房地产项期策划

点赞:17039 浏览:79156 近期更新时间:2024-01-28 作者:网友分享原创网站原创

我国的房地产业伴随着改革开放,经过二十多年的风风雨雨,已日渐壮大起来,成为国民经济中一支重要力量,房地产市场也逐渐由卖方市场过渡到写方市场.现在,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争要求企业在项目开始之前就进行完善的策划,房地产前期策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义,其已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节.

一、房地产项目前期策划的内涵

房地产前期策划是从全局战略角度出发,确定项目目标,广泛收集资料,调查研究,对拟开发的项目进行准确的市场定位,并对项目进行详细的经济论证,最终使开发商的决策建立在科学的而不是经验的或者是感觉的基础上.它是项目的纲领性文件,是项目开发的原则,不仅对整个生命期项目的实施和管理起决定性的作用,而且直接影响项目的经济效果.

二、房地产项目前期策划的必要性

房地产建设项目前期的充分论证,可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现.可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键.只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究,并准确的定位,才能保证在后期的销售过程中适销对路,从而有效地规避风险.

首先,房地产开发是一项庞大的系统工程,就整体项目而言,前期的开发策略和策划实施极为重要,在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败.

其次,房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势,发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争,更要懂得怎么引导市场、创造市场,那么项目的前期策划,可能就是生死攸关的事情.

第三,房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差,提高企业决策的准确性.因此,它可以作为房地产企业的参谋,使企业决策更为准确,避免项目在运作中出现偏差.

第四,能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势.

三、房地产项目前期策划的内容

房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程,是开发商通过分析自身能力和项目条件,了解环境特性和趋势,制定把握机会、避免威胁的战略部署.具体内容如下:

(1)项目市场调查(拿到地之后)

1.城市的宏观环境分析:对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况,国家地方的法律法规对房地产市场的影响,城市今后发展趋势分析.

2.中观环境分析:对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础,对此区域内的经济、交通、文化、人员构成,发展趋势,房地产发展水平,发展潜力做进一步的分析.

3.微观环境分析:本项目所在地块环境分析,竞争对手情况调查、同类物业情况调查,市场前景预测.

环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提,为科学的决策提供依据.只有深入细致地对环境进行调查研究和分析,才能准确而及时地把握消费者需求,才能认清本企业所处环境中的优势和劣势,扬长补短,在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定.

(2)目标客户群分析

市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的.通过市场调查,房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”,也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位,这些正是一个项目成功与否的关键;


市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会.通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势,从而确定企业今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品.

(3)项目方案策划

1.地块情况分析:对项目地块的交通、环境、周边配套,区域发展现远景做表述.这是整个策划方案成功的前提,只有深刻分析地块各个方面的特点,才能做出正确的市场定位.

2.项目市场定位:所谓定位,是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求,而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置,与竞争对手的产品及企业形象相对而言的.因此,房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次,设计建设标准,使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色,进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,这是楼盘畅销的先决条件.卖点和定位是两回事,定位不清的卖点不能称之为真正的卖点.

房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导.房地产定位既不是简单的市场细分,也不是片面的创意包装活动和产品形态设计,它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动,其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值.

3.项目产品研发与设计:项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形怎么写作均为房地产产品.主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等;以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的怎么写作、保证、物业形象、开发商声誉等,即房地产整体产品等于有型实体+无型怎么写作.房地产整体产品有三个层次的内容:核心产品、形式产品及延伸产品.

4.开发建设方案:对开发建设的周期、进度安排,开发分布做总体规划.

5.营销方案:对营销的各环节做出总体的进度安排.这里着重指促销活动的安排,在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成,从而实现总体的营销目标.

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6.物管方案:以“以人为本”的思想和物业先期进入的方法在总体上对物业进行安排和部署.