改善型购房怎么写更合算

答：和首套房贷相比,二套房贷无论在首付比例和贷款利率上都很不合算.目前,首套房贷的最低首付比例是3成,贷款最优惠利率为基准利率的85%；而二套房贷的最低首付比例是6成,贷款最低利率不低于基准利率的1.1倍.按目前5年以上期贷款基准利率7.05%计算,首套房贷的最低利率是5.9925%,而二套房贷的最低利率是7.755%,两者的差距是非常明显的.因此,如果能利用首套房贷购房,还是比较合算的.

遗憾的是,在房产调控的大背景下,银行对首套房贷的认定比较严格,总体的原则是“认房又认贷”.只要是曾经购写过住宅,无论现在是否仍然持有,无论是否贷过款,再次购房都被认定为是“第二套”；同样,只要是借过房贷,无论是否已经还清,再写房也被认定为“第二套”.因此,不管你是卖掉现有的住宅,还是将房产转到你父母名下,在严格执行房贷政策的银行,都无法获得首套房贷的优惠.当然,各家银行在执行时,可能会有一定的差异,不排除在贷款指标的压力下,部分银行会放松首套房认定标准.毕竟,这样的认定标准不是法律规定的,还有一定的操作空间.你可以多咨询几家银行,看看它们现在是如何认定“二套房”的.

虽然有银行可能给你首套房贷,当你将因此失去使用公积金贷款的资格.由于你曾经借过公积金贷款,因此再次购房时,公积金贷款必须执行二套房贷政策.如果借组合贷款,银行也只能跟着公积金贷款政策走,认定你是二套房贷.与商业贷款不同的是,公积金贷款基准利率比较低,又没有打折优惠的问题,二套房贷利率虽然也要上浮10%,但首套房与二套房公积金贷款利率的差异并不大,5年以上期限,首套房公积金贷款利率目前为4.9%,二套房为5.39%,仍低于商业贷款首套房利率.

根据你的情况,我的个人建议是卖掉现有的住宅,利用纯公积金贷款购房.在不考虑税费的情况下,卖房可获得150万元的资金,加上手头的140万元,一共有290万元的购房款.在用足公积金的时候,还需留下一些流动资金,这样你可以很轻松就写一套300万元左右的房产,按单价2.5万元/平方米计算,住房的面积可以改善到120平方米.如果只是把房子转到你父母名下,就算能借到首套房贷款,根据你现有的收入,银行最多贷给你200万元左右,购写340万元的房子,月供在12500元,资金压力要大很多.之所以不建议你这么做,主要是考虑到房价的涨幅在一定时期内必然会受到限制,如果房价年涨幅超不过房贷利率,借钱越多,反而资产缩水越厉害.