行渠道融资不易,信托、发债等融资成本高昂,入股银行可以大大降低其融资成本,为企业主营业务筹集资金.综合实力较强的企业还可以通过入股银行来实现房地产金融业务拓展,或者为客户提供更多的金融怎么写作.”中投顾问金融行业研究员霍肖桦说道.

住建部政策研究中心与高和资本日前联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示,房地产直接融资所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,直接融资资金总额在八年间增长了6.5倍,房地产进入直接融资时代.

“房企高度依赖银行贷单一格局在未来将很难持续,房地产市场融资必然将逐步呈现成熟房地产市场的多元化格局,直接融资比例提高.”住建部政策研究中心主任秦虹认为,不断加码的地产调控让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现.

过去十年,房地产与银行的关系就像华远地产董事长任志强指出的,“没有银行,就没有房地产”,银行与地产生死相依.然而梳理近十年房地产融资格局,一个清晰可见的趋势是,房地产公司正在逐渐摆脱对银行的依赖,借道海外融资、信托、基金、券商资管等工具,走上一条多元化的直接融资之路.

“总的趋势是往直接融资发展,除传统的银行贷款、证券融资外,目前还出现了信托融资、房地产私募基金等新型融资方式.同时,房地产企业也在逐步试水互联网领域,做网上金融.”全国房地产商会理事李骁说道.

地产与金融互相渗透,可能会改变整个金融业和房地产业的运行特征,也可能生发出新风险.经济分析师朱大鸣指出,地产和金融相互渗透,在看到利益的同时也必须防范风险.“不可否认,金融业从来就是风险相对较大的产业,特别是当前闹钱荒的背景下,银行资产配置不当,地方债与影子银行都有可能拖累金融业,同时也可能会对房地产业造成冲击；而房地产市场一旦发生紊乱,也势必会影响金融安全.二者捆绑,风险也将成倍放大.”