房地产开发项目可行性

摘 要：作为我国经济的支柱产业,关系到我国经济和社会稳定的大问题,所以房地产行业要科学地发展,那么房地产开发项目可行性分析也就尤为重要了.由于我国房地产开发项目可行性分析的发展时间比较短,从上世纪90年代末才开始,因此并不是很完善.本文将对房地产开发项目可行性分析进行具体介绍并对其存在的问题进行探讨.

关 键 词：房地产项目可行性分析投资风险

一、房地产开发项目可行性分析的概念

房地产开发项目可行性分析是指在房地产开发项目投资开发前,要对项目做一个全方位的,完整系统的调查、分析从而得出一些符合实际情况,科学的各种指标值,结合现有的技术含量,资金情况等综合因素进行分析、比较、论证,从而判断项目是否具备开发价值.总结出开发建设此项目时会出现的各种问题并提出相应避开风险的建议.然后根据分析情况最终决定是否进行项目开发,用什么方案开发能够实现各方的利益最大化.

二、房地产开发项目可行性分析的构成体系

星巴克每建一个新址都会对其地理位置,人流构成,周边建筑等进行分析,以及该地未来会发展的方向进行预测,最后决定是否建立.其实这就和房地产开发项目可行性分析一样.房地产开发项目可行性分析也是一项繁杂的工作,它主要包括定性评价和定量评价.

定性评价主要是对将要开发地区的社会文化环境,比如说地理环境、气候,人文历史等应该对应什么样的建筑形式.当地的市场有多大,对产品的需求是多少,国家的和当地的相关政策、法律法规是怎样的,开发的时间安排,哪个时间做什么工作,用多少时间,还有投资者自身因素等各个方面,用所掌握的知识结合以往的经验按照事物的发展规律去综合分析总结,选择最有利的投资环境.

定量评价主要是针对前期制定好的财务报表,包括具体实施方案的投资金额,贷款金额,后期的营销费用等来分析成本和效益,为的是更好地控制成本,避免经济上可能的风险.主要的运用方法有静态评价指标比如投资回收时间和利润率,最主要的是动态评价指标,它包括净现值法,分析了时间对金钱的影响,能反应此次开发赢利或亏损的多少；内部收益率能告诉我们项目的赢利能力是否能够被接受；动态投资回收期能够反映投资回收能力的指标.

当然由于房地产行业的复杂性,很多因素是不断变化的,有时候牵一发而动全身,所以不得不提前对可能发生的状况进行分析预测.常用的方法有敏感分析法、风险分析法和盈亏平衡分析法.敏感性分析是指那些主要的变动因素使投资效益的财务指标所受的敏感程度,风险分析法是指针对房地产的特性,相关专家对其各种不确定的因素进行风险预测,以便知道是否在可承受范围.

在房地产开发项目分析中,最主要的就是,投资风险,它是涉及到项目成与败的最关键因素,同时也是最难控制的,因为各个方面都有可能有风险发生,可能是某一方面的也有可能是多方面共同作用产生的,不能提前有非常明确的预知,也有很多是人为因素引起的.为了使风险被控制在最小的范围内,就要对项目的各个细小的方面都要全面考虑,按照现有的理论并结合实际情况进行评估,提前作好各种方面的准备.

三、房地产开发项目可行性分析的具体操作环节

首先项目研究人员要选好,这是整个工作的核心,一定要全面,包括市场专家,国家政策分析研究专家,地理人文专家,城市规划专家,专业的工程师,经济专家等,一定要全面覆盖,保证研究的专业科学性.接下来就是市场调研阶段,收集各种材料,考查当地的人文环境,地理环境,经济情况,政府法律法规等.然后进行详细分析,探讨,最终形成书面形式以供决策.这是一个浩大的工作,但也是最重要的,即使最后不适合项目的开发,研究结果也是最宝贵的,可以为其他工程项目提供科学的依据.

四、房地产开发项目可行性分析的主要意义

良好的房地产开发项目可行性分析意义重大,特别是在我国,要更多地对国家政策进行分析研究,长期关注我国的整体宏观经济发展并进行预测,再结合市场运转的规律性,才能更好地使这个行业稳步前进,总体保持科学性.其次它不仅可以判断项目能否运行,而且经过比较后,可以选择一个最合理的方案,让各方面协调发展,节省成本、时间并且利益均沾,效果最优.然后,可以让整个工作流程更顺畅,各环节分工明确,责任明确,资源配置和资金运转都在控制范围内.最后就是风险控制,事先对风险做过预测,实际中如果发生,可以有备无患.

五、房地产开发项目可行性分析存在的问题

由于我国经济发展情况的特殊性,房地产行业由先前的默默无闻到后来的飞速发展,虽然它为我国经济贡献力量不小,但问题也很多,现在房价不合理的高,已经是非常严重的社会问题,这就说明之前它的发展并不是最健康科学的,有太大的盲目性,所以才会出现今天的问题.这也正是因为我国的房地产开发项目可行性分析并不是完善的,并不能指导房地产行业更好的发展,当然它在我国出现也不过短短十多年,还没有得到足够的重视,所以首先要把房地产开发项目可行性分析这项工作做好才是最根本的解决问题的方法.

目前我国虽然有相关的法律法规,比如说《房地产项目经济评价方法》,但是理论方面还是很欠缺.以上提到的理论知识也并不是完整的,不是一个系统的体系.随着各行各业不断地发展,人们的文化素质不断提高,特别是网络对世界的改变,让许多因素在不断变化,人们的世界观价值观也在不断变化.房地产行业开发项目可行性的研究分析也应该是紧随时代的变化,不断调整,要更全面,更系统,按照社会经济的发展结合我国的特殊国情,更多考虑城市规划和人们最真实的需求,建立符合实际情况的理论体系和评价方法.

除了理论方面不完整,评价体系不完善外,现在的分析报告写作水平都是很低的,根本就没有实际的指导性.产生这些问题的原因主要是分工不明确,专业性不强,从业人员的素质低,分析研究要涉及到很多方面,当然没有人是全才可以一个人搞定全部,这就需要每个研究领域都要有一个专业人士,最后大家结合全部的研究结果得出最终的判断.而现在我国从事这方面研究的人员素质参差不齐,除了不专业,也并没有对工作尽心,而是为了自己的小利益而工作,并没有让工作本身发挥出应有的意义.房地产行业开发项目分析是一项艰巨的任务,更需要高素质的专业的人才来完成.

六、结束语

所以我们要培养出更多的专业人才,大学可以建立相关的专业,未来这方面的人才一定是紧缺的,但是因为它各个方面的专业性又比较强,所以整个专业又可以细分成各个小的专业.除了建立健全理论和评价结构,国家应规范审批制度,从多方面保证房地产行业发展的科学性,选择合适的人来从事这项工作,并且在未来可以让房地产开发项目可行性分析这个工作单独做为一个行业而存在,只有专注才能更专业.另外国外的房地产开发项目可行性分析比较发达,要多向他们学习,再结合我国的实践发展情况形成我国的完整独立体系,让房地产开发项目可行性分析在未来更好地为房地产行业怎么写作,为国家经济的发展和社会的发展做出贡献,也可以为社会提供更多的工作岗位,促进社会的和谐.