对我国土地增值税的述

摘 要：我国正处于城市化快速发展的阶段,房地产业作为我国的支柱产业之一,在国民经济中有着举足轻重的地位.本文将通过研究目前我国土地增值税制的存在的问题,对我国的土地增值税制提出相应的政策建议进行完善.

关 键 词：房地产行业土地增值税制改革完善

1.土地增值税的定义

土地增值税是指在我国境内转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物所取得的增值收入的单位和个人,以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋.土地增值税可分为广义的土地增值税和狭义的土地增值税,狭义的土地增值税是指对不包括建筑物的土地增值额进行课税,而广义的土地增值税不仅对土地增值额进行课税,而且对建筑物的增值额也进行课税,我国目前实行的就是广义的土地增值税.

2.我国土地增值税制存在的问题

2.1土地增值税制的不足

2.1.1土地增值税征收有违公平原则

税收公平原则是指税收负担应该公平的分给各纳税人,保证每个纳税人的税收负担与其经济情况相适应,并且相互之间的税收负担水平保持平衡.

2.1.1.1课税范围有违公平.我国土地增值税的范围是转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的行为.在实际情况中,能产生增值额的转让之外,还有土地使用权及房屋的出租收益、土地使用权入股等等,都能产生增值额.而我国对于这部分增值额并未考虑在内,不利于土地增值税宏观调控房地产市场,同时也导致了大量税收收入的流失,有失公平.

2.1.1.2课税对象有违公平.我国目前土地增值税的课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额.其中包括了对转让房地产产权的纯利润进行课税.同时我国的所得税明确规定了财产转让所得进行课税,这一财产也就包括了用土地、地上建筑物及附着物.因此土地增值税和所得税在此产生了重叠,造成了重复课税现象,违背了税收公平原则.

2.1.1.3课税依据有违公平.我国土地增值税的征税依据是土地、地上建筑物及附着物的增值额.来源于多方面原因：一是土地使用者对土地的投资所引起的土地、地上建筑物及附着物的增值；二是由于人口的增加和社会的发展与土地的稀缺性的矛盾所导致的土地供不应求,从而带来土地的增值；三是通货膨胀所引起的土地、地上建筑物及其附着物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基础设施所引起的土地、地上建筑物及附着物的增值.后三种属于资本所得,应是土地增值税的课税对象,而第一种则是土地使用者投资开发增值所得,因此把其同样作为课税对象有违公平原则.

2.1.2土地增值税税率偏高

我国目前的土地增值税率是对所有的课税对象全部采用四级超额累进税率,分别为30%、40%、50%、60%.这对于我国房地产行业的刚性需求而言,不仅没有能够维持房地产行业的秩序,反而是抑制土地的正常流转,阻碍了房地产市场稳定正常的发展；而对于以投机为目的的房地产交易而言,并没有起到理想的抑制作用.

2.1.3土地增值税设计的复杂

土地增值税应纳税额等于增值额乘以适用税率减去法定扣除项目乘以速算系数.“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额.扣除项目在条例实施细则中总共分为六大类,众多小类.取得土地使用权所支付的金额等可以从土地管理部门直接获得数据；房地产开发间接费用等难以具体核实；同时还有一些项目（前期工程费用等）开发商不愿提供确切的数据,同时审核也很麻烦,这不仅可以解释土地增值税征收过程中,严重的偷税漏税现象,同时也部分解释了地方政府对土地增值税缺乏执行的积极性.

2.2土地增值税征管的不足

土地增值税的有效征收不仅取决于科学、合理的税制设计,而且依赖于规范、严格的征收管理.目前我国土地增值税的征收管理工作从总体上讲有了很大的改善,但征管工作仍然存在很多的不足.主要表现在以下几个方面：

2.2.1地方政府缺乏积极性

政府执行缺乏积极性的一部分归结于土地增值税制的复杂,但究其原因还包括当前的对地方政府官员的政绩考核制度和地方政府的财政收入.目前我国把政府官员能否推动当地经济的快速发展作为首要考核标准,而房地产行业已经成为我国大部分城市的经济支柱,与地方经济紧密相连,因此地方官员基本上不会积极参与土地增值税宏观调控房地产过热问题,同样使得地方政府为了地方财政的收入消极对待土地增值税.两者共同造成了地方政府在执行力度上大打折扣,严重阻碍了土地增值税的宏观调控水平.

2.2.2预征率过低,清算滞后

我国目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式.在项目销售阶段,按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后,再按照实际销售收入所得,清算应纳所得税额.目前全国各地均是按照销售收入的百分比进行预征,但是预征率都严重偏低.并且很多地方政府实行预征土地增值税之后,便不了了之,很少进行清算.

三、我国土地增值税改革和完善的对策建议

3.1土地增值税制的完善

3.1.1加强土地增值税制的公平原则

在土地增值税的征收过程中,应该调整目前的征收范围,在条件允许范围内尽可能的覆盖引起土地增值的所有对象,包括土地使用权入股以及保有阶段所产生的土地增值额.对于对征收对象“房地产产权转让所产生的土地增值”课税与所得税相冲突的情形,我们要考虑从二者中选择其一,类似的重复征税的现象也应该如此.在土地增值税课税依据中,针对由于土地使用者投资所产生的土地增值,以不列入土地增值税的课税范围为好.只有确保土地增值税征收的公平,才能发挥土地增值收益的宏观调控作用,促进房地产市场有序的发展.

3.1.2适当降低边际税率

我国目前实行的四级超额累进税率中,对超过200%的超额部分征收60%的税率,确实很高,尤其对于通过品牌以及高科技所获得的超额率润的开发企业不公平.因此应当适度降低四个挡位的边际税率,以便适当降低纳税对象的税收负担减少征收阻力,同时也能有效的减少部分偷税漏税现象的发生.此外,考虑到我国东西部的地区性差异,土地增值税率的规定也应各不相同,国家可以规定大致的范围,有各地方政府根据自身情况自行安排.

3.1.3完善房地产估价制度,科学界定土地增值额

土地增值税制设计的复杂导致了征收的困难以及地方政府的消极对待,我们可以从扣除项目中看出,确定土地增值额最大的阻碍是房地产开发的估价.国外应对方法是建立房地产估价师制度,并且建立健全土地信息系统.因此我国可以借鉴国外经验,建立科学合理的估价制度和健全的土地信息系统,同时加强科学技术人员的培养.

3.2土地增值税征收管理的完善

3.2.1力促地方政府积极参与土地增值税的征收

虽然目前我国的政府官员政绩审核制度主要是对于当地经济发展的考核,但地方政府应该充分认识到政府的公信力,一项法令的实行不能随时修改与停止,这样有失公信力,同样不利于当地经济的发展,同样对于政绩的考核没有积极的推动作用.此外,房地产行业的过热发展已经在一定程度上造成了房地产泡沫,如果不及时抑制,所产生的影响将不仅仅是横向的一个国家受到影响,同时也是纵向的代际关系的影响,因此不能仅仅只顾眼前的利益,要考虑到子孙后代的可持续发展.

3.2.2合理确定预征率,及时进行清算

土地增值税清算工作滞后的一个重要原因是由于预征率太低,导致房地产开发企业预缴的税款与实际应缴的税款之间差额较大,企业推迟清算的时间就相当于获得了一笔巨额的无息贷款,因此,解决企业抵制土地增值税清算的问题必须从预征率着手.如果将土地增值税的预征率提高到基本等于甚至略超企业实际应纳土地增值税的水平,相信绝大多数房地产开发企业都不会抵制土地增值税的清算,甚至会积极进行土地增值税的清算.同时应该注意的是预征率的确定需要跟随房地产的上涨进行变动,这样才能有效地进行土地增值税的预算.