调控下的房地产融资

银行信贷、证券融资、信托融资是中国房地产融资市场融资最主要的渠道.2012年,房地产商在经历了银行借贷受限、信托受限之后,又面临着即将到来的还贷高峰.十八大之后,国家继续对房地产融资进行限制性调控.

2012年12月15日,迎着北京清晨凛冽的寒风,亚洲房地产俱乐部董事总经理刘佳奇、香港路劲集团董事局主席单伟豹等开发商及投资商集聚一堂.他们就最热门的行业话题展开讨论,意在为处于行业大变革的中国房地产企业带来地产投融资模式的革命性思考.

一场融资“生死局”

由于被者逼得走投无路,曾经风光无限的包头市房地产大王——鼎太置业的董事长魏刚,最终再也承受不住巨大的压力,2012年6月6日在包头市东河区某酒店上吊.

魏刚是房地产商融资难的一个侧面反映,在其之前,中国的信贷收紧政策已经持续两年,中国的小型房地产开发商的融资压力与日俱增.中国政府收紧信贷的目的是打击房地产市场的投机活动,让房价趋于合理.

到底有多少家房地产企业面临融资困境?据标准普尔评级怎么写作公司说,由于一批短期房地产贷款在2012年到期,中国超过8万家房地产开发商面临一场生死存亡的考验.

一些开发商与魏刚一样,向放的人求助,的利息最高可达每月5%.但除了借,在中国政府2011年加紧了对银行放贷的限制之后,信托公司则是房地产行业新的合法贷款的主要来源.2011年以来信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托,房地产信托已募资金20多亿元,为2010年的一倍,其数量在所有信托产品中占了三分之一以上.

但是靠信托公司获得融资的房地产开发商的问题更大.证券经纪商中国国际金融有限公司估计,2012年有2230亿元的信托贷款到期,其中大约一半在7月到9月之间到期,另外有2820亿元的信托贷款将在2013年到期.加在一起,这相当于房地产行业2011年末所有未偿信托贷款的75%.

中资银行传统上一直不愿强迫贷款者进入破产程序.但是中国的信托公司则不同,它们要求开发商申请贷款时提供大量担保,有时,担保的价值甚至高达实际贷款额的三倍,以防止开发商违约.尽管违约可能会让信托公司获得意外之财,但信托公司还是希望开发商能够及时还款,因为它们需要在贷款到期时立刻向投资者进行支付.

就在魏刚之后的几个月,中国一些财务状况较好的开发商（更容易通过银行贷款和债券市场获得融资的开发商）回到了土地市场,利用远低于2010年峰值的补充库存.但是由于2012年1月到5月的房屋销量同比下降了9%,许多开发商没有足够的收入用以支付到期的信托贷款,他们只能寻找其他资金来源.

做“坏账银行”生意的房地产基金

在信托之外,开发商们正在寻求从一些新成立的房地产投资基金以及资产管理公司那里融资.资产管理公司也被称为“坏账银行”.十几年前设立资产管理公司的初衷就是为了清理中资银行的坏账.

信托公司经理人、基金经理和分析人士说,到目前为止,中国的四家资产管理公司已经成为低迷房地产市场的最重要角色,如果没有它们的参与,信托公司就会缺乏偿还投资者所需要的资金.中国的信托公司主要受银行、其他重要国有企业或地方政府控制,但一些外资金融机构也持有少数股权.2012年3月底,它们管理的资产有5.3万亿元,是两年前水平的两倍多.

在华尔街,处置不良资产的公司往往被称为“秃鹫”,他们靠那些“腐肉”为生,也替整个经济体清理垃圾.在其他国家,类似机构在处理完坏账之后就会关闭,但中国的“坏账银行”已经演变成整个经济体中几家规模最大、最多元化的金融机构.

中国的四家“坏账银行”设立于世纪之交,分别是信达资产管理股份有限公司、中国华融资产管理公司、中国东方资产管理公司和中国长城资产管理公司.信达等首批中国金融“秃鹫”的设立目标也是为了在十年存续期内“最大限度保全资产和减少损失”.

“坏账银行”的参与方式之一是在开发商破产之前进入,事实上接管信托贷款,但要求的回报更高、期限更长.它们同样也可以收购开发商的应付账款等其他债务,同时要求开发商提供抵押,这样做同样也可以让开发商腾出手来偿还信托贷款.

不过,资产管理公司不太可能有意愿救助每一笔信托贷款.中国东方资产管理公司副总裁李欣说,他们的目的不是帮助开发商开发房地产,而是解决短期流动性吃紧问题.

房地产投资基金安泰盘实股权投资管理有限公司董事长蓬钢说,希望从他那里获得融资的开发商数量太多了,他们根本无力提供这么多资金.

蓬钢在2012年第三季度完成了基金的第一轮资金募集,从国内投资者手中融资人民币10亿元,并计划在明年年中以前完成30亿元的投资.

安泰盘实基金的预期年回报率至少为25%,远高于一般信托基金10%到20%的回报率.该基金以接近完工的项目为目标,要求开发商提供大量担保,以确保基金在房价大幅下降的情况下仍有高额回报.

蓬钢说,2011年的时候,开发商对他们的利率还有些抵触,现在他们已经是穷途末路了.

房企们融资手段不一,目的却只有一个,就是拿钱.但是许多地产商融资是为了用新债还旧债,是有风险的.美国次贷危机便是前车之鉴.令人担忧的是,目前国内房地产企业的负债率较高,五成大型房地产企业的负债率超过60%.平均资产负债率也创出2008年以来的新高.

如何规避风险?一些房地产人士选择建立房地产俱乐部以整合上下游资源.亚洲房地产俱乐部董事总经理刘佳奇表示,房地产俱乐部可以通过会议组织的形式接触到许多潜在的资金供给方和需求方.

房地产“洗牌”

也许北京改弦更张、重新开启开发商的信贷渠道只是时间早晚的问题,但十八大之后,北京的官员表示,这样的政策“转身”不太可能发生.

“目前有一些开发商面临资金压力,甚至已被切断信贷.这是我们乐于见到的情况.”其中一名官员表示.

他指出,开发商“鱼龙混杂”,某种整合过程“非常必要”.另一位官员估计,目前中国有5万家房产企业,有必要让市场力量发挥作用,起到“适者生存”的效果.

中国有许多房产开发商是小型和私有企业.此类企业最有可能率先破产,让政府控制的大型竞争对手占据更大的市场份额.

“我们关注的问题是,我们不想看到任何系统性的情况.如果个把房地产公司因为管理不善而倒闭,那么它们应当倒闭.”这名官员表示.“向这些公司放贷的银行,应当收到不良贷款上升的惩罚.只要没有酿成一场大规模的系统性危机,就没有问题.”

为弥补资金缺口,许多房地产企业转向活跃于中国金融体系灰色区域的信托公司,但官员们目前也在切断这一融资渠道.

某家中等规模国有银行的一名高管称,他看不到任何证据显示收紧措施将会放松.他认为,政府希望看到房地产行业出现一个“大吃小”的过程.

中国房产市场迄今没有大宗的开发商收购交易,但某种程度的整合已开始出现,拥有更稳定资金来源的较大型企业已经扩张,而规模较小的企业则步履维艰.

Fiona根据《金融时报》、第二届亚洲房地产俱乐部会议综合编译.