我国房地产经济有关政策未来走势

摘 要：房地产的发展状况对国计民生和整个国民经济的发展都有着不可忽视的影响,我国政府不断出台和完善房地产经济调控政策.本文阐述了我国房地产经济的现状和国家的有关政策,指出了房地产业存在的问题和解决办法,并对未来走势作了分析.

关 键 词：房地产经济政策问题走势分析

1.我国房地产经济现状

2008年至2010年我国的房地产建设快速发展,我国房地产现阶段已经达到了比较大的规模,其影响因素是多方面的.2008年的经济危机阻碍了我国经济的发展,为了稳定经济,政府投资4万亿以扩大内需和刺激经济市场发展.而这些资金中有相当大一部分通过银行贷款给大型国有企业进行房地产投资建设.虽然房地产业可以带动多个产业的发展,但之前很长一段时间住房一直偏高,同时投资规模过大,成本无法快速收回,阻碍了房地产业的进一步发展,很多房地产业发生投资亏空,成为政府的负担.

2.房地产业的调控政策简述

2010年4月,国务院发布了旨在抑制房价过快上涨的“新国十条”,新国十条要求有关部门稳定房价,保障住房,建立问责机制,抑制住房的不合理需求,住房信贷采用差别化政策,限制投机行为,利用税收杠杆的作用调节住房消费,调整住房供应,增加有效供给,加快棚户区改造和建设保障性住房,加强房地产业融资监管,完善信息披露制度.

为了加强商品房限制,政府先后出台了货币从紧政策,限贷、限购、限价、限售、限利的“五限”政策等,但这些政策都并没有完全达到预期的效果,房地产业仍然是调控GDP走势的杠杆.今年我国依旧不断调整房地产政策.

我国目前对房地产的政策依然是完善、调整、继续整顿,不断改正政策,促进房地产经济健康发展.坚持房地产调控,继续贯彻限购政策,促进房价合理回归,同时调控政策要做到保压结合,抑制投资性需求,保障自住需求,推行差别化信贷来支持首套房的贷款.各部门不断完善保障住房建设使用政策和土地供应政策,完善保障性住房的有关制度,加大资金支持力度,目标更加务实.

3.我国房地产业存在的问题和高房价的危害

3.1我国房地产业存在的问题

尽管政府在不断进行宏观政策调控,我国房地产业依然存在着诸多问题,例如：①融资渠道单一.我国房地产业的金融市场还很不完善,目前房地产开发上的资金融通主要方式为银行贷款,利用贷款资金发展地产进而带动水泥、运输、家具等诸多产业的发展,但如果资金不能及时回收的话则可能会导致资金链断裂,甚至导致企业破产,资金融通困难是房地产企业面临的一个重要问题.

②不合理的招商模式.很多房地产企业都急于招商,产权式商铺零售是商业地产项目经常采用的一种招商模式,这种模式下经营权、产权和管理权分离,有可能导致各业主忽视公共空间维护,这些都对以后的经营管理留下了隐患.

③忽视营销方案设计.合理的营销决策对后期的销售有着很大的推动作用,如果缺乏合理的营销政策可能会造成项目亏损.

3.2高房价的危害

可以说在持续的上涨后,房屋的已经超过了价值,这会导致很多真正需要住房的人写不起房,抑制住房的真正需求.房地产的大量贷款也会增加银行业的风险,还会进一步拉大贫富差距,严重影响社会的稳定性.同时对土地使用权的争夺也容易造成腐败现象,使各种社会资源形成泡沫.

4.解决措施探讨

我国目前的住房供求结构还不够合理,房屋偏高.要改善这种状况就要大力发展经济适用房和廉租房,加强普通商品住房建设,制定住房建设计划,规范住房结构,努力平衡市场供求.还可以充分利用税收的杠杆作用,如根据人均住房面积征税或提高高档住房实现贫富之间的转移支付,缓解住房结构矛盾.

随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快,房地产市场经济也在快速发展.居民对住房的需求是刚性的,因此房价在很长的一段时间内都处于上涨之中,房地产市场存在着很大的潜在价值和盈利性.政府已经开始逐渐认识到与土地征用、市场管理等有关的政策的价值,房地产市场也不可避免的会存在着不公平竞争的现象.各地政府都出台了与房地产有关的政策,但带有行政强制的政策可能会导致市场扭曲.政府的政策应该旨在化解结构性矛盾,消除不公平竞争.用同样的市场规则规范各类开发商,依靠市场这只看不见得手来实现资源的有效配置,缓解结构性矛盾.

同时还要推行多元化融资,构建资本循环系统.企业应该从单一的银行贷款逐渐向股权、债券、信托基金等多元化融资方式发展,鼓励金融产品创新,构建资本融通渠道和循环系统.

5.房地产经济政策取向和未来走势分析

从新国十条颁布至今,这一轮的调控已经进行了接近三年,目前我国的房价开始趋于平稳,少数城市略有下降.而在限购政策出台后,投资性住房需求也开始减少,保障性住房投资增加,调控已经初见成效.尽管如此,房价只是不再暴涨,人们期待的下降并没有出现.而对于限购限贷政策人们也是褒贬不一,房地产业健全的行业机制还没有完全建立.

5.1房地产政策取向——市场供求变化

①需求方面.房地产调控政策以限购限贷政策为核心,从2011和2012年的数据来看,今年房地产成交量基本是负增长,但市场正在逐步回升,同时也在趋于稳定.同时今年房地产市场金九银十的特点表现的并不明显,消费者开始趋于理性.

②供给方面.房地产的供给要考虑到资金和土地资源两方面的因素.为了稳定增长,我国在采取略有宽松的货币政策,这至少在宏观层面不会在资金上对房地产业造成阻碍.而今年房地产企业的销售回款一般都状况良好,有利于企业再投资的进行.而大的房地产企业融资是比较宽松的,这些都在资金层面有利于房地产开发.从土地的角度来看,由于上半年土地出让量下降,在财政压力下政府会增加土地供给.而企业融资改善后也要购地保持后续发展,今年下半年土地市场也活跃起来,所以供给方面在逐渐好转.

5.2未来走势分析

即前几年的暴增之后,商品房销售量一度出现负增长,到了筑底阶段,今年才开始趋于稳定.企业资金状况好转,市场开始有了平稳回升趋势.因为多种因素的综合影响,房屋这种商品的商品属性具有特殊性,房屋还不能准确预测.限购令还没有明显放松,投机需求在一定程度上被遏制了.为了消除经济上升期的通货膨胀现象,经济下行区内所有商品都会有不同程度的下降,因此也许要等到下一个经济周期房屋才会再次上涨.

从宏观环境分析,随着经济的软着陆,我国的通货膨胀逐渐趋于稳定,国家政策开始支持首套房贷款,有利于成交量上升,但调控政策并没有放松,很多消费者还在继续观望.因此之后的一段时间房产的可能会稳中有降,成交量虽有上升但并不明显,房地产企业资金压力和市场库存压力增大,多方博弈格局下成交量是否能大幅回升取决于政策、、资金等多方面的因素,供应量的增加和趋于稳定会在一定程度上提高成交量,但还无法回复之前的水平,企业投资新建会放缓.