房地产企业融资的问题和

摘 要：近年来,我国的房地产企业迅速发展起来,但是由于起步晚,管理经验不足,我国的房地产企业融资方面还存在很多问题,本文对我国房地产企业的融资现状进行了简单介绍,深入分析了房地产企业融资存在的问题,并针对这些问题提出了相应的解决对策.

关 键 词：房地产企业融资问题对策

房地产行业是我国的主要经济产业,对我国的经济起到重要的影响.房地产行业属于资金密集型的产业,房地产行业的特点是工程规模比较大、所需时间长、投资成本高,这就使得房地产开发商需要拥有足够的资金周转.怎么才能解决融资难题是房地产企业需要关注的重点,分析房地产企业的融资问题和对策对房地产的快速稳定发展具有现实意义.

一、房地产企业融资现状

房地产企业的融资来源中,银行贷款占有非常大的比重.根据相关统计数据：房地产企业的融资来源中有22%是银行贷款,48%是定金和预付款来源.但是这些资金大约有一半以上都是来自于银行投入.国家相继出台的政策使得房地产银行贷款比例在一定程度上有所下降,可是下降幅度并不是很大.再加上当前房地产投资热的作用,两项相抵,实际上银行向房地产企业投入的资金却有所增加了.

二、房地产企业融资存在的主要问题

房地产企业融资是房地产企业成长中必不可少的一部分,为房地产业的成长提供了资金基础.但是在房地产企业快速发展的过程中,企业融资仍存在不足之处：

(一)房地产企业融资构成单一化

当前,投资房地产,最主要、最关键的一个因素就是资金.我国的房地产融资组成比较简单,主要是间接融资的方式.房地产在进行开发的过程中,无论哪个阶段都不能少了资金的支撑.我国房地产业的资金来源有超过半数是银行资金.国家发布了很多的宏观调控措施提高了房地产贷款的标准,在一定程度上促使房地产融资走向多元化,可是,在短期内还是不能改变单一化的融资方式.房地产业的这种以银行贷款为主的融资方式必然会给银行带来很大的风险,如果投资失误,那么银行就成为了风险的主要负担者.

我国当前房地产融资的两个主要途径是银行贷款和股票融资.但是这两个融资来源都受到了国家政策的制约,房地产企业的发展进入了困难时期.银行加大了房地产贷款业务管理力度,房地产企业的银行贷款融资途径就受到了制约.央行规定各大商业银行应该提高房地产贷款业务管理力度,缩紧银行贷款,尤其是高档住房和商业贷款都做出了较为严厉的控制,这就使得房地产最重要的环节——资金环节遭受了严重打击.但是在股票融资方面,房地产企业因为它自身的特点,几乎不能申请上市,这个融资来源也受到了制约.

(二)企业自身风险控制不足

因为融资渠道较少、创新性不足,导致了房地产企业流动资金少,只能选择一个房地产开发项目投资,这样就为企业带来了风险.同时,企业管理层风险控制认识不足,企业内部的风险控制可执行性差,并且更多地关注如何解决风险,而不是如何预防风险发生,或者指定相应的风险应急措施.

三、房地产企业融资策略分析

我国国内房地产企业的融资问题需要长时间的完善,不仅要对企业内部管理制度完善,还要求政府、法律及市场等外界条件进行改善并协助.

房地产融资的前提是具有完善的制度和管理方法,否则那些投资商可能就成为牺牲品.所以,在房地产融资多元化的变革过程中,一定要保证对相关制度、法律和市场进行优化和改善,保证房地产市场的公平公正.

1、政府制度体系的完善

在金融市场领域中,房地产金融的风险十分大,因此一定要保证合理的机制和制度规划,那么政府制度体系的保证就尤为重要.首先,政府可以通过调控对房地产市场进行间接的控制,将房地产金融的总体风险下降；另外,政府能够通过本身的机制来保证一些低收入者的住房问题,贯彻政府的政策.因此,政府制度体系的完善和支持鼓励能够保证房地产金融的健康发展,在政府所支持的领域内我国政府也会有所发展；与此同时可以提供给社会一些贷款,如抵押贷款,向收入较低的家庭提供首付担保.国内的抵押金融市场在政府的宏观调控的基础上进行规范和管理,不仅能够保证低收入人群的住房问题,完成政府的政策意图,还能促进国内房地产金融发展和运作的规范化.

2、资本市场多层次化

由于国内的资本市场不太完善,导致房地产企业在融资市场中可以采用的方式较为单一.在潘岳奇2008年的调查研究中可以看出,房地产企业使用最为广泛的融资方法就是股权融资,融资额最高的是配股.

随着国内金融市场的不断进步和改善,融资方式中,依赖银行贷款的房地产企业的需求就需要不断扩展,还要不断的使资本市场具有多层次化,以此来解决房地产企业的资本市场手段较为单一的难题,这样也能促进其他融资方式的使用,如夹层融资、可转换债券、股权融资、房地产信托投资、短期融资债等.

房地产企业应该从国外或者国内的一些比较成功的案例中找到启发,吸收这些成熟的融资经验灵活运用.

1、发展房地产信托投资

国外的房地产能够一直发展过来的事实表明,房地产信托投资是一个非常有效的融资途径.站在信托公司的立场去看,通过开发信托产品,能够减小投资风险并增加效益；站在房地产企业的立场去看,增加融资途径能够得到充足的资金支持,对企业的快速发展非常有利.

2、发展房地产债券

目前国内的债券市场发展充满了很多机遇.而政府应该对房地产债券的管理进行改善,包括利率水平、相似度检测机构、资金周转、强化社会监督力度等多个方面,逐步完善更适合房地产发展的融资体制.与此同时,还要针对房地产的特性进行考虑,对房地产债券信誉进行改进,逐步实行房地产债券利率的市场化发展,对债券的多级市场进行培养,增强房地产债券的流动性,促进更多的中小型投资商更加便捷的介入公司债券.3、保险金融

保险资金的特点是额度大、周期长、稳定性好,这些特征都是非常适合房地产的资金需要的.应该增强房地产企业与保险企业的协作.例如采取货币合作形式,也就是贷款部门投资、房地产企业提供土地和技能,建立合资企业协作开发房地产项目.如此一来,能够在保障两方效益的前提下,也共同承担了投资风险,因此,房地产企业利用这种融资途径不但能够降低风险,还可以进一步扩大项目规模.

4、吸引海外资金

美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、德意志银行等很多外资银行都在寻找与中国房地产企业合作的机会,只要国内的房地产企业拥有一定的开发实力和良好的信用度,所开发的项目也比较好的话,能够得到外资银行支持的成功几率还是非常高的.以我国的房地产企业万科为例,在2004年的时候,万科与德国的银行HI签订了合同,由德国HI银行投入资金3500完美元,双方合作完成万科城市风景花园工程.万科的这一融资方式具有创新性,在境外融资取得了重大成就,使得万科企业处于融资的前沿地位.

5、租赁融资

租赁融资途径就是房地产企业与出租者签署协作合同,协作合同中规定了以后的租金收入.检测如房地产企业拍得了一块土地,就可以依据租户的需求对这块地进行开发建设,同时签订长期的租赁协议.房地产企业可以使用每一年固定得到的租金抵押给银行,向银行申请贷款.

(三)房地产企业自身经营管理机制的完善

房地产企业提升自身的实力和信誉是解决房地产企业融资难的重点,企业尤其应该重点打造科学合理的成本管理机制和风险控制机制.

1、健全成本管理机制

首先,企业应形成责任成本系统的基本规划,把责任落实到岗位、落实到个人,尽可能地降低“目的和执行效果脱离关系”现象的发生几率,从根本上做到“权利清晰,有理可依”.其次,要形成明晰的奖罚制度.房地产项目涉及规划设计招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理等,每一个步骤都需要进行成本控制,如若施工项目成本管理体系不能把将责、权、利三者相联系起来,就会对成本管理造成很大影响.

2、健全风险控制机制

首先,应重视搭配式投资.把资金有目的地投入到多种类型的房地产开发项目上去,这样能够降低未来效益的不确定性.其次,应强化财务风险防控.通过正当、合法的非保险手段,例如合同条款的拟订将风险转嫁给其他经济单位.最后,以自身财力直接承担风险损失的补偿责任.

四、结束语

房地产企业通过自我累积、自我发展去获得资金的方式,已经与如今快速发展的外在环境不适应了,房地产企业应该不断探索多种融资途径,逐渐降低对银行贷款的依赖程度,尽全力去拓展融资途径,对房地产企业未来发展具有十分重要的意义,对我国国民经济发展具有推动作用.