我国房地产金融风险

一、我国房地产金融发展现状

进入21世纪以来,随着住房体制改革和金融体制改革的不断深化,我国房地产金融业务发展迅猛.以1998年到2004年这七年间为例,1998年商业银行房地产贷款只有3106.23亿元,2004年底达到26306.3亿元,6年间年均增长42.8%.其中,1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元,2004年增加到16002.3亿元,年均增长83.0%；1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元,到2004年房地产开发贷款达到7810.9亿元,年均增长20%.从房地产贷款占金融机构全部人民币贷款的比例看,1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%,到2004年底这一比例提高到14.8%.个人住房消费和房产开发投资量迅速增长.与此同时,房地产金融的发展还带动了室内装饰,陈设及日用消费品等其他方面的需求,成为推动经济增长的主要动力.

二、目前我国房地产金融风险及其形成原因

2008年美国爆发的次贷危机让我们意识到房地产金融风险防范不当给整个金融体系和国民经济带来的巨大破坏.由于房地产业天生的高风险性及与金融业的天然联系,必须看到房地产金融市场蓬勃发展表象下存在的问题,意识到防范金融风险的重要性.目前,我国房地产金融风险主要表现在以下几个方面.

第一,融资风险.由于房地产资金动作具有资金投入量大,整体资金周转慢等特点,再加上房地产企业自有资金匮乏,商业银行贷款成为房地产资金的主要来源.据统计,来自商业银行的贷款占房地产企业总资金的比例达到了70%.融资渠道如此单一,使商业银行承担了绝大部分的风险.

第二,市场风险.由于土地的稀缺性和房地产的保值性,无论是个人还是企业都把投资房地产看做是最理想的选择.近几年来,房价大幅上涨,这种情况不只出现在大城市,连一些二三线城市的房价都高的离谱,严重偏离其真实价值,这种情况绝不正常.甚至可以说,房地产业已形成泡沫.现在的情形与日本90年代初何其的相似,一旦泡沫破裂,造成房地产大幅缩水,个人、企业和商业银行、金融机构都会蒙受巨大损失,其对整个国民经济的冲击和破坏是难以估量的.

第三,信用风险和道德风险.美国次贷危机就是很好的例子.由于信息不对称,贷款人为了追求个人利益,会隐瞒对自己不利的信息来获得原本不能获得的信贷.部分评级机构也会为了自己的利益,给一些信用比较差的用户增加评级.导致的直接结果就是借款人到期无法偿还债务,造成商业银行和金融机构的资金链断裂,引发一连串后续反应,形成杠杆性的破坏.近几年来,“零首付”和“检测按揭”现象层出不穷,足以引起我们的重视.所谓“零首付”即开发商打出零首付的幌子来吸引写房者,因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款,开发商以低额的垫付首付款来获得大额的购房资金.“检测按揭”则是不以真实购写住房为目的,开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚检测销售(购写)方式,套取银行贷款.

第四,法律风险.房地产业涉及面广,与许多行业都有千丝万缕的关系.迄今,我国尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等做出规范,也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范.例如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等,国家也在不断探索和调整之中.一旦相关政策发生变化,房产企业不可避免的要面临风险.

第五,利率风险和通货膨胀风险.利率和通货膨胀率的变动都会影响到商业银行和金融机构的资金流动性,从而对整个房地产业资金链产生很大的影响.

第六,商业银行内部风险.我国房地产业的绝大部分业务都与商业银行有关,大型国有商业银行甚至形成了对房地产信贷业务的垄断.高额利润的诱惑使得银行内部人员的违规操作现象时有发生.一些小型商业银行为了争夺利润,进行违规放款.部分银行内部人员与房地产开发商相互勾结,违规挪用内部资金,形成坏账.内幕交易和金融腐败已经严重威胁到了房地产金融体系的安全,使得风险加剧.

三、防范房地产金融风险的对策

2001年中国人民银行出台195号文,规定银行资金对房地产开发仅起助推作用,不能成为房地产开发主要资金来源；2003年6月,121号文件出台,针对检测按揭、虚增房价、流动资金贷款用作开发费用等违规现象,采取了严厉的治理措施；2004年2月6日,中国银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》,并于同年9月2日正式出台；2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,政府继续加强房地产调控：“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到50个；1000万套保障房建设计划提前实现.

可以看到,我国政府和银行对防范房地产金融风险方面还是相当重视,通过出台房地产规范文件和体制改革,取得了不错的成绩.我国房地产金融业仍处于起步阶段,在防范金融风险方面依旧存在着许多不足.因此,需要从下面几个方面入手,加强金融风险的防范.

第一,完善相关法律法规体系.针对目前房地产金融业务方面存在的违规现象,政府应当尽快制定相关法律法规,促进房地产金融业务公平有序进行.央行应加强对商业银行和金融机构的审查,对存在违规违法现象的机构,禁止其从事房地产金融业务.对存贷比及资本充足率不符合规定的商业银行,按照法律法规暂时剥夺其从事房贷产金融业务的权利.建立社会信用体系,对信用度低的个人和开发商额限制其最大贷款额度；对信用度极度恶化个人和开发商,取消其信贷资格.保证房地产金融市场的安全性,有效地降低风险.

第二,加强金融监管,总结各国金融监管体制的经验教训,建立有效的房地产金融监管制度.一方面,监管当局应当加强对金融监管的综合协调,避免出现针对房地产金融的监管重叠或监管真空现象；另一方面,金融监管应当独立进行,以免受其他监管的影响,防止房地产金融资产过度膨胀或房地产金融资产质量下降,以保持房地产金融与经济体系的稳健发展.

第三,打破单一融资渠道,广泛拓展融资途径.当前国内房地产领域的资金主要来源于商业银行和其他一些金融机构的信贷,其中商业银行更是承担了绝大部分风险.所以应大力拓宽房地产间接融资渠道,实现资金来源多元化,来分散日益严重的房地产信贷风险.主要可以通过：一是房地产贷款证券化.这一点上我们可以借鉴欧美发达国家的成功经验.可以通过大力推动房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,向社会大众筹集开发资金.二是通过资本市场进行融资.例如可以建立房地产投资基金公司,吸收长期资金投资房地产业,把原本是高收入人群才可投资的房地产业变成大众化的投资工具.另外还可以鼓励发行公司债券,吸引社会剩余资金投资房地产业,将分散的资金集中到房地产建设中来.三是在一定的范围内,逐步引导国外资金进入房地产融资市场,通过引进外资来提高国内房地产的投资.

第四,建立健全房地产金融风险监控机制,提高金融风险防范意识.银监会应定期发布各商业银行房地产金融业务风险测评报告和相关信息,并对不符合规定的商业银行给予警告和相应的处罚.商业银行应加强对开发商和个人的信贷资格审核.房地产企业和个人应根据不同的经济周期规律和相关政策来降低甚至规避房地产金融风险.

（作者单位：安徽大学经济学院）