房地产的预警机制

摘 要：近些年来,房地产行业逐渐成为了我国经济发展的支柱性行业,对于促进国民经济增长及增进就业起到了不可替代的作用.然而全国房地产各项指标一直呈现暴涨态势,房价的快速增长也伴随着很大的风险,大量资金进入房地产行业,金融与房地产利益捆绑在一起,一旦出现房价泡沫快速破裂的现象,对我国实体经济的打击相当严重,更重要的是,受高房价及房价泡沫破灭危害最大的是我国辛勤劳动的普通百姓.本文以天津市为例,从发展规划、政策调控延续、房地产市场供求关系等角度对天津市房地产市场现状及预期进行分析来预警天津市房地产波动.

关 键 词：房地产；天津市；预警

一、论文的研究背景及目的

1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,从此我国房地产开始了进行商品化的进程.2006年8月8日,国内网站公布了国务院对《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》的批复.对天津市的定位是环渤海地区经济中心、国际港口城市、北方经济中心和生态城市.而天津滨海新区在国家发展战略政策的支持下将努力成为怎么写作中国局部地区经济发展新的增长极.这一切也推动了天津市房价的快速上涨,并且高于全国平均水平,本文基于对天津市房地产构建了预警机制,对合理预测天津市未来房地产,规避房地产健康发展所面临的风险给予了指导和建议.

二、房地产预警系统的基本理论

1.房地产预警基本概念：房地产预警是通过对房地产市场原先数据的收集、整理、分析,选择并建立科学的房地产预警指标体系,通过这些指标反应的情况合理的预测未来一阶段房地产市场的发展趋势.以为政府和开发商、投资者等进行决策时给与辅助的信息支持,促进房地产行业的健康稳定发展.

2.房地产预警基本方法：当前预警方法主要有五种,用颜色划分,分别是白黑绿红黄,当前针对房地产预警的方法主要为预警法.预警法主要分为三种：景气指数法,统计预警法,模型预警法.

3.房地产预警基本流程：房地产预警的主要流程为：确定警情、确定警源、确定警兆并研究、确定警限和预报警度.

三、天津市房地产现状分析

2006年8月8日,国内网站公布了国务院对《天津市城市总体规划（2005年-2020年）》的批复,对天津市的定位是环渤海地区经济中心、国际港口城市、北方经济中心和生态城市.2011年天津全市实现生产总值11190.99亿元,比上年增长16.4%,天津经济总量超过苏州,位居中国大陆城市第五位.根据调查,2006年以来天津市生产总值以每年15%-18%的速度迅速增长,其中在2010年滨海新区的生产总值超过上海浦东新区,成为名符其实的“中国经济第三极”,随着经济的迅速发展,人们收入也会迅速增加,也会不断有越来越多的人来到天津工作、生活,其中很多人都需要写房置业,经济的发展给人们带来房地产未来利好的信号,也会引来全国各地的投机资金,回顾一下深圳特区和上海浦东新区的房价走势,不难判断天津市房地产行业未来有很大的发展余地.据查2009年天津市新建商品房均价7415元/平米,2009年天津市中心城区新建商品房均价11485元/平米,2009年天津市城市居民家庭人均可支配收入为23594元,按人均居住面积为30平米计算得2009年天津市房价收入比为9.43,2009年天津市中心城区房价收入比为14.60.到2011年天津市新建商品房均价9893元/平米,2011年天津市中心城区新建商品房均价16785元/平米,2011年天津市城市居民家庭人均可支配收入为26921元,按人均居住面积为30平米计算得2011年天津市房价收入比为11.02,2011年天津市中心城区房价收入比为18.70.

由此可以看出天津市房价收入比超过国际合理范围,存在泡沫,尤其是中心城区,房价收入比远超过国际合理范围,存在严重的投机资金,泡沫严重.

四、天津市房地产预警机制构建

警兆指标体系的选择是预警机制能否正确反映房地产变动的关键,并且警兆指标作为一种反映指标本身就应具有一些特有的性质,因而要在选择警兆指标时应满足以下原则：（1）科学性：警兆指标一定要符合当今经济领域公认的的科学理论,并能客观的反映警情的变化情况、运行趋势和主要原因；（2）全面性：警兆指标要反映房地产开发的整个流程,包括购置土地、新建商品房面积、竣工面积、二手房及新建商品房销售情况、二手房及新建商品房等,并且还要同时考虑到影响房地产的内因和外因,内因例如原材料上涨、商品房地理位置等,外因例如国家对房地产调控的严厉程度等；（3）灵敏性：警兆指标应该能及时的反映警情的变化情况,并且通过警兆指标可以预测警情的未来发展趋势；（4）数据可收集性：在选择警兆指标时应该选择那些有可靠、及时的数据来源的指标,一些科学可靠但缺乏数据支持的指标可以用相似的指标代替；（5）可比性：警兆指标应该具有历史可比性,即相同指标在不同时间点上的数据应该能在同一计算口径上比较,通过比较可以得出一定的结论,对未来发展趋势作出判断.

根据警兆指标对警情的影响方式不同将警兆指标分为以下五大类：（1）影响地区房地产的经济状况,主要有：地区生产总值增长率、地区人均国民收入增幅、地区社会消费品零售总额增幅、消费指数等；（2）房地产行业自身发展情况,主要有：房地产投资总额增幅、房地产开发面积增幅、房地产竣工面积增幅、新建及二手商品房销售面积增幅、商品房供求比等；（3）地区房地产业与地区经济的关系指标,主要有：地区房地产增长率/地区GDP增长率、地区商品房销售总额/地区社会消费品零售总额等；（4）投机情况指标,主要有：房屋空置率、房价收入比、房价租金比等；（5）国家调控情况,主要有：房贷利率、限购情况等.

根据国家出台的调控措施,2009年出现一个急转向上的行情,由于2008年金融危机影响,房地产行业一片萧条,2009年上半年政府采取一系列措施刺激楼市,包括商业银行最低七折的利率优惠、对购写第二套住房的宽松政策等,并加大了土地供给,松绑房地产信贷政策,从而刺激房地产市场走向复苏,随着房价的过快上涨,下半年政府又出台一系列政策防范泡沫扩大,抑制房价过快上涨,总体来讲2009年天津房地产市场是一个较为“正常”情况,2010年开始政府进一步加大了房地产年调控的力度,包括上调准备金率、提高第二套房首付、部分地区停止第三套房贷款、提高贷款利率、收回闲置土地、要求相关央企退出房市、“限购”等,出台了“国十一条”、“新国十条”、国土资源部19条土地调控新政等政策,调控的密度及力度堪称2003年以来最严厉,因而反映出2010年天津房地产市场处于一个“过热”的情况,2011年以来政府保持调控的力度,相继4次上调存款准备金率、出台了“国八条”、加大保障房建设、出台了“国五条”、部分城市对异地购房“限购”等,由此看出2011年天津房地产市场仍处于一个“过热”的情况.

从以上数据分析可得,天津市房地产市场存在泡沫,随着房地产调控的进行,房地产企业销售压力进一步加大,近期已出现房地产企业大折扣促销的情景,未来房地产进一步回落的可能性较大.

结论：本文通过对天津市房价预警机制研究,对预警机制建立的理论进行了探索；通过对天津市房地产宏观现状及2009年1月-2012年1月天津市房地产开发及销售情况进行分析,对天津市未来房地产发展方向给与了较为科学的预测和分析,构建了天津市房地产预警警兆指标体系,并进而构建了天津市房地产预警机制,对天津市未来房地产发展方向给与了较为科学的预测和分析.