70年后,法律怎么

在深圳市罗湖区爱国路上,一个名为东湖丽苑的小区静置其中,这就是中国最早的商品房,建于1980年,当时是以“补偿贸易”的合作建房模式建立的商品房.目前这个小区仍在使用中,小区里的居民是国内面临“70年土地使用权”问题的最前沿.

其实不仅是东湖丽苑的小区居民在想70年土地使用权之后的房子怎么办,所有的有产者都在关注这个问题.

争议焦点

国际通行的土地批租年限是90年、100年或者是永久产权,而国内的年限定位70年.复旦大学法学院副教授张建伟表示,这与人的寿命长度也有关系,因为一般中国人的预期寿命就是70岁左右,所以当初可能综合这些因素,定出了70年的期限.

目前70年后的房子该怎么办,我国目前还没有法律明确规定要如何解决.

事实上,房产的“寿命”早在1990年就已经做出了最早的规定,1990年5月19日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》分别在第12条、40条的规定一直被沿用至今,直到被照搬进《物权法（草案）》.

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于行政法范畴,而《物权法》的重点是保护私人财产,而2000年出台的《立法法》第8条在立法权限上明确规定关于民事基本制度及对非国有财产的征收必须由全国人大制定法律,宪法第62条也有此类规定,而对民事基本制度即民事基本财产权利和基本民事权利行政法规根本无权调整.

虽然根据《立法法》的相关规定,行政法规定的有关土地使用年限的要求并不能直接被物权法沿用,但是目前仍是如此.

根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》中第十二条明确规定,居住用地土地使用权出让的最高年限是70年.70年的土地使用权期满后,土地收归国有,而地上建筑物仍属业主所有.如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补交土地出让金.普遍观点认为,再次申请土地使用权的年限仍然是70年.

物权法规定建设用地使用权消灭时,要注销登记,收回产权证书,但是对于附着于地面的建筑物、附着物却没有规定其权利的归属,这些还需要进一步修改和完善.

物权法中提到,在土地使用权到期前一年可以续期,但是有不少人存在这样的疑虑：房子现在的土地出让金是由开发商来交,那么期满后,出让金是由开发商来交还是业主自己出,也许开发商到时都找不到了.如果由业主自己出,得出多少?

物权法第一百五十五条规定：“建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,除因社会公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意.建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的,按照国家规定确定.”

在物权法之外,各个地区对于土地使用年限到期后也有自己的规定,根据2005年颁布的,《北京市国有建设用地供应办法（试行）》中第二十五条规定：土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回.

当前做法

目前在我国普遍有是三种方式来解决这个问题：一种允许延长土地使用权期限.可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个应该低于同类的土地出让金的,类似于成本价和市场价的差额.至于再次申请的期限,不应该超过30年；一种是国家收回土地和地上建筑物,对业主进行补偿；还有一种是用类似拆迁安置的办法解决.

这个规定可能主要考虑的是,房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零.

事实上,对土地使用权转让进行时间限制并非仅中国所有,在其制度设计之初就受到了当时香港土地使用和交易制度的影响.而在马来西亚、新加坡等国家,这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在,区别不过是具体年限的不同而已.根据这些国家和地区的经验,在相关法规和政策健全的基础上,本着对公民私有财产的尊重,土地使用权的续期并不会造成严重的社会问题、侵害业主的合法权益.