利用信托机制中国房地产业

摘　要：独具制度优势、创新空间宽广、并有巨大灵活性的信托机制给房地产发展带来了机遇.本文结合实际案例,阐述了信托贷款、股权信托、财产受益权信托、房地产投资信托等信托产品在房地产融资中的运用,为房地产业的发展提供了一条新的、有效的融资途径.

关 键 词：房地产　融资　信托机制

房地产业投入大,周期长的特点决定了单纯依靠商业银行单一融资渠道来发展房地产业,将大量资金积压在房地产投资上,加大商业银行的风险,适应不了房地产的快速发展,却迫切需要依靠多种融资途径.

1.中国房地产业发展现状分析

1.1中国房地产市场总体概况

当前的房地产开发总体上与中国经济发展和城镇化发展要求相适应,但局部地区出现了投资过热等问题.中国住房制度改革所期望的个人购房的局面已成为事实,商品住宅市场的增长有收入增长的支撑.从总体上看,由于2011-2012年房地产行业仍然保持了一定的增长速度,尤其是主要大中城市的商品住宅开发,继续保持地旺盛的发展势头,同时,房地产开发过快所带来的调整压力已初步显现.

1.2中国房地产业总体效益水平分析

1.2.1负债状况

房地产行业主要依靠负债经营,其资产负债率较高,近几年维持在68%左右,除金融业外房地产业是国内所有产业中资产负债率最高的.这也说明我国房地产的发展前景很好,用较高负债经营以获得更多的收益；更主要的原因是我国房地产行业融资渠道有限,企业的自有资金严重不足,对银行资金的依赖非常严重.

1.2.2盈利状况

房地产行业的毛利率（不计土地成本）近两年一直保持在40%左右,最近几年由于受国家宏观调控的影响,房地产行业经营收入虽有增加,但利税率有所下降,较高的盈利水平使得房地产商非常看好该行业,纷纷举债进入.

1.3中国房地产市场投资价值与来源分析

我国金融市场上的金融工具很少,目前普通投资者能够投资的品种有储蓄、国债、股票加上房地产.储蓄利率的不断下降,股市的持续低迷,再加上债券市场的不发达使得中国百姓的投资渠道非常狭窄,迫切渴望新的投资工具.房地产也是一项投资品种,尤其在通胀较高的时候,以房地产的形式保存资产,可以使资产价值得以保存.

2.利用信托机制发展中国房地产业的必要性

2.1中国房地产业发展中产生的融资问题

作为产业链首环的融资渠道一直以来都是房地产开发的瓶颈.之前国内的房地产项目开发融资渠道非常单一,一般只有自筹和贷款两种,连集资都比较少见.而房地产开发所需的巨额资金,一般开发企业难以承担,所以银行贷款成为最主要的渠道.银行对房地产业资金支持的减少会对我国房地产业的发展产生负面影响.房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高,而没有金融资本的支持,房地产开发几乎不可能.因此,房地产企业迫切需要银行外的融资渠道,以解决开发和经营的资金问题.

2.2信托机制运用于房地产发展的必要性

在西方发达国家,作为最具国际语言的财产管理制度,几乎所有的社会财产都可以通过信托方式来管理.发达国家的房地产金融现状从某种意义上揭示了我国房地产行业的发展方向.我国金融监管部门出台的一系列政策,限制银行资金大量进入房地产行业,也给出了强烈的信号——我国房地产金融应该向国际方向转变,尽量使用直接融资.在这个房地产行业的历史性转折过程中,信托投资公司被越来越多的人所看好,将历史性地承担房地产金融转型的载体.

3.信托机制在房地产发展中的运用

3.1信托贷款

相比商业银行贷款,信托贷款具有期限较短但对资金及收益安全性要求较高的特点；贷款利率较高；单纯依靠信托资金,开发规模会受到一定限制(信托合同不超过200份,筹集5000万每份不低于25万)；适用于滚动式开发形式等.信托贷款的操作流程和商业银行贷款类似,所不同的是资金来源不同.信托投资公司的资金主要通过发行集合资金信托计划筹集.由信托投资公司设计信托产品向社会募集闲散资金,和投资者签订信托合同,以贷款方式运用于房地产项目.

3.2股权信托

股权信托在合同中具有拥有表决权的优先股的性质,作为股东每年的回报率在合同中是固定的,不参与利润分成.在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位,能够参与企业的重大资金投向的决策,以及新的募集资金计划等.这对于房地产企业的规范化程度要求也较高.重庆国投推出的“世纪星城股权信托计划”是个典型例子.

3.3财产受益权信托

信托公司以受托的信托财产衍生的权益优先享有权对投资者发行受益权凭证,募集到资金后再让渡给房地产企业.这种融资方式最大特点是几乎不用额外的担保,而且是资产证券化的有益尝试.它是以企业资产的未来预期流入作为信用基础去化解让渡资金使用权中的风险,使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展,这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥得淋漓尽致,而且作为财产信托可以适当规避资金信托的限制,为企业筹得更多成本较低的资金.信托财产不属于信托投资公司的固有财产,当受托人破产清算时,信托财产不属于破产财产不参与对债权人的分配.对于委托人而言,当委托人破产清算时,信托财产也不得被清算(除非受益人为唯一的,在这种合同里受益人不是唯一的).从这种角度考虑发行受益权信托向房地产企业融资不失为时下首推的一种方式.

3.4房地产投资信托(REITs)

房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度.房地产投资信托是致力于持有和经营收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司.它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资,满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求.它具备如规模经济、规范化管理、透明度高、专业化管理、股权大众化、管理、可吸收众多小投资者的资金等优势,对我国房地产行业的发展有重要的推动作用,有助于迅速筹集资金、建立良好的资金投入机制；促进房地产市场的消费、有助于房地产购写力积累和市场发现；有助于构建良好的房地产产权运行机制；利用证券的流通性,将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系,增强资产的流动性和抗风险的能力.

随着房地产行业的进一步规范以及信托投资公司本身能力的不断增强,利用信托机制的独特性,信托投资公司必将为房地产行业提供更好、更强的金融怎么写作.