网站原创摘 要：写字楼市场作为房地产行业的重要组成部分,深受开发商和投资者的青睐,写字楼的研究也受到越来越多的关注,写字楼租金是写字楼研究中的核心问题.写字楼租金影响因素有宏观和微观两个层面,本文基于微观层面,以城市发展水平为维度对租金影响因素的相关文献进行梳理,分析不同城市发展水平之下租金影响因素表现出来的差异.
关 键 词：写字楼租金；一线城市；二线城市；微观因素
中图分类号：F710文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）01-0-02
写字楼作为企业办公的重要场所,是房地产领域的重要组成部分,和住宅市场一样,写字楼市场发展状况受城市经济水平直接影响,在我国,一线城市写字楼市场较之二线城市更为成熟.
关于中国一线城市和二线城市的界定,并没有明确定义.通常来说,一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市.基于这个认识,在中国公认的一线城市是北京、上海、广州、深圳,天津是准一线城市.一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南、西安等及一些沿海开放城市如大连、青岛、厦门、宁波划分为二线城市.
一、一线城市和二线城市写字楼市场的差别
1.租金水平,据某知名咨询公司调查显示,2012年北上广深四个城市的租金水平在150元/平方米/月以上的水平,而二线城市优质写字楼的租金相差不大,多在80-100元/平方米/月的水平,如图1所示.
图1
2.开发成本和投资回报率,以土地开发成本为例,戴德梁行2012年统计显示,一线城市土地开发成本整体高过二线城市,一线城市（除北京远高于其他城市外）开发成本相近,二线城市（除杭州、天津外）土地开发成本相仿.之外,一线城市甲级写字楼投资回报率均在5%-6%之间,而二线城市投资回报率均在6%以上,如图2所示.
图2
3.市场规模,一线城市优质写字楼市场总体量在1000万平方米左右的水平,而二线城市优质写字楼体量在二百万平方米左右的水平.下表是高力国际和仲量联行的部分统计数据.北京在2009年已突破1000万平方米的市场体量.而仲量联行统计,青岛在2012年第二季度市场总体量为260万平方米,武汉约180万平方米,重庆写字楼总体量约200万平方米.
4.市场空置率,空置率等于市场空置面积/市场总面积,是反映写字楼市场供需情况的重要指标,一般来说,一线城市的空置率较稳定,因为一线城市写字楼市场有着巨大的市场存量,同时市场不断涌现出大的新增需求.而二线城市写字楼往往会因为一个新项目的入市空置率猛然走高,或因一个大型企业的入驻空置率骤降.2011年上海全年供应面积202万平方米,空置率上涨2.5个百分点,同年,青岛市三栋甲级写字楼约20万平方米的供应,空置率涨近12个百分点.
通过对一线城市和二线城市的写字楼市场进行分析,发现两者市场分别处于两个发展阶段,其市场表现可分开进行研究.
二、一线城市和二线城市写字楼租金微观影响因素的研究
写字楼租金影响因素包括宏观影响因素和微观影响因素,宏观因素一般包括经济发展状况、政府的对外开发政策、外商投资规模等.微观因素包括建筑面积、层高、物业管理、交通站、商务氛围等.
1.国外关于写字楼租金影响因素的研究
受限于文章篇幅,本文仅列举该领域中比较重要的研究方法和国外文献.
关于写字楼微观因素的定量研究大多采用了特征模型,特征模型又称HeAonic模型法和效用估价法,是用于分析处理异质商品差异特征与商品关系的模型,美国学者Lancaster最先提出特征模型的理论基础.
特征模型需要选取有效的变量和适当的方程形式,收集相应的数据,最后应用计量统计的方法得到模型的具体形式并加以分析利用.以往研究当中包括有线性模型、对数模型、半对数模型和其他非线性模型[1].
在早期较为有影响力的是Sivitanidou的研究,他在1995年基于1462个位于大洛杉矶区域内的写字楼租金数据建立了研究模型,其模型中主要涵盖了通达性变量、公共设施变量.其研究结果显示,这些变量符合显著性和置信度要求[2].
Jin的研究样本涵盖首尔731个写字楼租金样本,按区位进行分层次回归.研究发现写字楼租金的溢价效应更多的体现在距离CBD更近的站点附近[3].
Choulet运用特征模型分析了巴黎市中心及近郊的写字楼成交租金们调查了市中心区和德方斯新区的写字楼物业的空间和地产本身的建筑特征以写字楼的成交租金.他们为巴黎的写字楼物业市场提出了一个特征方程[4].
Ozus用特征模型对伊斯坦布尔市94栋写字楼的要价租金进行了分析,他选取了物业管理费、写字楼层数量、空置率等十一个写字楼微观特征作为解释变量,其研究表明楼层数量是影响写字楼租金最重要的因素[5].
2.国内关于写字楼租金影响因素的研究
由于我国房地产市场起步较晚,理论研究较为匮乏.通过对国内房地产领域的重要期刊进行检索查,仅查找到北京、上海、广州、深圳等七个城市的定量研究.笔者以城市发展水平为维度对研究文献进行了梳理,并做了归纳和总结.
（1）一线城市的主要研究成果.梁艳通过对深圳市写字楼市场的研究,认为是否商业综合体、周边500米内街道数量以及办公区总面积是影响写字楼租金的主要因素[6].张一帆,王艺凝对北京CBD写字楼的研究结果表明,轨道交通、距离CBD中心距离、建筑形象和景观、公交数目以及楼层数对写字楼租金有显著影响[7].李诺和李琳琳主要定性分析了上海写字楼租金的地段与写字楼品质因素、物业怎么写作水平、整体布局、办公环境和硬件设施等对写字楼租金的影响[8].陈韵诗对广州写字楼租金的研究得出停车位、写字楼建筑面积、物业管理费、建筑物年龄、公交车站、写字楼楼层和相对电梯数这七个变量是决定写字楼租金的主要因素[9].（2）二线城市的主要研究成果.郑钱洋对沈阳市写字楼的定量研究表明影响写字楼租金的因素依次为装修状况、物业管理、酒店配套、区位（北站距离、距太原街距离）、公交路线、业权状况、车位数量等[10].高瑜主要定性的分析了写字楼租金影响因素对重庆甲级写字楼的租金定价影响,他认为写字楼租金受区域影响最大,其次是声望和形象以及写字楼配置,最后是商务氛围[11].杨鸿,贾生华,顾杰对杭州写字楼的研究表明距离便利对写字楼租金影响最大,其次是建筑形象、建筑怎么写作、车位比例、和建筑年龄[12].
3.不同城市发展水平下写字楼租金影响因素的表现
大多数研究都认为影响写字楼租金的影响因素可以归结为三方面,第一,建筑自身特征,具体包括装修状况、业权、物业管理水平等影响因素；第二,区位特征,具体包括区位认同度等影响因素,第三,邻里特征,即周边办公氛围、商务配套、金融配套等影响因素.
首先,由于不同学者对影响因素的考察方式不同,得到的结论没有用统一的特征变量表述.下面选取具有代表性的城市的研究文献对写字楼租金影响因素的排序进行了汇总,如表1示.
表1
以梁艳对深圳的定量研究为例,“周边写字楼面积对数”“距地铁站距离”“是否商业综合体”三个因素,第一个因素考察的商务氛围,第二个为交通因素,第三个为商务配套,通过将文献中涉及的具体变量用位置、建筑配置、商务配套、金融配套等具有概况性的特征变量统一描述,我们得到新的表2.
表2
通过比较发现,一线城市的写字楼租金影响因素排序依次是位置、交通,之后是写字楼商务配套和建筑自身配置；而二线城市写字楼租金影响因素排序依次是位置、建筑特征,之后才是商务配套.由此可见,不同的市场水平下,租金影响因素排序不同.
其次,不同城市发展水平下,同样的影响因素影响权重不同,例如虽然各研究都认为区位是影响写字楼租金最重要的影响因素,但其影响权重的大小因城市发展水平不同而出现很大差异,例如在《基于特征模型的深圳写字楼租金微观影响因素研究》中代表区位影响因素的“距离CBD的距离”在租金模型中的Bata值为0.35,而在《写字楼租金差异的特征分析——基于杭州》的区位变量Bata值为0.27,与此相似的还有交通因素.
三、写字楼租金影响因素与市场发展水平的关系简析
首先,市场水平决定了客户质量,客户质量对写字楼租金影响因素发生作用.一线城市相比二线城市的经济发展好,影响力大,企业数量多,中国大型企业总部往往在一线城市,外资实力企业进入中国市场的第一站也是一线城市.
不同市场的客户对产品的关注度不同,一般来说,一线城市客户出于企业形象、商务交往、业务结算便利的考虑,较之二线城市客户对区位内的商务金融配套考虑较多.而二线城市的写字楼客户中仍有相当比例的客户以商务办公位为主要诉求点,对商务配套关注度较低.
其次,市场发展水平不同,产品标准和产品丰富度不同,与此相关的租金影响因素表现不同.
（1）一线城市的产品规格、自身配套等硬件设施已趋于标准化,相较于二线城市客户,一线城市客户对此类因素关注度较低.同时,由于二线城市市场产品仍在升级转型中,在产品规划方面以满足办公需求为主要目的,与一线城市的甲级写字楼相比还有差距,产品质量层次不齐,所以客户对写字楼产品的自身特征上的关注度较多,客户关注度的差异影响了此类因素在租金模型中的Bata值.
（2）一线城市写字楼产品种类比二线城市要丰富.例如独栋办公产品最早在北京和上海出现,2008年开建的“北京LINK”独栋办公产品取得了非常好的市场反响,而大连2011年才有了定位中低端的独栋办公项目入市,而且市场表现差强人意,之外还有更多的二线城市没有独栋办公产品,这使得客户选择受到限制的同时,也使得在一线城市中体现出来的租金影响因素未能在二线城市写字楼市场上反映出来.
之外,受城市发展影响,二线城市交通拥堵现象相比一线城市较少一些,在办公地点的选择上,通达性对二线城市企业客户的影响程度相比一线城市弱.
四、简要评述和研究展望
本文通过梳理以往国内对写字楼租金的研究文献,同时以城市发展水平为维度对研究文献进行了归纳和分析,指出研究结论的差异所在,并对产生差异的原因进行了分析.
随着中国写字楼市场的发展,关于写字楼领域的研究将会得到更多的重视,写字楼租金影响因素的研究是写字楼研究的核心问题之一,也将会得到更多学者的关注,而针对不同城市发展水平下的写字楼租金模型的研究亦会丰富起来,本文的归纳和梳理可为后续研究提供参考和借鉴.