土地增值税对企业利润的影响

摘 要：在宏观调控房地产市场的环境下,土地增值税作为重要的调控手段,对房地产企业经营利润产生了较大影响.由于土地增值税采用超额累进税制,税率较高,对企业的经营成果会产生重大影响,合理筹划土地增值税,将有利于企业加快销售,节约税收成本,提高盈利能力,节约税收成本.

关 键 词：房地产企业土地增值税筹划利润影响

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为.建造普通标准住宅出售,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的,免征土地增值税.

一、增值率的临界点A

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定建造普通标准住宅出售,增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的,免征土地增值税.当土地增值额在超过临界点后,土地增值税的支出大于因售价上升而增加的收入,导致企业利润减少,因此销售定价应避免在临界点范围.通过下图可看出,当增值率超过临界点28.43%）时,随着售价的提高利润才逐步增加.

计算过程如下：检测设D公司销售总价为X,除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C,营业税、城建税及教育费附加为5.5%X.

当增值率小于等于20%时,企业要享受起征点优惠,那么最高售价为X等于（1+20%）（C+5.5%X）,解得X等于1.2848C,企业在这一水平下,既可享受起征点的优惠又可获得较大利润；如果售价低于X,虽能享受起征点优惠,但利润较低.

当增值率大于20%小于等于50%时,检测设售价提高Y,X为增值率20%时的售价,新的为（X+Y）；新增税金为5.5%Y；扣除项目金额为C+5.5％*（X+Y）；

增值额为（X+Y）-C-5.5%*（X+Y）；土地增值税为30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）；

企业欲使提价所带来的利润超过新增的税费须满足Y>30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y；0.6615Y>0.2835X-0.3C；解得Y>0.0971C；

增值率临界点＝[(X+Y)-C-5.5%*(X+Y)]/[C-5.5%*(X+Y)]等于28.43%

二、销售总价对利润的影响

下面通过售价敏感性分析,说明不同售价组合对税后利润的影响

金额单位：万元

通过分析上表数据,当售价达到128,677万元时（方案二）,恰好不用交土地增值税,其毛利率为34.37%,税后利润率为21.65%；如果公司继续提高售价,会发现收入上升利润反而下降（方案三）,直至收入上升到138,404万元与128,677万元相比上升了7.56%时,利润才重新达到原来的水平（方案四）.之所以会出现这种现象是因为增值额超过扣除项目的20%这一临界点,低于临界点免征土地增值税,而高于临界点则全额征收.在售价增加而利润减少的情况下,应更倾向于低价高利,迅速将楼盘售出,因此公司应避免将售价定在138,404万元至128,677万元之间.如果公司为了得到更高的利润仍继续提高售价,这样其土地增值税负担会越来越重,以方案七与方案八比较可发现,方案八情况下毛利率最高,但利润率却低于方案七.售价并不是越高越好,在综合考虑利润及销售进度的情况下制定售价策略,争取公司利润最大化.

三、成本变动对利润的影响

下面通过装修标准变动分析,说明不同装修标准对税后利润的影响

金额单位：万元

通过上表分析,当该住宅项目不做精装修时,利润为35,718万元（方案一）.在售价不变的情况下,每平米装修成本增加835元,总成本增加8780万元,税后利润却增加了689万元（方案二）；当每平米装修本增加990元,总成本增加10,409万元,税后利润减少了940万元（方案三）.

计算说明,房地产企业成本增加有可能获得更大的利润.在售价不变成本可控的情况下,通过增加公共设施或房屋精装修等方式,消费者可以获得质量更好的住房,有助于房屋的销售.而这样做的最大好处是,企业可以获得更多的税后利润.