房地产企业税务策划

中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）09-000-01

摘 要随着我国房地产市场的快速发展,房地产企业也迎来了新的发展契机.但是从目前的房地产企业的经营状况来看,税务负担成为房地产企业的主要负担之一,并且从目前国家制定的税收政策来看,房地产企业的税务负担是所有行业中比较高的.本文主要对房地产企业的经营状况进行了一定程度的分析,并列举了房地产企业所需交纳的税种,讨论了土地增值税、企业所得税、营业税,探讨了房地产企业如何进行税务策划.

关 键 词房地产企业税务策划增值税

从当前的房地产企业经营状况来看,税务负担已经成为了企业的主要支出之一,与企业的切身利益联系的最为紧密.对于房地产企业而言,如何优化税务结构,合理控制税务成本,已经成为了企业经营的首要问题.从国内的大环境来看,国家对于房地产市场的政策趋于严厉,房地产企业的暴利时代也将终结,在这种状态之下,房地产企业要想在竞争中处于优势地位,就要做好税务策划工作,要通过税务策划将企业的税务负担降到最低,有效的增加利润空间,减少企业的税务支出,促进房地产企业的健康发展.

一、目前房地产企业经营状况和税务负担情况

房地产企业的经营状况主要是营销自己的产品—商品房,这与其他的营销企业的目的一致,但是又有着许多不同,房地产企业的经营状况呈现着以下特点：

1．商品房的建设过程是一个复杂的计划性较强的过程

房地产企业的经营主要是建设并销售商品房,而整个建设及销售过程包括征地、拆迁、设计、建设、销售等诸多环节,所有这些过程都需要周密的计划.

2．房地产企业的开发周期长,投资额度大

由于房地产企业的整个商品房开发过程环节多,每个环节需要充足的准备时间和开展时间,所以房地产企业的整体开发周期较长.另外,房地产企业的开发过程需要支付大量的征地费、拆迁补偿、设计费及材料费,所以投资额度大.

3．房地产经营的商品房的经营风险较其他产品要大一些

房地产经营的商品房与其他产品不同,其他产品的生产周期短,资金回笼快.而商品房建设周期长,属于大宗消费项目,建设之后又面临着一个较长的销售期,所以,房地产企业的经营风险较其他产品要大.

当前房地产企业在经营过程中,按照国家的要求,需要上交一定比例的各种税务项目.从总体税务负担来讲,房地产企业的税务负担偏高,征收比例为：营业税交纳比例为销售收入的5%,企业所得税为所得额的25%,土地增值税增收比例为30%—60%之间.所以,房地产企业要想降低税务负担,就要做好税务策划工作.

二、我国房地产企业需要交纳的税种分析

房地产企业需要交纳的税种可以按照商品房的开发过程来划分,主要分为以下几种：

1．房地产开发准备阶段涉及的税种

房地产企业在准备阶段主要需要交纳两种税务项目,一是耕地使用税,这主要是发生在占用耕地的情况下.另一种是契税,契税的交纳比例是购写土地款的3%—5%.

2．房地产建设阶段涉及的税种

房地产建设阶段涉及的税种主要有建筑营业税、合同印花税以及城镇土地使用税.这几种税务的交纳比例为建筑营业税按照营业额度的3%交纳,合同印花税按照合同金额的万分之三交纳,城镇土地使用税根据地方标准确定.

3．房地产销售阶段涉及的税种

房地产在销售阶段涉及的税种较多,主要分为：营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税.

（1）营业税是针对房地产项目销售行为征收的,征收比例是营业额的5%,是房地产企业在销售过程中交纳的主要税种.（2）土地增值税的弹性较大,主要是针对土地的实际增值状况加收的,按照土地的增值幅度,增值税率从30%—60%之间.（3）印花税的征收主要依据国家的产权转移规定来征收的,税率为0.05%,这是按照交易数量计算的.（4）企业所得税主要是指房地产企业在经营过程中,按照出卖土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的税务.目前企业所得税的执行标准是25%.（5）房产税的概念主要是指对商品房在卖出之前由于出租和出借而产生收入征收的税种.

三、房地产企业税收策划的具体办法和措施

房地产企业的税收策划是一种降低企业税务负担的有效手段,因此,为了降低企业税务负担,目前多数的房地产企业都尽最大的努力,下大力气开展税收策划工作,其具体办法和措施为：

1．房地产企业的土地增值税的税收策划

在房地产企业的土地增值税的税收策划中,具体措施为三个：（1）根据企业实际的借款规模,计算产生的利息水平,然后选择适合企业的利息扣除的办法,便于企业减少税务支出.（2）研究国家的相关政策,特别是国家关于土地增值税的起征点的优惠政策,研究透了之后,按照相关优惠政策执行,减低企业税务负担.（3）合理利用分拆、转让等经营行为,降低由于整体经营而带来的高额的增值税负担.

2．房地产企业的企业所得税的税收策划

做好房地产企业的企业所得税的税收策划,主要应该做好两方面的工作：一是要做好延迟纳税的策划工作,因为按照国家的政策,企业所得税可以延后一段时间交纳.二是要研究税务法律的规定,做好税前的企业经营所得的扣除.

3．房地产企业的营业税的税收策划

房地产企业的营业税的税收策划,同样需要做好两方面的工作：一是做好营业业务的拆分工作,有效剥离以外的费用.二是将商品房的其他合同与营业合同分离,避免捆绑销售带来的高税务负担.