我国房地产企业融资现状

点赞:20301 浏览:93034 近期更新时间:2024-02-22 作者:网友分享原创网站原创

摘 要:本论文主要分析了我国房地产企业融资的重要性和影响,探讨了房地产企业融资模式,并梳理了各种相关的房地产企业融资途径理论,并最终给出了研究结论和政策性建议.

关 键 词:融资融资渠道房地产企业

随着中国经济的快速发展,房地产行业已成长为国民经济的支柱产业.房地产业是一个对资金需求量非常大的行业,属于资金密集型行业.因此,融资对房地产企业来说就显得尤为重要.但是和国外很多房地产业发展水平较高的国家相比,我国的房地产金融还存在很多的不足.银根的紧缩和资本金的提高绷紧了开发商的资金链条,这就使得各开发商必须要积极寻求银行以外的融资渠道,以缓解资金压力.因此,积极拓展融资渠道,解决资金短缺问题,已成为房地产开发商们目前所要解决的首要问题.

一、我国房地产企业融资的现状

1.银行贷款逐年上升

近年来,由于居民住房需求量很大,房地产企业和宏观经济的景气指数上升,加之房产企业可以由土地和房屋作抵押,银行投放的房地产开发贷款大幅增加.从中国房地产市场运行过程及其资金链条来看,房地产开发资金来源主要是以银行信贷为主.2004年房地产开发资金来源于银行贷款余额为3158亿元,而到2008年扩大到7258亿元,是2004年的2.2倍.可以说,中国房地产业快速发展主要是国内银行体系金融支持的结果.随着我国商业银行体系的逐渐完善,以及我国房地产业宏观调控体系的完善,银行业对房地产业的贷款也越来越理性,开发商筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了.

2.债券融资欠发达

房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区的开发商推出房地产投资券,分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”,总计1.5亿元.同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券,这属于资产负债表内的房地产企业债券.

由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件,使我国债券市场从此陷入低潮,近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足.再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式.

3.股权融资存在困难

上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道.不仅可以化解企业财务风险,而且可以降低融资成本.但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批.目前国内大多数房地产企业都无法达到要求,因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现.加之国家针对房地产的宏观调控措施相继出台,预计未来,通过在国内股市IPO融资或写壳上市后再融资,对于大部分房地产企业来说仍将是一种奢望.

4.房屋预收款连年上升

我国实施房屋预售制度以来,商品房预售在我国的发展速度非常迅猛,期房预售量占我国商品房销售总量的比重不断上升,目前期房预售已经占70%以上,只是商品房预售款占我国房地产业资金来源的比重持续上升.特别是近年来随着我国经济的快速发展,民间资本规模也不断壮大,加上房地产市场丰厚的预期收益,促使大量闲置的民间资本纷纷挤入房地产市场.2004-2008年,我国房地产业房屋预售款资金来源从3947亿元增加到9749亿元,年均增长率达20.1%,比全部资金来源的平均增长率高2.9个百分点;其占全部资金来源的比重也由2004年的31.3%上升到2008年的36.6%上升5.3个百分点.

二、我国房地产企业融资存在的问题

1.融资渠道单一,主要依赖银行贷款

资金来源结构单一,银行贷款和经营性欠款数量巨大.从前面的图中可以看到房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资,以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自有资金和其他资金来源则迅速上升.到2005年银行贷款、自有资金和房屋预售款来源占当期房地产开发投资总额的比例高达90%.而在自有资金和预售款中又有相当比例是来自于银行.最终,银行贷款在房地产企业融资中所占的比重在60%左右.

2.房地产企业自有资金不足

我国房地产企业普遍负债率较高,根据国家统计局2008年12月发布的“经济普查主要数据第三号公报显示”,到2007年末,房地产开发经营企业的负债率高达74.1%,房地产开发企业的资金投入普遍小于总投资的20%,2008年,自有资金的比重仅为18.3%.距离新政策要求的35%的自由资金比例相差甚远.过高的负债比率不仅增大了企业的风险,而且也增加了债权人的风险,使企业的融资能力大大降低.

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3.制度不健全,制约房地产企业融资

在市场经济条件下,完善的法律制度是企业发展的保障,是经济的发展的基础.如果没有完善的法律制度与之相匹配,就会制约经济的发展,甚至使经济走上歧途.我国相关的法律规章制度与西方发达国家相比,还有很大差距.仍未形成一套科学有效的企业融资制度,给房地产企业融资带来了一定的困难,直接影响了房地产企业正常开展.


三、政策性建议

1.构建多元化融资模式

面对房地产开发融资中遇到的问题,开发商需要努力拓宽融资渠道,逐渐减少对银行贷款的依赖.在实践中融资的方式主要有包括:引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、建筑企业垫资、预售楼款的再投资、项目融资、典当融资等渠道.

2.完善相关法律法规体系

在我国现有相关法律法规不够健全的情况下,应修改完善现行的法律法规,确立房地产信贷的法律地位.如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《产业基金法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等,以法律法规的形式确定开发商及个人的权利与义务,规范房地产开发商的融资行为,促进房地产金融市场健康发展.

3.完善房地产企业贷款担保体系

担保公司在房地产金融市场中起着架设融资渠道、提升企业信用,减少银行风险的作用.担保公司的业务始终依附在银行政策上面,贷款决策权也最终掌握在银行手里.因此,担保公司的介入,在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题.政府应该通过制定相应的法律法规,消除抵押保险市场混乱的局面;形成统一规范的全国抵押保险机制并鼓励各保险公司调整经营策略,推出适应多变情况下灵活的保险条款,简化手续,制定合理的保险费率标准.

4.完善房地产企业信用评级体系

健全的信用评级体系,对于房地产业的健康发展,进而稳定我国的金融市场,都有着重要的促进作用.完善房地产信用评级体系的途径:一是要将信用评级业作为真正的需求来发展,而不只作为满足一个审批程序的需求;二是规范信用评级行为,包括评级体系的完善合理、评级结果的公正等;三是企业发行债券时,利率一定要与评级结果相一致,级别不同的企业,利率一定要体现出差别;四是引入国外信用评级机构,这样的竞争可以不断地提高国内信用评级机构自身的专业能力和市场信誉,最终形成公允的信用评级体系;五是在信用评级责任方面,监管部门可以借鉴美国的做法,将评级的公允性完全交给相似度检测机构,而监管部门只需对评级机构进行监管,由市场来决定评级机构的生存和发展.