国贸三期炙手可热

苹果、Adobe、雪佛龙、KKR等自2010年9月26日北京国贸大厦迎来了它的第一家租户仲量联行以来,这座330米的北京第一高楼又迎来了这样一批重量级租户.在某种程度上,这座大楼对租户来说就像是身份的象征,它耗资50多亿元,地处CBD,是这座城市的新地标,有着每月最高达1500元/平方米的全城最高租金,还有着像苹果公司这样体面的邻居.因为是国贸中心的第三期建筑,人们习惯叫它国贸三期.

不知名的私募基金点名要租国贸三期,它们愿意花比别人贵上5倍的价钱租下它；开发别墅的龙湖地产也租下了一间做大客户会所；中国银行甚至把营业厅开到了这座楼的第18层中,仲量联行在新办公室里不停地接待客户、媒体和员工家属参观,这种热闹气氛持续了半年时间.

搬进位于国贸大厦11层2350平方米的新办公室后,张莹喜欢敞开自己那间独立办公室的玻璃门,站在升降桌前办公,这让他觉得和下属们更亲近.他是国际房地产顾问公司仲量联行北京董事总经理,这家公司的业务之一就是给大公司寻找合适的办公楼.

15年前张莹大学毕业进入仲量联行时,北京最贵的写字楼是国贸1座.当时开始有跨国公司来设立办事机构,只有国贸1座这样的大厦能满足它们的要求.随后,深圳、杭州、厦门等城市也都建起了叫“国贸”的大厦,它们期待能像北京的国贸一样成为所在城市的商业中心.这座在那个年代里同样作为身份象征的写字楼租金也是以美元计—每月100美元/平方米（以当时汇率计约合人民币880元）,这恰如现在国贸三期的平均租金.而国贸三期的出现,又让效仿者们望尘莫及.

2010年年底,黄扬所在的国际贸易公司从国贸1座搬到了国贸三期.他喜欢带客户去这座楼的最高层喝上一杯,“是那种直上云霄的快感”,电梯从1层到80层,仅是几十秒的时间,黄扬享受这种感觉,那里有俯瞰全城的云酷咖啡厅.

天气好时,到了中午黄扬喜欢约几个同事在大厦门口抽烟,看这座楼里进进出出穿着讲究的精英们.他们谈论工作生活、同事八卦,也会说起这座楼.有一次,他们抽烟时碰到楼里第12层苹果公司的人,大家的话题转移到了国贸三期的外形上,觉得它无论是造型还是外立面,和国贸的其他建筑完全不搭,如果不是“国贸”这个名字,不会让人觉得它们之间有任何联系.“乔布斯看见了,肯定要说‘狗屎’,我们怎么能在这样的楼里办公!”他们开着玩笑.

但这并不妨碍它成为北京现代化和繁华的标志.要建北京的最高楼,以设计超高层建筑闻名的美国SOM建筑事务所是嘉里集团董事长郭鹤年的最终选择,1985年时,他与当时的外经贸部共同成为了国贸中心的建造者.

2005年6月16日,国贸三期开工建设.也正是在这一年,张莹开始负责仲量联行北京写字楼团队的管理工作.他们常做的一项工作是给那些来北京发展的跨国公司找到像国贸这样的写字楼办公.

现在,正是绝佳的机会.在仲量联行北京市场研究部的数据里,2004年第四季度,北京市场上国际标准的甲级写字楼空置率不到1%,跨国公司急切扩张着在中国的业务,北京甲级写字楼的吸纳量也较上一年度上升了310%.那是中国加入WTO的第4年,张莹发现受加入WTO影响最大的保险、汽车、金融、电信以及零售等行业成为推动甲级写字楼需求的主力.北京的甲级写字楼供不应求,到了2006年,很多跨国公司因为每月约125美元/平方米（以当时汇率计算,约合人民币1000元）的高额租金而选择了在酒店办公.

国贸三期就在旺盛的需求中破土动工,郭鹤年希望这栋总建筑面积达54万平方米的建筑能像当年的国贸1座那样非同凡响.但事情进展并不顺利.

原本应该在2008年8月完工的大厦遭遇了北京奥运会,当时为了保证奥运期间的空气质量,北京市政府严格控制了施工.随后金融危机爆发,众多跨国公司停止了扩张计划,它们为了节省开支甚至搬到了更便宜的楼里办公.而2009年2月,央视新址着火也让国贸三期的消防审批变得麻烦.

因为一再推迟交付,一些原打算租入国贸三期的公司动摇了.跨国医药集团诺和诺德接受戴德梁行企业怎么写作部董事王刚的推荐于2009年第四季度在WFC（北京环球金融中心）里租了8890平方米,因为赶上全球金融危机,北京写字楼市场低迷,它的租金每月不到200元/平方米.

苹果公司也一直在等待,它要租国贸三期的第12层和第13层,是这栋大楼里最大的租户.它之前在新华保险大厦办公,幸运的是它与新华保险大厦签订了非财务条款,可以短期（几个月）续租新华保险大厦,否则苹果也只能与国贸三期说再见.但苹果的办公室很快又不够用了,今年年初它又在IFC（国际金融中心）租下了3000多平方米的办公室.

国贸三期直到2010年8月才交付使用,这比原定时间推迟了两年.此时全球金融危机的阴影仍未散去,空置率一向在5%以下的国贸中心,也开始为出租发愁.从2009年年中开始为低区招租（7层至29层）的国贸三期,也一再调低租金至每月280元/平方米至350元/平方米,但租户们想要的是更低的租金.

国贸中心写字楼部的刘同几乎每天都要去拜访国贸现有的租户,并和仲量联行、戴德梁行这样的相似度检测机构沟通,他的任务是让国贸写字楼里有扩租需求的公司转租到国贸三期,“国贸的整体优势”,是他最常用到的说辞.效果也还不错,2009年中旬,国贸三期和它的第一批租户雪佛龙、三井物产、仲量联行等签订了框架协议,它们此前都是国贸其他写字楼里的租户.

经验也告诉此时已是仲量联行北京分公司负责人的张莹,别人停止扩张之时,正是拿到低租金的好时机.将办公室从国贸西楼搬到国贸三期的决定也于此时做出.更何况,他相信好日子很快就会到来.2011年仲量联行组织的由全球500余位房地产公司高管参与的“全球企业房地产调查”结果显示,大部分公司仍把在中国的物业扩张放在第一位,只有受金融危机的打击较为明显的金融机构暂缓了这些计划,尤以银行最为明显.

随后经济的复苏让写字楼市场开始回暖.张莹用“飞跃”来形容2010年下半年到2011年年中的租金涨幅.在高纬环球的统计中,这段时间,北京写字楼租金平均涨幅为50%以上,而涨幅最大的CBD区域达到了75%.国贸三期也从当时每月300元/平方米左右的租金涨到了最高1500元/平方米,“国贸三期都涨了,我们当然也要跟着涨”是戴德梁行企业怎么写作部董事王刚经常听开发商说到的涨价理由.

国贸三期已经炙手可热.“几乎每天入驻一家公司,破纪录了!”雷格斯华北区总监张鹏对《第一财经周刊》说.这家公司在全球做着办公解决方案生意,它将甲级写字楼整层租下来隔成小间再分租给小公司,在中国已经租下了60多个办公空间,其中国贸三期出租速度最快,很多想要或者正在跟已经入驻国贸三期的大公司打交道的小公司成了雷格斯的客户,它租下的第15层被隔成了约50间办公室,从2010年11月开始对外招租,3个月便满租了.现在张鹏去国贸三期办公,只有公共区域有他的一席之地.

北京猛然上涨的租金让很多公司难以承受.一些在CBD办公的跨国公司开始将后台怎么写作部门搬至望京、亦庄这些租金更便宜的区域,惠普、默沙东、阿尔斯通、英特尔都在望京签下了几千平方米甚至上万平方米的办公面积,这里的租金要比CBD区域便宜约50%.在委托写作技巧行租赁写字楼时,一般公司都会规定物业成本不超过收入的10%,但现在很多公司都高于这个数字,甲级写字楼里一个员工的物业成本已超过10万元/年.

当年暂缓了扩租计划的金融机构成了推动这轮租金上涨的主力.在2011年北京的大单租赁成交中,中信银行租下盈科中心1.4万平方米,华夏银行租下环球金融中心1.35万平方米,兴业银行租下民生金融中心8000平方米,中融人寿保险租下太平洋保险大厦3400平方米等

在王刚的客户清单里涌现出的众多PE、VC也对写字楼需求旺盛,它们除了以某位高官政要的亲属为噱头彰显自己公司的能力外,还需要一个体面的写字楼彰显身价.金融街根本没有可出租的面积了,国贸三期成了最佳选择,更何况这座楼里有凯雷、KKR这样的金融巨头.国贸三期看不上那些毫无知名度的公司,但私募基金们为此不惜代价,它们愿意付出比别人高5倍的租金.在国贸三期里办公的金融机构约有10家,但它们占据了1/3的面积.

区域政府很欢迎这些注册资本动辄上亿的纳税大户,就连孵化IT创业公司的中关村也不例外.SOHO中国董事长潘石屹对《第一财经周刊》说,公司在中关村的第一个项目中关村SOHO,被海淀区收编成了PE大厦.

15年一个轮回.现在,国贸三期的租金又回到了当年国贸一期的水平,所不同的是,北京甲级写字楼的供应量已由当年的26万平方米扩大到了650万平方米,增长了25倍—这些面积都被在北京发展的各类公司所消化,租赁面积在3000平方米左右的交易占到60%以上.

张莹觉得,中国金融业对内对外全面开放时间较晚,中国金融机构的扩张也只是刚刚开始.而受金融危机影响,外资金融机构的境外总部资金收缩,促使它们把中国当成首选投资场所.也许要到2016年CBD核心地块的大楼建成之时,这些需求才会得到满足.那时候,中信集团510米高的“中国樽”将超越它旁边的国贸三期,成为北京第一高楼.